【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】近期臺北市不動產(chǎn)交易市場，備受全球買家關(guān)愛矚目；臺北市城東城西各有大規(guī)模指標(biāo)性鉅案，東區(qū)樞紐-京華城，西區(qū)門戶-C1/D1，二案都將採發(fā)國際標(biāo)的方式進(jìn)行，激發(fā)全球優(yōu)質(zhì)買家投資臺灣的實(shí)際行動，帶動景氣增溫；強(qiáng)化市場信心。京華城已正式委託戴德梁行領(lǐng)銜推廣本案，目前積極展開洽詢國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)大型買家，以及籌辦發(fā)行國際標(biāo)案。京華城自2001年完成後隨即成為指標(biāo)性地標(biāo)型建築物，散發(fā)絕世風(fēng)采贏得國際讚賞；帶動華人地區(qū)商業(yè)百貨建築風(fēng)潮數(shù)十載。戴德梁行估計，京華城4986坪土地，約每坪815萬，土地身價達(dá)406億元。
 
戴德梁行依標(biāo)的特性及市場現(xiàn)況二部份進(jìn)行概述說明：首先，關(guān)於媒體報導(dǎo)「容積率解套 京華城決定出售」，事實(shí)上，京華城的股東成分中包含11家的上市公司，股東間對於未來的營運(yùn)方向是採自建、合建或出售方案仍存有不同意見，尚無定案。但是，戴德梁行站在專業(yè)顧問的立場，強(qiáng)烈建議股東無論採取何種方案都應(yīng)該依照規(guī)定提出申請解除使用限制，因為依照臺北市的法規(guī)及慣例，應(yīng)可爭取30％至40％住宅的興建許可。
 
其次，戴德梁行表示，京華城土地產(chǎn)權(quán)單一完整，為臺北市目前絕無僅有唯一寶地，將近5,000坪大範(fàn)圍商業(yè)土地，千載難逢的釋出機(jī)會!地形完整壯闊位置良好優(yōu)越，亞洲商務(wù)往返松山國際機(jī)場車程距離相較於信義計畫區(qū)猶勝一籌。區(qū)域特性消費(fèi)品味獨(dú)樹一格；自成完整商圈，結(jié)合鄰近松菸文創(chuàng)園區(qū)…等新興熱點(diǎn)，未來發(fā)展無限，自然成為跨國大型外資企業(yè)有意評估來臺投資首選；尤其規(guī)劃發(fā)展多樣性高級商業(yè)不動產(chǎn)的最佳選擇，而且京華城土地交易方式採所有權(quán)移轉(zhuǎn)，絕對完全符合華人傳承置產(chǎn)發(fā)揚(yáng)光大的良善觀念。
 
戴德梁行解釋說道，經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)，市場價格起伏，本屬正常不過，回想30年前臺北市敦化南路辦公室價格尚且高出同區(qū)域住宅價格4成有餘；凸顯出現(xiàn)況住宅價格高於商辦的極大反差。未來臺灣勢必加速朝國際化的方向邁進(jìn)，金融經(jīng)濟(jì)全面自由開放，不僅能夠創(chuàng)造、增加更多商業(yè)形態(tài)及消費(fèi)模式，更將推升商用不動產(chǎn)的價值，最重要的是大面積所有權(quán)土地取得非常困難，市中心大面積商用土地未來的需求勢將日益強(qiáng)烈。
 
戴德梁行董事總經(jīng)理顏炳立表示，依實(shí)際成交數(shù)據(jù)推論，信義計畫區(qū)全新A級商辦租金每坪約為3,000元至4,000元，A級商辦成屋價格每坪約為150萬元至180萬元。A級商辦成交案例投報率約為2.33％。百貨公司成交案例投報率約為2.55％此案換算土地每坪單價1,020萬元。京華城乙案未來經(jīng)由都市計畫通盤檢討如能以立體空橋連接北機(jī)、松菸，進(jìn)一步延伸擴(kuò)及信義計畫區(qū)，將可形成大範(fàn)圍的文創(chuàng)商興的熱點(diǎn)區(qū)域。以興建A+級商辦為目標(biāo)，依市場現(xiàn)況水準(zhǔn)規(guī)劃合理平均租金2,650元；3％投報率計算建坪單價約為106萬元；扣除興建成本每坪15萬元，土地面積 4,986坪(560％容積率)每坪價格應(yīng)該為815萬元，依目前不動產(chǎn)交易市場相較低潮的情況下，土地總值約為406億元的價格，日後實(shí)際開發(fā)時如可允許30％的住宅使用，依目前商辦與住宅價格每坪價差約20萬元至30萬元計算，銷售額約可增加26億元至40億元左右，另一方面亦可讓買家降低投資成本。
 
顏炳立指出，有意願評估本案的海內(nèi)外買家背景實(shí)力必然堅強(qiáng)，各類型買家雖然因為實(shí)際掌握：包含私募基金、實(shí)際營運(yùn)商、投資銀行、可移入轉(zhuǎn)容積、建築代表作品為目標(biāo)、建立全球國際城市點(diǎn)鏈布局…等各種不同的籌碼，再加上眾多買家追逐此等風(fēng)華絕代唯一寶地實(shí)際態(tài)勢的因素。買家實(shí)際進(jìn)行評估時，除了產(chǎn)權(quán)單一商業(yè)土地4,986坪所權(quán)移轉(zhuǎn)的特點(diǎn)外，勢必發(fā)現(xiàn)另外還有3大觀察焦點(diǎn)可以再創(chuàng)造更高利益的諸多投資亮點(diǎn)，進(jìn)一步加碼評估：
 
(1)六項使用限制如能經(jīng)溝通後解除，擴(kuò)大使用的項目範(fàn)圍，更能貼近市場實(shí)際需求。如有機(jī)會爭取設(shè)置30％之住宅使用，因本案積地面積規(guī)模夠大，有條件塑造成綜合工作、休閒、購物、飲食、生活合一的全能區(qū)域。搭配移入容積或配合政策爭取獎勵容積等方法。
 
(2)現(xiàn)有建築物面積為62,442坪，地上12層、地下8層，單就地面上建築物鋼材扣除拆除費(fèi)用，出售鋼材利潤即約達(dá)上億元。
 
(3)關(guān)於本案建築物地下層的部分，現(xiàn)況地下一層至三層的空間主要為影城及美食廣場及其他廠商營業(yè)使用，地下四層至八層的空間主要提供停車使用與設(shè)置消防機(jī)電等設(shè)備。地下八個樓層面積約28,000坪，限況價值每坪約為9萬元，初步估計尚約有25億元的殘餘價值，另外如以重新興建的角度來考量重置的必須成本，地下室開挖率應(yīng)該無法達(dá)到現(xiàn)況的範(fàn)圍，而且開挖新建地下層的成本初步估算大約需要40億元左右的營建費(fèi)用。
 
本案推廣招標(biāo)過程中當(dāng)然積極促成買賣雙方可以藉由此次土地買賣，規(guī)劃適宜的配套條件，或考量與賣方集團(tuán)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行合作等方式，得到買賣雙方、區(qū)域繁榮多方皆贏的美好結(jié)果。