【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】根據(jù)高力國際最新發(fā)布的2019年第一季「亞洲地產(chǎn)市場白皮書」指出，2019年中美貿(mào)易戰(zhàn)緊張氛圍淡化，以及各國祭出政策利多、稅務(wù)改革以及城市基礎(chǔ)建設(shè)陸續(xù)實施的帶動下，預(yù)期亞洲主要國家及城市房地產(chǎn)情勢相較樂觀，在投資者多元化投資布局的驅(qū)動下，投資標(biāo)的從過往集中在辦公大樓以及住宅等傳統(tǒng)房地產(chǎn)，逐步轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)離市區(qū)的數(shù)據(jù)中心、倉儲類工業(yè)地產(chǎn)以及開發(fā)中項目。
 
2019年首季亞洲房地產(chǎn)重要大事，係為印度發(fā)行首檔REITs-「Embassy Office Parks」。由黑石集團(tuán)所主導(dǎo)，該包含2棟複合開發(fā)案、9棟純辦公大樓、1棟旅館及1座太陽能園區(qū)，總面積超過300萬平方米(約91萬坪)，首次公開便募集約6.87億美元(逾200億元)，此檔REITs的發(fā)行亦被視為印度房地產(chǎn)進(jìn)軍世界舞臺拉開序幕。
 
臺灣：市場動能龐大，首季成交金額創(chuàng)新高
 
臺灣在市場氛圍相較樂觀的情形下帶動商用不動產(chǎn)總成交額在第一季微升至7.13億美元(近214億元)，延續(xù)2018年走勢，自用型買家活躍，辦公大樓及工業(yè)不動產(chǎn)需求持續(xù)強(qiáng)勁。受到現(xiàn)有辦公大樓供給有限的影響，本季只有兩筆整棟交易，分別是「志嘉水曜」及「壹傳媒大樓」，成交金額約9,300萬美元(約28億元)。受辦公室供給緊張及2018年與自用買家達(dá)成多宗整棟辦公室的預(yù)售協(xié)議所帶動，開發(fā)商都積極物色適合辦公室用途的土地。
 
在第一季，工業(yè)不動產(chǎn)整體成交額為4.03億美元(約121億新臺幣)，佔市場總成交額的58%，主要買家來自光電、光學(xué)及DRAM產(chǎn)業(yè)等。例如，作為世界領(lǐng)先的光學(xué)鏡頭設(shè)計和製造商之一的大立光電在第一季便買入臺中工業(yè)區(qū)的兩筆工業(yè)用地。
 
土地交易本季因有數(shù)筆指標(biāo)標(biāo)售案件帶動，首季土地總成交額為20.4億美元(約614億元)，創(chuàng)下自2013年第四季以來第二高的季度成交額，並較2018年第四季增長40％。
 
在第二季，辦公大樓及工業(yè)不動產(chǎn)仍將繼續(xù)成為投資焦點。2019年在臺北市中心並無新增辦公大樓供給，且大部份現(xiàn)有供給稀少釋出下，會帶動外溢效果；因此預(yù)期投資者及自用買家會轉(zhuǎn)向大直、內(nèi)湖、南港及新北市等外圍商業(yè)區(qū)。
 
此外，臺灣首季商用不動產(chǎn)加土地交易總額已逾800億元，為歷次同期調(diào)查新高紀(jì)錄，不過，相較鄰近主要城市北京、上海，甚至是香港，卻僅是鳳毛麟角。
 
北京：辦公大樓最受投資者看重，並積極入手
 
再進(jìn)一步分析亞洲主要城市首季商用不動產(chǎn)交易情形，北京第一季整棟大型交易總額達(dá)51億美元(約1587億元)，相較2018年同期成長5成，產(chǎn)品以辦公大樓或可改建為辦公大樓的物件最受青睞，包括融創(chuàng)集團(tuán)以30億美元收購泛海集團(tuán)在海淀區(qū)的土地，以及京東集團(tuán)花費4億美元購入首創(chuàng)集團(tuán)於海淀區(qū)一家飯店並改建為辦公大樓最具代表性。
 
由於供給有限，北京的投資市場在2019年仍是機(jī)會導(dǎo)向，建議投資人應(yīng)加速決策速度，以免錯失標(biāo)的。此外，由於北京市政府發(fā)布的「北京2019年重大項目計畫」中，有82%的項目位於非核心商業(yè)區(qū)，因此我們認(rèn)為新興發(fā)展區(qū)將提供更多投資機(jī)會，其中以豐臺與通州較被看好。
 
上海：城市基礎(chǔ)建設(shè)提振投資者對房地產(chǎn)的信心
 
上海首季整棟商用不動產(chǎn)成交總額為96億美元(近3000億元)，相較2018年第4季成長約8%，以辦公大樓(含產(chǎn)業(yè)園區(qū))為投資者首選。其中前三大知名交易為融創(chuàng)集團(tuán)斥資42億美元收購泛海集團(tuán)資產(chǎn)、近期完工的北外灘「一方大廈」售出總金額達(dá)6.86億美元，以及普洛斯以1.57億美元(約48億元)買下張高江科技園區(qū)的「盛銀大廈」。
 
持續(xù)投入城市基礎(chǔ)建設(shè)以及政府較為放鬆的管制手段，都被視為上海房地產(chǎn)投資的利多因素，因此預(yù)期投資市場將持續(xù)增溫，除了辦公大樓以外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、零售及長租型公寓也將成為關(guān)注重點。
 
香港：房地產(chǎn)需求持續(xù)，投資者重拾信心
 
由2018年延續(xù)到2019年初，香港因受中美貿(mào)易衝突與股市疲弱等不利因素衝擊，投資活動減緩，市場持續(xù)盤整，所幸到第一季末，投資信心逐漸恢復(fù)。首季共有6筆整棟成交紀(jì)錄，不動產(chǎn)成交總額約13.82億美元(約430億元)，其中最受矚目的要屬Mapletree把東九龍新落成商廈豐樹中心以11.47億美元賣給私募股權(quán)公司PAG。至於，土地交易部分有兩筆重磅交易，新鴻基從政府標(biāo)售土地中，以14.35億美元標(biāo)得九龍內(nèi)地段第6551號，同季度新鴻基再度出價8.04億美元從政府標(biāo)售土地中標(biāo)得大埔市地段第244號。
 
另一件大事為香港政府將重新推出的「工廈活化2.0計畫」，允許變更使用項目及增加商業(yè)容積等，雖細(xì)節(jié)尚未落實，但預(yù)料將會引起一波收購舊工廈大樓的熱潮。此外，在市場流動性充裕情況下，辦公大樓及零售仍將受到投資者青睞。
 
高力觀點：雖然中美貿(mào)易爭端及美國經(jīng)濟(jì)放緩為亞洲不動產(chǎn)市場隱憂，但在利多消息如利率緩漲與政府基礎(chǔ)建設(shè)持續(xù)，以及機(jī)構(gòu)法人需求依然穩(wěn)健的帶動下，2019年亞洲市場的投資機(jī)會仍具吸引力。除了一向受投資人青睞的市中心辦公大樓外，我們預(yù)期外圍地區(qū)、工業(yè)、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，將吸引投資者目光。