【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】中美貿(mào)易戰(zhàn)開打已逾1年，為求避險，已經(jīng)引發(fā)一波在中國深耕的臺商陸續(xù)回臺，甚至到東南亞設(shè)新廠以及尋找新商機(jī)。為讓臺商能夠進(jìn)一步掌握東南亞的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況，高力國際特定調(diào)查東南亞主要國家目前的房地產(chǎn)投資環(huán)境與設(shè)廠優(yōu)勢進(jìn)行深入剖析，進(jìn)一步解碼東南亞六國重點城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。
 
根據(jù)高力國際最新發(fā)布的「解碼東南亞房地產(chǎn)」報告，針對印尼、馬來西亞、緬甸、菲律賓、泰國，以及越南等6個國家經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況與房地產(chǎn)趨勢進(jìn)一步剖析，2019年最新資料顯示，六個國家勞動參與率均超過6成，其中越南更超過75％，人口平均年齡僅有泰國、越南超過30歲，其餘4國均低於29歲，而2018年GDP均超過4.5％。受惠於人口紅利、快速成長的經(jīng)濟(jì)與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，潛在商機(jī)龐大，發(fā)展可期，目前已吸引許多外資及臺資企業(yè)前往投資及設(shè)廠。再根據(jù)中經(jīng)院調(diào)查報告，因中美貿(mào)易戰(zhàn)衝擊，衍生出一波臺商設(shè)廠據(jù)點或是遷廠需求，其中近2成、約18.5％首選東協(xié)國家，反觀回臺設(shè)廠的比率約12.3％，還不如東協(xié)來得高。
 
目前多數(shù)國家首都的房地產(chǎn)是外資相較關(guān)切的投資城市，包括印尼雅加達(dá)、馬來西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、泰國曼谷以及越南河內(nèi)等，另外還有印尼的泗水、緬甸的胡志明市、仰光也是目前外資投資的重點城市。
 
高力國際先行解碼臺灣民眾喜愛投資海外房地產(chǎn)與旅遊的國家馬來西亞與泰國，以及中南半島的另一個國家越南等三國的房地產(chǎn)現(xiàn)況。馬國主要的政策重點有三項，包括體制改革、提升國人的社會福利、以及鼓勵新創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。2018年馬來西亞受惠於內(nèi)需市場強(qiáng)勁與外銷訂單成長，經(jīng)濟(jì)成長率約4.7％，勞參率約68.5％，為六國中第二高、人均年齡28.1歲，人均所得為10,703美元，該國房地產(chǎn)投資機(jī)會主要集中在首都吉隆坡，而且辦公與零售需求的空置率隨著時間拉長，則逐步縮小，也讓投資收益率趨於穩(wěn)定。
 
高力國際進(jìn)一步觀察首都吉隆坡市中心各項房地產(chǎn)的現(xiàn)況，辦公室總量體接近270萬坪，預(yù)計新增供給超過40萬坪，整體空置率約18.9％，平均投資收益率5.5-6％；零售型房地產(chǎn)總量體超過90萬坪，預(yù)計新增供給超過20萬坪，空置率約14.7％，平均投資收益率6-6.5％；住宅總量體逾47萬個單位，預(yù)計新增供給超過14萬個單位，空置率約13％，平均收益率3-5％。
 
泰國在2018年的GDP成長率約4.1％、勞參率約68.1％，人均年齡超過37歲，為六國中人均年齡最老的的國家，作為經(jīng)濟(jì)引擎的曼谷推升整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是在觀光旅遊及辦公市場。隨著旅遊人次逐年增加，對於餐飲設(shè)備的水準(zhǔn)提升浮現(xiàn)，飯店業(yè)者更加著重高檔餐飲的市場，紛紛朝這個方向增加投資，目前飯店平均投資收益率約6％。

此外，如同臺灣掀起的舊樓改建風(fēng)潮，曼谷市中心因新增供給短缺，近幾年亦興起舊辦公室翻新整修的風(fēng)潮，藉此推高租金收益，目前總量體逾百萬坪，整體空置率約7.3％，辦公室平均收益率約5.5％。除了市中心為投資熱點外，高力國際預(yù)期以出口為導(dǎo)向的東部經(jīng)濟(jì)走廊(主要指羅勇府、春武里府與北柳府等三個省份)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地將成為設(shè)廠投資首選，吸引高附加價值的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，進(jìn)而帶動當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)契機(jī)。
 
緊接著解碼近幾年也吸引臺灣民眾前往旅遊，甚至臺商最熱門投資設(shè)廠的熱點－越南。越南2018年GDP成長率約7.1％，勞動參與率高達(dá)76.81％，兩項數(shù)據(jù)均為六國中最高，不過，人均年齡30.5歲，為六國中人均年齡第二老的國家。依據(jù)越南計畫投資部統(tǒng)計資料顯示，該國2018年外資投資總額高達(dá)355億美元，日本的86億美元、韓國的72億美元以及新加坡的51億美元位居前三名；臺資企業(yè)投資金額為11億美元，位居第7位。越南因土地及勞動成本低，成為電子產(chǎn)品、服裝、鞋類以及家具等製造代工重鎮(zhèn)，高力國際也預(yù)期在未來幾年內(nèi)各國企業(yè)於當(dāng)?shù)氐脑O(shè)廠投資將持續(xù)增溫工業(yè)用地需求。
 
