若沒意外，房價(jià)7月開始「實(shí)質(zhì)下降」

【MyGoNews方暮晨/中國報(bào)導(dǎo)】中國房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)降價(jià)潮正在醞釀，目前只有少數(shù)幾家大型地產(chǎn)開發(fā)商以「變相」方式進(jìn)行降價(jià)，這樣的趨勢(shì)，還在其他地產(chǎn)商的「堅(jiān)持」之下，「ㄍㄧㄥ」在那裡，一般預(yù)料，這些二線地產(chǎn)商的降價(jià)時(shí)間點(diǎn)，應(yīng)該就會(huì)在7月。
 

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從4月中旬大規(guī)模的調(diào)控政策推出之後，市場(chǎng)就很快進(jìn)入「觀望階段」，這個(gè)時(shí)候的狀況是「成交量開始大幅下降」，大家在等待看看中國政府這次的房價(jià)調(diào)控是玩真的？還是玩假的？

等著、等著，很快進(jìn)入5月，除了中央的打房之外，各地方的打房政策實(shí)施細(xì)則紛紛跟進(jìn)推出，從中央到地方動(dòng)作一致的「打房」，對(duì)市場(chǎng)的影響也逐步顯現(xiàn)；這個(gè)時(shí)候，有人已經(jīng)開始鬆動(dòng)，上海一位地產(chǎn)商私下說：「本來以為中央就是做做姿態(tài)，沒想到，這回來真的?？墒莿e人沒降價(jià)，我如果先降，大家還會(huì)以為我沒膽兒，還會(huì)以為我的資金是不是出問題，要?dú)r(jià)換現(xiàn)金。」所以「你看我、我看你，你不降，我也硬撐著」。
 

進(jìn)入6月，中央與地方政策走向越來越明確，中央政府的宏觀調(diào)控依然持續(xù)從緊，從國務(wù)院發(fā)佈的「新36條」、住建部將保障住房建設(shè)列入各地工作考核內(nèi)容、國稅總局關(guān)於明確土地增值稅清算中的細(xì)化問題、發(fā)改委提出逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革等一系列政策和通知的陸續(xù)推出，都可以明顯看出政府此次調(diào)控樓市的決心。

受上述因素影響，6月熱點(diǎn)城市的新房市場(chǎng)成交量，都再次出現(xiàn)了大幅下降，然而由於開發(fā)商的猶豫、觀望和硬撐，價(jià)格卻並未產(chǎn)生十分明顯全面降低。只聽到零星個(gè)案、部分地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)下跌，或者議價(jià)空間加大的說法。
 

7月中旬，這一波的房市調(diào)控政策就將滿3個(gè)月，應(yīng)該到了政府檢驗(yàn)收成的期限如果沒有效果，恐怕會(huì)有更嚴(yán)厲的「打房」手段出現(xiàn)。各地的地產(chǎn)開發(fā)商、房屋仲介人員心裡面都很清楚這樣的趨勢(shì)，於是，透過媒體的操作，不斷釋放出「各地的房價(jià)都已出現(xiàn)不同程度下降」的訊息。

中國現(xiàn)金充裕的地產(chǎn)開發(fā)商，目前心態(tài)則是傾向於「看看再說」，頂多是配合政策做些促銷、特價(jià)房、按付款給些折扣，總體來講，價(jià)格雖然鬆動(dòng)但是沒有全面性下降。這部分開發(fā)商由於尚未受到資金緊缺的困擾，因而還能夠繼續(xù)堅(jiān)持只做小降甚至不降，試圖以時(shí)間換空間，期待市場(chǎng)儘快轉(zhuǎn)暖進(jìn)而獲取更多利潤。
 

然而，有些資金相對(duì)比較吃緊，以及2009年才進(jìn)場(chǎng)買地，而且買進(jìn)價(jià)格不低的地產(chǎn)開發(fā)商，就出現(xiàn)大幅調(diào)低個(gè)案公開銷售的價(jià)格，明著不敢說是降價(jià)，但是透過許多「特惠」的活動(dòng)，進(jìn)行「變相降價(jià)」，部分個(gè)案折扣從最初僅有的9.9折、9.8折，逐步擴(kuò)大到了9折甚至更低。
 

綜合過往調(diào)控的價(jià)格走向來看，市場(chǎng)價(jià)格下降需要5個(gè)重要因素：(1)政府調(diào)控價(jià)格的決心，是否已經(jīng)清晰傳遞給市場(chǎng)；(2)對(duì)政策細(xì)則執(zhí)行的時(shí)間，一般需要2至3個(gè)月才看得到效果；(3)多個(gè)品牌開發(fā)商的降價(jià)，產(chǎn)生示範(fàn)作用；(4)土地出讓規(guī)模及價(jià)格下跌，對(duì)未來預(yù)期的改變；(5)新房降價(jià)帶動(dòng)二手房降價(jià)。

隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的繼續(xù)深化實(shí)施，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多開發(fā)商加入到打折促銷的行列中，房價(jià)下降幅度將更為明顯，成交量則有望在價(jià)格下降的刺激中觸底，並逐步緩慢回升。如果不出意外，價(jià)格將在7月開始出現(xiàn)「實(shí)質(zhì)下降」。

 

■2001年《關(guān)於加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)治理的通知》（國發(fā)[2001]15號(hào)），土地供應(yīng)走向正軌。

■2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第11號(hào)令）終止協(xié)議出讓土地，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭格局被改變成現(xiàn)在的樣子。

■2003年央行出臺(tái)“121號(hào)檔”房貸開始嚴(yán)控;國務(wù)院發(fā)出《關(guān)於促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，房地產(chǎn)業(yè)被定為支柱產(chǎn)業(yè)。

■2004年8月31日由此成為了地產(chǎn)界的“大限”。

■2005年、2006年、2007年持續(xù)升溫的樓市引來了2007年下半年的調(diào)控：央行年內(nèi)5次加息7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，第二套房貸40％首付外加1.1倍利率，要求開發(fā)商繳清土地款才能領(lǐng)土地證……

■2008年地震、國際金融風(fēng)暴加上政策重拳，年初王石“拐點(diǎn)論”成現(xiàn)，於是樓市風(fēng)向又轉(zhuǎn)，出臺(tái)了系列利好樓市的政策。

■2009年上一年一系列救市措施的累積作用，形成了一波強(qiáng)於2007年的樓市風(fēng)暴，一線城市炒家屢屢下手，房屋的資產(chǎn)化屬性嚴(yán)重。年末，政策調(diào)控又至。

■2010年4月15日，國務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30％。

樓市，開始走向從未經(jīng)歷過的另一個(gè)時(shí)期。(資料來源：成都商報(bào)2010.07.01)