【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2018年可說是商用不動(dòng)產(chǎn)表現(xiàn)強(qiáng)勁的一年，根據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，不單全年商用不動(dòng)產(chǎn)成交總額重新站回800億關(guān)卡，突破自2015年起，連續(xù)三年未達(dá)該門檻的低迷情況外，土地市場(chǎng)更是熱絡(luò)，全年累積成交總額高達(dá)1822億元，更為近5年新高，此外，北市商辦租賃市場(chǎng)也表現(xiàn)不俗，2018年累積去化租賃面積逾6萬坪，創(chuàng)下調(diào)查以來新紀(jì)錄，整體租賃市場(chǎng)每月每坪租金約1868元，也創(chuàng)下10年新高，至於，內(nèi)科空置率則縮小至4.21％，為調(diào)查以來新低。
 
高力國際2018年12月27日發(fā)布2018年臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)投資與土地市場(chǎng)交易概況以及2019展望報(bào)告，2018年商用不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)受到自用需求以及2018年有新的REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信託)掛牌的帶動(dòng)下，全年交易總額達(dá)809億元，相較2017年全年546億元，整整多出263億元，增幅約48.17％。
 
製造業(yè)買家最積極 2018年出手346億買商用不動(dòng)產(chǎn)
 
高力國際指出，前十大交易中，僅有一筆總額破百億元，便是臺(tái)塑集團(tuán)以187億元向全球人壽、美孚建設(shè)買進(jìn)內(nèi)湖「臺(tái)北企業(yè)總部園區(qū)」3棟廠辦，買進(jìn)面積高達(dá)3萬731坪，至於，單宗交易總額突破50億元的交易案，還有陽信銀行以76.5億元買進(jìn)忠泰中山北路預(yù)售商辦、樂富一號(hào)REITs以68.7億元買進(jìn)桃園南崁臺(tái)茂購屋中心5成產(chǎn)權(quán)，以及玉山銀行以60.9億元買進(jìn)冠德敦北大樓地上權(quán)案。進(jìn)一步分析買家背景，2018年以製造業(yè)買家最積極，2018年買進(jìn)商用不動(dòng)產(chǎn)金額達(dá)346億元，占整體交易總額比率約42.77％，相較2017年全年製造業(yè)出手金額，增加105％，2018年金融保險(xiǎn)業(yè)者出手也相較踴躍，全年出手金額約197億元，占比約24.35％，相較2017年全年成長(zhǎng)約85％。
 
2018年土地交易總額達(dá)1822億元  為近5年新高
 
高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍表示，2018年商用不動(dòng)產(chǎn)交易類型則以廠辦最為熱絡(luò)，全年交易金額達(dá)402億元，占整體交易比率近5成，相較2017年全年274億元，增幅約46.72％，更是近8年廠辦交易金額最高的一年，其次則是辦公室，全年交易總額約239億元、第三高則是零售類，分別較2017年全年增加135％與128％。
 
2018年土地(所有權(quán)加地上權(quán))交易熱度持續(xù)發(fā)燒，建築開發(fā)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)與製造業(yè)的購地金額都大幅增加，全年交易總額達(dá)1822億元，相較2017年的1218億元，大增600餘億元，增幅近5成，更是2014年以來、近5年新高。此外、2018年地上權(quán)成交總額約204億元，相較2017年全年僅7億元，大增近200億元、增幅約30倍，
 
前十大土地交易案中則以地上權(quán)拿下第一名，其中仁愛空官俱樂部地上權(quán)案，當(dāng)時(shí)共吸引5家業(yè)者競(jìng)標(biāo)，最終由元大銀行擊退四大保險(xiǎn)業(yè)者，以82億元、每坪地上權(quán)單價(jià)約720萬元的高價(jià)取得。2018年最捧場(chǎng)的土地買家則是來自建築開發(fā)業(yè)者，合計(jì)以近千億元、約968億元買地，相較2017年全年建築開發(fā)業(yè)購買土地總額704億元，增加264億元、增幅約37.5％，建築開發(fā)業(yè)中最積極買地的則是興富發(fā)集團(tuán)，其中興富發(fā)累積購地金額約174.3億元、潤(rùn)隆則約54.3億元，合計(jì)約228.6億元，占建築開發(fā)業(yè)整體購地金額比率約23.61％。
 
