央行手段 五都選舉 對(duì)房市「短空長(zhǎng)多」

【MyGoNews衷柏宣/綜合報(bào)導(dǎo)】房地產(chǎn)受景氣循環(huán)影響甚鉅，最近一次房市多頭從2001~2002 年開(kāi)始，一路攀升至2007 年達(dá)高峰後面臨修正，尤其2008 年3Q 全球爆發(fā)嚴(yán)重金融危機(jī)，景氣嚴(yán)重惡化，也造成房市成交量急速萎縮。不過(guò)，在政府開(kāi)始提出提振房市措施，同時(shí)伴隨贈(zèng)遺稅調(diào)降等政策，在資金回流、股市回溫、利率低檔等諸多利多環(huán)境下，房市於2009年1Q觸底反彈，根據(jù)國(guó)泰全國(guó)價(jià)量指數(shù)圖表，不僅成交量於2009年底即回到2007~2008年高檔水準(zhǔn)，成交價(jià)指數(shù)亦大幅攀升，於2010年1Q 已達(dá)歷史新高，2010年2Q房市表現(xiàn)仍價(jià)量齊揚(yáng)，同步創(chuàng)下歷史新高紀(jì)錄。

房市自2009年2Q開(kāi)始回溫，尤其北、縣市房?jī)r(jià)紛紛突破歷史新高，市場(chǎng)對(duì)於居高不下的高房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)雜音，研考會(huì)於2009年11月發(fā)表網(wǎng)路票選十大民怨結(jié)果，都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高更是成為民怨之首，在市場(chǎng)氣氛下，政府對(duì)房市態(tài)度逐漸由偏多轉(zhuǎn)為保守。

因此，今年央行2次較重大的房市措施分別是：
(1)3/8央行要求公股行庫(kù)限制投資客貸款成數(shù)、額度與寬限期。
(2)6/24除升息半碼外，針對(duì)臺(tái)北市及臺(tái)北縣10個(gè)縣轄市，祭出「選擇性信用管制」，嚴(yán)格管制同時(shí)辦兩套房貸者，控管要點(diǎn)包括：1、貸款成數(shù)最高7成；2、全面取消寬限期；3、嚴(yán)禁銀行利用修繕、週轉(zhuǎn)金等其他貸款名目，變相增加房貸貸款成數(shù)。
 

這樣的「打房」措施，其實(shí)影響的層面並不明顯，一般預(yù)料，下半年可能影響房市的變數(shù)，除了政府後續(xù)可能提出的相關(guān)政策外，央行是否延續(xù)上半年升息的腳步，以及年底的五都大選，皆可能影響下半年房市與股市的走勢(shì)。

央行以升息方式遏阻房?jī)r(jià)上揚(yáng)，預(yù)期未來(lái)將展開(kāi)新一輪的升息循環(huán)，雖市場(chǎng)擔(dān)心利率調(diào)升將影響民眾購(gòu)屋意願(yuàn)，不過(guò)，根據(jù)過(guò)去2004~2008 年升息趨勢(shì)來(lái)看，利率走升，反而有助於成交量成長(zhǎng)，主要因利率升降受到景氣影響，央行升息動(dòng)作，可解讀為經(jīng)濟(jì)環(huán)境已回復(fù)至穩(wěn)定成長(zhǎng)階段，因此，利率走升對(duì)房市而言可以「短空長(zhǎng)多」看待，尤其今年景氣復(fù)甦仍將受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)情勢(shì)影響，在上半年升息半碼後，預(yù)期下半年即使升息幅度亦僅限於半碼~1碼，影響有限。

就過(guò)去五大行庫(kù)承作房貸貸款金額與利率統(tǒng)計(jì)來(lái)看，雖2004 年起央行重貼現(xiàn)率持續(xù)調(diào)高，不過(guò)，因房貸利率與民眾生活關(guān)聯(lián)性甚高，相對(duì)央行重貼現(xiàn)率較具僵固性，因此2004年~2007年房貸利率維持約2.2~2.5％區(qū)間，在此房貸利率水準(zhǔn)下，伴隨景氣升溫，五大行庫(kù)房貸放款金額開(kāi)始大幅成長(zhǎng)，今年6月五大行庫(kù)購(gòu)屋貸款利率僅1.649％，維持歷史低檔水準(zhǔn)(歷史最低為今年5月的1.616％)，即使今年度利率將進(jìn)入新一輪的升息循環(huán)，但在房貸利率僵固性特性下，加上銀行競(jìng)爭(zhēng)壓力，預(yù)估房貸利率僅維持緩升。就歷史經(jīng)驗(yàn)而言，只要房貸利率維持2％以下對(duì)民眾購(gòu)屋意願(yuàn)影響相當(dāng)有限。

另一個(gè)對(duì)於房地產(chǎn)影響變數(shù)的，則是12月將舉行的五都大選，觀察過(guò)去4屆北高市長(zhǎng)選舉對(duì)房市並沒(méi)有太大影響下，今年雖高房?jī)r(jià)成為民怨之首，政府開(kāi)始積極打擊投資客，抑制房?jī)r(jià)炒作，不過(guò)就在大選接近下，央行在政策上將更為謹(jǐn)慎，推出影響甚鉅的措施可能性較低，因此下半年的五都大選對(duì)房市影響，仍以較為正向看待。