「紅單」的法律紅線，竹縣消保官靳邦忠首次對外公開說明(圖/新竹縣政府) MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場快訊
「紅單」的法律紅線，竹縣消保官靳邦忠首次對外公開說明(圖/新竹縣政府)
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  • 「紅單」的法律紅線，竹縣消保官靳邦忠首次對外公開說明
【MyGoNews林湘慈/綜合報導(dǎo)】許多房市專家、地產(chǎn)大師或名嘴在新聞媒體、網(wǎng)路媒體陸續(xù)發(fā)表評論，宣稱紅單只是一種購買意願書，紅單買賣屬於(契約自由)，頂多是道德層次的問題，並不違法；竹縣消保官靳邦忠再次呼籲，任何業(yè)主，不管是建商、代銷公司、仲介公司、掮客、網(wǎng)紅、部落客或房市專家，只要涉及預(yù)售屋銷售行為就統(tǒng)一適用上述法律規(guī)定，所以它絕對是一個法律層面的問題。
 
現(xiàn)在一般人的認(rèn)知，紅單買賣若是在取得建照之前的銷售行為，那是違法，取得建照之後開賣之前所謂的潛銷期銷售紅單並不違法；但就法律觀點(diǎn)來看，只要是預(yù)售屋買賣契約書正式簽訂之前，所有的銷售行為都是屬於紅單買賣，都必須符合上述表格的法律規(guī)範(fàn)。
 
一、於建照未取得之前先行販?zhǔn)郏阌袕V告不實(shí)及以欺罔行為影響交易秩序之嫌。
 
在沒有取得建照之前，本來就不應(yīng)該銷售，除了違反公寓大廈管理條例第58條罰4~20萬元外，隱瞞未取得建照之事實(shí)，也涉及以廣告不實(shí)影響交易秩序違反公平交易法。依公平交易法第21及25條公平會可裁罰5萬~2500萬元，經(jīng)勸導(dǎo)仍不停止可處罰10萬~5000萬。
 
二、必須具有專業(yè)證照並取得建物所有權(quán)人同意或委託銷售
 
取得建照之後也不是任何人都可以從事預(yù)售屋買賣的銷售行為，須具不動產(chǎn)代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)資格且須取得建物所有權(quán)人的書面同意或委託銷售，始可以辦理預(yù)售屋買賣相關(guān)銷售行為；違反者依不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例第5條、第7條及第32條課罰10萬~30萬，經(jīng)禁止之後仍繼續(xù)營業(yè)，得處一年以下有期徒刑。
 
三、必須提供完整契約書讓消費(fèi)者審閱
 
已具備上述資格條件，若與消費(fèi)者合意之後，就必須提供完整契約書供消費(fèi)者審閱，如果沒有提供就違反消費(fèi)者保護(hù)法第11條之1、第17條、第56條之1，可處罰3到30萬元，如仍不改進(jìn)可以按次連續(xù)處罰5到50萬。
 
預(yù)售屋買賣不同於一般商品的銷售，售價動輒數(shù)百上千萬元，契約簽訂又屬專業(yè)，所以政府為了保護(hù)消費(fèi)者，自2001年開始就積極從法律規(guī)範(fàn)來健全交易市場、 保護(hù)消費(fèi)者，尤其只要是銷售預(yù)售屋，就必須提供完整定型化契約讓消費(fèi)者審閱， 絕對沒有所謂的建案開賣前後之分。
 
為什麼只有開賣之後，才要提供完整的契約書，難道在開賣之前，就不是在賣這個預(yù)售屋嗎？從群組的要約促銷、辦說明會、標(biāo)的物約定簽約、收款退款、全部皆為買賣預(yù)售屋行為之一部分，目的就是在購買預(yù)售屋，具有不可分性，應(yīng)一體適用內(nèi)政部版定型化應(yīng)記載及不得記載事項辦理，若違反則適用消保法第56條之1。
 
只要是簽約就必須有完整的契約書提供消費(fèi)者事先審閱，不管是訂購意願書、預(yù)定單、暫訂單、代定單……各式名稱，使用這些名稱不也是在跟消費(fèi)者簽訂契約了嗎？而且從字面的意義上，更確定業(yè)者與消費(fèi)者之間必須還要再簽訂另一份契約，可能讓人產(chǎn)生是否有意轉(zhuǎn)售的聯(lián)想，既然簽約就必須符合消保法上所規(guī)定，簽訂完整契約，沒有完整的契約書就不能跟消費(fèi)者簽約。
 
四、不可有損害消費(fèi)者權(quán)益之虞
 
另外如隱瞞未經(jīng)建物所有權(quán)人同意即行銷售並收受價金，如有造成多數(shù)消費(fèi)者財產(chǎn)受有損害之(虞)者，或以欺罔之行為影響交易秩序，依消費(fèi)者保護(hù)法第36條、58條得處6到150萬元，或依公平交易法第25條及42條，得處以5萬到2500萬元， 若仍不改善，最高還可以罰到5000萬元。
 
五、揪團(tuán)團(tuán)購屬營利行為不涉及契約自由
 
用5萬~15萬元就可以買到一個房屋訂購單，跟簽訂契約時必須拿出房屋總價的5~10%相比，成本相對低廉，難怪200戶的預(yù)售屋建案開賣之前就有100多戶被團(tuán)購者鎖單，整批轉(zhuǎn)給業(yè)者之後，業(yè)者便可對外宣稱開賣即銷售一空。
 
靳邦忠指出，部分人士藉揪團(tuán)團(tuán)購的方式跟建商或代銷公司談判，與一般仲介公司代表買方跟賣方議價斡旋有何不同？揪團(tuán)者可挾其優(yōu)勢，利用跟建商談判的機(jī)會從中牟利，甚至趁機(jī)哄抬房屋價格。所謂的契約自由是針對消費(fèi)者，而非業(yè)者，業(yè)者為營利揪團(tuán)跟契約自由有何關(guān)係？既然要營業(yè)就應(yīng)該接受行政監(jiān)督，所謂的房市專家，不能用似是而非的言論，混淆大衆(zhòng)視聽。
 
六、結(jié)語
 
限制業(yè)者販?zhǔn)奂t單的法律層面，消保官靳邦忠希望藉此機(jī)會能夠透過各家媒體，把這些法律觀念說明清楚，販賣紅單並不是像名嘴說的不違法，只是道德的問題，我有必要出來說明事實(shí)以正視聽，也希望以後從事相關(guān)銷售行為的業(yè)者，能夠了解法律的所有規(guī)範(fàn) 並且遵行。
 
靳邦忠再次強(qiáng)調(diào)，身為政府的一員，我們樂見大新竹地區(qū)蓬勃發(fā)展，房市欣欣向榮，絕對無意打壓房價，但維持一個正常的交易環(huán)境和理性的房市交易秩序，政府責(zé)無旁貸。所以我們嚴(yán)格禁止紅單的轉(zhuǎn)售，各機(jī)關(guān)加強(qiáng)查緝，就是為了健全房市交易，讓房屋買賣市場更透明公開，以確保消費(fèi)者的權(quán)利。