房市「降價(jià)」的4點(diǎn)考量

【MyGoNews方暮晨/中國報(bào)導(dǎo)】根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的資料監(jiān)控顯示，6月上旬，北京正在銷售235個(gè)普通商品住宅建案中(不含別墅、商住樓、保障房)，147個(gè)個(gè)案出現(xiàn)「零成交」，比率高達(dá)63％。與5月份相比，6月上旬有15件個(gè)案成交均價(jià)，出現(xiàn)不同程度的下跌，有的降價(jià)幅度高達(dá)5000元/平方米以上。
 

樓市降價(jià)是有花招的


根據(jù)搜房網(wǎng)資料顯示，北京朝陽區(qū)「首城國際中心」每平方米降價(jià)5729元，海澱區(qū)「領(lǐng)秀新矽谷」降價(jià)3223元，豐臺區(qū)「大成郡」降價(jià)2411元。然而，「首城國際中心」的銷售人員卻向詢問的媒體表示：「未接到任何降價(jià)通知。」這家地產(chǎn)商的高級主管也證實(shí)：「沒有降價(jià)的打算，未來何時(shí)降價(jià)要視市場情況而定?！?br />
那麼！降價(jià)的訊息是打哪兒來的呢？一位中國房地產(chǎn)人士指出，6月以來，北京房地產(chǎn)傳出一片的「打折降價(jià)風(fēng)」，但實(shí)際的況卻只是「未見其面、只聞其聲」。一些號稱打折的個(gè)案，是因?yàn)橘I家以現(xiàn)金購屋，完全不貸款，才享有利息折讓的優(yōu)惠，且幅度大多不低於9.5折；而另一些個(gè)案則乾脆先提高售價(jià)、再大肆宣傳打折，以給市場造成降價(jià)錯(cuò)覺。
 

還要2個(gè)月房價(jià)才可能下降


這種招數(shù)，在臺灣的房地產(chǎn)業(yè)也常常這麼操作，常見銷售人員恫嚇買家說：「我明天每坪要漲1萬，錯(cuò)過今天就不劃算了?！共贿^，在中國打房趨勢下，房價(jià)肯定會下調(diào)，這在中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已達(dá)成共識。只不過，目前還不具備降價(jià)條件，觀望期還會持續(xù)一段時(shí)間。

「未來，還需要2個(gè)月左右房價(jià)才可能會出現(xiàn)下降，只有連續(xù)3個(gè)月市場出現(xiàn)零成交，降價(jià)才有可能逐漸顯現(xiàn)。」中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳雲(yún)峰對媒體這麼表示，降價(jià)潮可能會出現(xiàn)在第3、4季，現(xiàn)在的降價(jià)壓力還是很大，無論是資金面、政策面、公司決策面，還是區(qū)域市場面等都需要考慮。
 

降價(jià)必須考慮4個(gè)因素


一般來說，地產(chǎn)商個(gè)案的降價(jià)則必須考慮到4個(gè)因素：

(1)資金----這對地產(chǎn)商非常關(guān)鍵，如果資金沒有壓力，地產(chǎn)商肯定會挺著，但臨近年底，大部分地產(chǎn)商可能都會出現(xiàn)資金鏈緊張，因此降價(jià)就可能出現(xiàn)。

(2)區(qū)域競爭壓力----如果同區(qū)域的一些個(gè)案開始出現(xiàn)降價(jià)，那其他個(gè)案只能被動跟進(jìn)，這是「比價(jià)效應(yīng)」。
 


(3)政策面干預(yù)----如果隨後還是繼續(xù)現(xiàn)階段打房的這種嚴(yán)厲基調(diào)，那麼對於地產(chǎn)商來說，就要權(quán)衡未來的市場走向，未來可能會出現(xiàn)的降價(jià)預(yù)期就需要考慮。

(4)品牌----知名大型地產(chǎn)商的降價(jià)也帶來了一定壓力，這會為同行業(yè)的其他個(gè)案帶來一定的降價(jià)效應(yīng)。
 

一次到位！降幅要2成以上


「但降價(jià)幅度也是地產(chǎn)開發(fā)商隨後要重點(diǎn)考慮的。」現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)有降價(jià)的意願(yuàn)，但降多少才合適他們並不清楚，因?yàn)榻祪r(jià)的手段只能用一次，如果連著降可能個(gè)案就會無人問津，因此，開發(fā)商降價(jià)必須得一次達(dá)到它的預(yù)期銷售目標(biāo)。

一位資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說：「誠然開發(fā)商肯定會希望少降，但是依照2007、2008年的經(jīng)驗(yàn)來看，一次降到位，降幅大概需要2成以上，才能在房價(jià)下行的過程中吸引買家，所以，開發(fā)商在制定降價(jià)的幅度上比較矛盾，偏低或偏高都可能出現(xiàn)負(fù)面影響，因此這是目前開發(fā)商謹(jǐn)慎的原因，也是未來降價(jià)要重點(diǎn)考慮的因素。」