根據(jù)高力國際調(diào)查，胡志明市辦公室總量體近10萬坪，預(yù)計新增供給面積約近4萬坪，空置率僅約5.3％，平均投資收益率約8.5％；零售房地產(chǎn)總量體超過30萬坪，預(yù)計新增供給超過6萬坪，空置率高達(dá)7.5％，平均收益率約5％；旅館總房間數(shù)約1.5萬間，新增供給約1600間，空置率約24.7％，投資收益率約6％。至於，工業(yè)地產(chǎn)投資則著重在河內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)總量體超過80萬坪，未來3年將有14個新興工業(yè)區(qū)、超過180萬坪工業(yè)地釋出，目前空置率為17.4％，投資收益率約10％。
 
高力國際接續(xù)解碼印尼、菲律賓與緬甸等東南亞三國房地產(chǎn)投資趨勢、首先，觀察印尼房地產(chǎn)投資現(xiàn)況，印尼政府正大規(guī)模強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施，包括興建收費公路、大眾運輸(MRT、輕軌、高速鐵路)、機(jī)場和海港等；同時，為鼓勵外來投資，政府亦研議放寬外商投資領(lǐng)域，如醫(yī)療業(yè)及物流業(yè)。我們也預(yù)期這雙重利多政策將會帶來TOD(Transit Oriented Development)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會。
 
印尼為東協(xié)中腹地最大且人口數(shù)最多的國家，2018年印尼的經(jīng)濟(jì)成長率為5.1％，主要人口平均年齡不到30歲、約28.6歲，勞動參與率為66.7％，人均年收入約3707美元，首都雅加達(dá)商辦總量體為超過293萬坪，目前整體空置率約18.1％，平均收益率可達(dá)6-7％；零售型房地產(chǎn)總量體超過140萬坪，三年內(nèi)預(yù)計新增13.15萬坪，目前整體空置率約16.4％，平均收益率7-8％；旅館總房間數(shù)超過4萬間，平均住房率60％，預(yù)估收益率約10％；住宅總量體超過20萬個單位，預(yù)計新增供給超過4萬個單位，空置率13.3％，平均收益率5-6％；工業(yè)土地總量體超過1.15萬公頃，閒置率僅5.8％，平均投資收益率約8-10％，三年內(nèi)將再新增100公頃之土地。
 
菲律賓的主要經(jīng)濟(jì)活動集中在首都馬尼拉，尤其該國政府正大規(guī)模投資基礎(chǔ)建設(shè)，包括開闢新公路、鐵路以及新機(jī)場，透過交通建設(shè)的串聯(lián)提升各區(qū)域可及性，高力國際認(rèn)為這些基礎(chǔ)建設(shè)的沿線將會成為該國投資新亮點。
 
菲律賓2018年GDP成長率為6.2％，是六國中成長率排名第三，勞參率超過6成，人均年齡約23.4歲，為六國中人均年齡最年輕的國家，根據(jù)高力國際調(diào)查，以菲律賓的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)馬卡迪市中心(MAKATI CBD)為例，目前辦公室總量體近百萬坪，預(yù)計新增供給超過8.5萬坪，空置率僅1％，投資收益率約5.6％；零售地產(chǎn)總量體超過14萬坪，預(yù)計新增供給超過2萬坪，空置率約2％，目前阿拉亞中心(Ayala Center)租金約每月每坪超過100美元；飯店房間數(shù)為3千間，預(yù)計新增供給為1200間，空置率79％，飯店平均每晚房價120美元；住宅總量體2.7萬個單位，預(yù)計新增供給為1700個單位，空置率約10.8％，收益率約4.5％。
 
最後解碼緬甸房地產(chǎn)現(xiàn)況，目前該國政府為吸引更多的外資進(jìn)入，包括修訂零售及倉儲批發(fā)法規(guī)、放寬金融保險業(yè)投資規(guī)範(fàn)等；另外，該國消費力也因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展而提高，尤其以中產(chǎn)階級最為明顯，高力國際認(rèn)為經(jīng)濟(jì)中心-仰光最具投資機(jī)會，其中零售地產(chǎn)，特別是生活型態(tài)與目的型的購物商場，將會是一個新亮點。
 
該國2018年GDP成長率約6.7％，為六國中第二高，勞參率超過65％，人均年齡不到30歲、約27.7歲。根據(jù)高力國際調(diào)查，該國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重鎮(zhèn)仰光，目前辦公室總量體超過11萬坪，預(yù)計新增供給近7萬坪，目前空置率高達(dá)28％，投資收益率約10.5％；零售地產(chǎn)總量體逾12萬坪，預(yù)計新增供給近5.5萬坪，空置率約5％，投資收益率約8.4％。
 
至於，仰光目前大型飯店房間數(shù)為5334間，預(yù)計新增供給為1693間，目前空置率約57％，投資收益率約8.7％；酒店式寓所目前總量體為2242個單位，預(yù)計新增供給為2413個單位，空置率約21％，投資收益率約9.7％。
 
高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍表示：此波中美貿(mào)易紛爭影響代工業(yè)為主的廠商甚鉅，將使各國廠商思考並加速將生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移至中國大陸以外的鄰近區(qū)域，東南亞國家因土地取得、人力成本、基礎(chǔ)設(shè)施興建相對便宜，與美國關(guān)係友好、以及政府大幅鼓勵外資進(jìn)入的激勵下，預(yù)期將有一波新商機(jī)出現(xiàn)。