【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】新冠肺炎疫情持續(xù)延燒，確診案例遍布全球，造成供應(yīng)鏈斷鏈，民間消費(fèi)減少，各個(gè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)下修2020年經(jīng)濟(jì)成長率，各國央行也祭出降息及量化寬鬆政策救市。根據(jù)永慶房屋調(diào)查消費(fèi)者對第二季國內(nèi)景氣的看法，65%的消費(fèi)者看壞第二季景氣，看壞景氣比例較上一季上升26個(gè)百分點(diǎn)(圖一)。

永慶房屋業(yè)管部資深經(jīng)理謝志傑分析，在疫情持續(xù)擴(kuò)散的情況下，許多國家採取封城、斷航及鎖國政策，以減少疫情擴(kuò)散的機(jī)會，不過上述政策也使仰賴民間消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重的衝擊，並有部分公司傳出歇業(yè)、放無薪假等消息。除此之外，原物料供給短缺、製造業(yè)缺工的狀況也層出不窮，在產(chǎn)業(yè)供給面及需求面受到雙重打擊的情況下，重挫全球?qū)督?jīng)濟(jì)前景的信心，民眾看壞景氣也是理所當(dāng)然。
 
疫情重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)！65%消費(fèi)者看壞第二季景氣
資金避風(fēng)港在哪？32%消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)為最佳資金避險(xiǎn)標(biāo)的
 
然而，在經(jīng)濟(jì)前景面臨衰退風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，全球股市、原油價(jià)格大崩盤，消費(fèi)者開始尋求資金避險(xiǎn)標(biāo)的。根據(jù)永慶房屋調(diào)查，32%消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)為最佳資金避險(xiǎn)標(biāo)的(圖二)，成為消費(fèi)者避險(xiǎn)的首選標(biāo)的。謝志傑說明，房地產(chǎn)的價(jià)格有低波動的特性，且具有收租效益，保值性也相對較高，在國內(nèi)目前低利環(huán)境持續(xù)的情況下，需要負(fù)擔(dān)的房貸利率也較低，使房地產(chǎn)成為消費(fèi)者心中最佳的資金避險(xiǎn)標(biāo)的。
 
63%消費(fèi)者有意願投資房地產(chǎn)收租，其中67%選擇投資住宅產(chǎn)品
房價(jià)看跌影響！消費(fèi)者期待投報(bào)率上升至2.5%-3.5%
 
在房地產(chǎn)成為最佳避險(xiǎn)標(biāo)的情況下，另調(diào)查消費(fèi)者對於房地產(chǎn)的投資意願，有63%消費(fèi)者有意願投資房地產(chǎn)收租，其中67%消費(fèi)者選擇投資住宅型產(chǎn)品(圖三)。謝志傑表示，受到疫情衝擊，金融市場大幅震盪，股市、債市、匯市及原物料價(jià)格的波動性都大幅提升，不少投資人都重新調(diào)整資產(chǎn)配置。而房地產(chǎn)與金融商品相比，是風(fēng)險(xiǎn)相對較低的標(biāo)的，不但物件本身具有保值性，租金收入也能夠給予相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在現(xiàn)階段定存利率較低的環(huán)境下，是一個(gè)相對穩(wěn)健且投資報(bào)酬率較高的選擇。而住宅類產(chǎn)品由於其資金門檻較低，考量的條件也相對較少，且為大多數(shù)的民眾較為熟悉的市場，因此，也是投資意願最高的產(chǎn)品類別。
 
而在投資產(chǎn)品時(shí)，消費(fèi)者最注重的是「投資報(bào)酬率」，依據(jù)本次調(diào)查，消費(fèi)者期望的投資報(bào)酬率，從上季的主力集中於2%-3%，提升至本季以2.5%-3.5%為主要期望投報(bào)率(圖四)，顯示消費(fèi)者期望的投報(bào)率較上季提高。謝志傑分析，投資報(bào)酬率是租金收益除以房價(jià)所得出的結(jié)果，而內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)住宅租金指數(shù)已經(jīng)連漲近9年，雖說調(diào)漲的幅度並不大，但租金調(diào)降的可能性也較低。除此之外，本次統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，逾半民眾認(rèn)為受到疫情的影響，房價(jià)仍有下修的機(jī)會，在房價(jià)看跌的情況下，消費(fèi)者所期待的投報(bào)率也就隨之上升。
 