2018年整體商辦租賃去化量逾6萬坪 創(chuàng)統(tǒng)計(jì)以來新高
 
2018年北市商辦租賃市場(chǎng)其實(shí)表現(xiàn)不凡，全年去化量達(dá)61,479坪，創(chuàng)統(tǒng)計(jì)以來去化新高，整體租金單價(jià)每月每坪約1868元，創(chuàng)近10年新高。目前北市各級(jí)商辦空置率表現(xiàn)，除頂級(jí)商辦、AB級(jí)大樓的空置率各約11.50％、7.56％，高於整體商辦平均空置率6.19％外，其餘等級(jí)商辦空置率均在平均數(shù)以下。至於，各級(jí)商辦租金價(jià)差，除頂級(jí)、A級(jí)間的價(jià)差高達(dá)25％外，其他各等級(jí)之間的價(jià)差僅有11~13％，未來3年內(nèi)的新增供給除了量體稀少之外, 預(yù)計(jì)可對(duì)外招租的物件更為有限，預(yù)期未來整體租金可突破1900元，再創(chuàng)歷史新高。
 
高力國際資深執(zhí)行董事楊慧明表示，由於市場(chǎng)需求強(qiáng)勁以及供給緊縮，延續(xù)2017年的表現(xiàn)，辦公室租金總體平均值在2018年再度創(chuàng)十年新高，目前頂級(jí)大樓之平均租金已經(jīng)高出整體平均值約39％，未來持續(xù)上漲的趨勢(shì)已十分明顯。預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)企業(yè)在洽談辦公室新租約或續(xù)約時(shí)，極可能將面臨強(qiáng)大的租金上漲壓力，建議提早準(zhǔn)備以免屆時(shí)失去議價(jià)的籌碼。
 
再觀察內(nèi)科辦公室市場(chǎng)，整體空置率在往下探，已經(jīng)連續(xù)三年低於5％，2018年更僅約4.21％，來到史上新低。高需求加上低空置率帶動(dòng)租金緩慢上揚(yáng)。與2017年同期相比整體漲幅約1.11％。目前最高租金同時(shí)出現(xiàn)在西湖段與文德段每坪每坪租金約1,700元。相較於臺(tái)北市區(qū)租金的有感上漲，內(nèi)科租金穩(wěn)健緩慢爬升，部分房東已有惜租心態(tài)，預(yù)估2019年度租金將繼續(xù)上升。舊宗、潭美近期的新成建案皆已整棟買賣為訴求，目前以建坪2500坪左右的企業(yè)總部產(chǎn)品為市場(chǎng)主流。
 
高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍指出，對(duì)於2019年商用不動(dòng)產(chǎn)展望，廠辦、廠房與工業(yè)用地等資產(chǎn)將持續(xù)受惠於自用與投資需求，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)良好帶動(dòng)下，開價(jià)合理的臺(tái)北市辦公室與廠辦資產(chǎn)仍然受到買家青睞、惟貿(mào)易衝突、英國脫歐議題產(chǎn)生的混亂與美國內(nèi)部相關(guān)課題等，皆不利2018年全球的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)；嚴(yán)重的話將降低不動(dòng)產(chǎn)的自用與投資需求。
 
此外，臺(tái)商回臺(tái)暨IFRS 16(國際財(cái)務(wù)報(bào)導(dǎo)準(zhǔn)則16號(hào))「新租賃準(zhǔn)則」於2019.1.1生效，使自用交易比重大幅增加。