實(shí)證研究，臺(tái)北、上海房地產(chǎn)都有泡沫化現(xiàn)象

【MyGoNews房產(chǎn)研究所】本研究報(bào)告分別從臺(tái)北及上海所得還原基要價(jià)值後，經(jīng)實(shí)證結(jié)果，均指出二者之不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)皆存在泡沫化現(xiàn)象。首先以臺(tái)北市而言，自1987~1990年為房?jī)r(jià)上漲階段，而泡沫價(jià)格亦在市場(chǎng)上快速成長(zhǎng)，泡沫價(jià)格於2000年第2季達(dá)到最大化，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)一坪約36.31萬，而泡沫價(jià)格一坪約7.9萬，泡沫價(jià)格佔(zhàn)房?jī)r(jià)約22%；自2000年後，房?jī)r(jià)震盪起伏，而泡沫價(jià)格亦維持在一坪7萬元左右。

此外，從房?jī)r(jià)與所得推估的實(shí)證結(jié)果，發(fā)現(xiàn)上海市房?jī)r(jià)亦存在泡沫化現(xiàn)象。上海房?jī)r(jià)自2000年一坪2.69萬上漲至2008年一坪9.33萬，而泡沫價(jià)格亦自一坪1.33萬上漲至3.3萬，其間泡沫價(jià)格於2008年3月達(dá)最高峰。

由以上房?jī)r(jià)與所得推估的實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，無論臺(tái)北或上海皆存在泡沫化現(xiàn)象。本文由所得建立之房?jī)r(jià)基值應(yīng)用於狀態(tài)空間模型之結(jié)果，實(shí)證發(fā)現(xiàn)無論臺(tái)北或上海，其房?jī)r(jià)與所得皆有顯著之正向關(guān)係，表示泡沫價(jià)格的波動(dòng)程度非常顯著，房?jī)r(jià)有泡沫價(jià)格現(xiàn)象。
 


另一方面，從泡沫價(jià)格之統(tǒng)計(jì)量得知，臺(tái)北市所得推估之泡沫的峰態(tài)係數(shù)為1.38，小於上海所得推估之泡沫的峰態(tài)係數(shù)2.02，由此顯示，臺(tái)北不動(dòng)產(chǎn)泡沫價(jià)格較穩(wěn)定，隱含著臺(tái)北所得變數(shù)較不敏感。

泡沫化經(jīng)濟(jì)與總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，許多國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)也表示，泡沫經(jīng)濟(jì)之發(fā)生與總體經(jīng)濟(jì)因素如貨幣供給額、物價(jià)指數(shù)、股價(jià)、利率、外匯存底等具有相互影響之關(guān)係。

本研究透過迴歸分析發(fā)現(xiàn)，上述各種總體經(jīng)濟(jì)變數(shù)對(duì)臺(tái)北市及上海市所得推算之泡沫價(jià)格皆有不同程度的影響。首先就臺(tái)北市而言，實(shí)證結(jié)果顯示，貨幣供給額、通貨膨脹率及股價(jià)指數(shù)影響其不動(dòng)產(chǎn)泡沫價(jià)格最為顯著。而另一方面，上海之不動(dòng)產(chǎn)泡沫價(jià)格受貨幣供給額及貸款利率之影響較為顯著。

由此可見，不同的經(jīng)濟(jì)體系下，其不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的價(jià)格泡沫之影響因素亦不盡相同，然貨幣供給額為兩地不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格泡沫共同之影響因素。此外，從兩地所得推估之泡沫價(jià)格之迴歸結(jié)果亦可得知，臺(tái)北所得推估之泡沫價(jià)格模型之效果較優(yōu)於上海。換言之，所得較適合用來作為分析臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格泡沫化現(xiàn)象的衡量指標(biāo)。