2020永慶預(yù)估
2020年第一季全臺交易量估6.3-6.6萬棟之間  較2019年同期減2%至增3%左右
新冠肺炎全球大流行！ 第二季房市交易量難樂觀
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：2020年全球經(jīng)濟(jì)在新冠肺炎黑天鵝的影響下，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，各國紛紛降息甚至再次祭出擴(kuò)大購債規(guī)模來救市，但疫情蔓延全球逾百國，且目前仍看不到盡頭，全球大流行，對於全球經(jīng)濟(jì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈之衝擊不容小覷。而國內(nèi)民眾受到疫情影響，盡量減少出門與降低消費(fèi)，不過，目前臺灣還未進(jìn)入社區(qū)傳染階段，疫情仍屬可控範(fàn)圍內(nèi)，民眾還不至於過度恐慌，加上市場自住、置產(chǎn)等剛性需求仍在，民眾看屋意願仍積極。葉凌棋補(bǔ)充，觀察六都1-2月交易量在疫情尚未大爆發(fā)的影響下，較2019年同期仍有6.2%的成長，雖3月購屋需求不減，但民眾信心面難免受到疫情衝擊，預(yù)期3月房市交易較2月稍減，預(yù)估2020年第一季全臺交易量在6.3-6.6萬棟之間，較2019年同期在減少2%至成長3%左右。
 
葉凌棋說明，新冠肺炎堪稱2020年最大黑天鵝，若疫情在短時(shí)間內(nèi)趨緩，對於全球經(jīng)濟(jì)而言是好消息，但若是持續(xù)大規(guī)模擴(kuò)散，影響時(shí)間拉長至2020年第三季甚至年底，各國為了防堵疫情，封城、鎖國持續(xù)，全球經(jīng)濟(jì)活動將停滯，無疑是雪上加霜，甚至有供應(yīng)鏈斷鏈危機(jī)，影響所及恐將超越金融海嘯，全球經(jīng)濟(jì)有衰退的風(fēng)險(xiǎn)。疫情後續(xù)發(fā)展難以預(yù)測，但能確定的是，新冠肺炎疫情對全球經(jīng)濟(jì)來說，是一大嚴(yán)重威脅。
 
葉凌棋指出，目前看來，聯(lián)準(zhǔn)會3月已降息6碼，幾近0利率，其他國家紛紛跟進(jìn)，央行也降息一碼因應(yīng)，創(chuàng)下歷史新低紀(jì)錄，超越金融海嘯時(shí)期。超低利率環(huán)境的出現(xiàn)，對於自住需求民眾或多或少具備吸引力，但目前想購屋的民眾都是抱持著撿便宜的心態(tài)，同時(shí)也普遍期待房價(jià)下跌，若房價(jià)認(rèn)知差距難拉近，要成交不容易，加上疫情威脅看來至少會持續(xù)到2020年第二季，恐加重國內(nèi)中小企業(yè)無薪假、倒閉、歇業(yè)等狀況，都可能讓民眾荷包縮水，消費(fèi)、購屋能力受限。因此，在疫情發(fā)展尚未明朗的狀況下，民眾購屋信心恐再受衝擊，預(yù)期2020第二季房市不容樂觀。
 
葉凌棋補(bǔ)充，短期而言，全球股市崩跌，美股短短不到兩周的時(shí)間，就啟動4次熔斷機(jī)制，都讓市場陷入恐慌，讓有購屋意願的民眾持續(xù)觀望，交易量難有好表現(xiàn)。不過，中長期來看，全球祭出貨幣寬鬆政策救市，超低利環(huán)境持續(xù)的狀況下，民眾購屋負(fù)擔(dān)稍減，將提升購屋意願，待疫情緩和後，信心回穩(wěn)，購屋需求就有再擴(kuò)量的機(jī)會，交易量還有成長的空間。