【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行表示，2020年第四季臺北市A級辦公大樓空置率為4.5％，較上季些微下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，仍處低點(diǎn)。在缺少辦公室可租面積下，本季租賃活動仍然相對平淡。全年整體胃納量僅約6,200坪，為自2009年後，首度未達(dá)萬坪，究其原因?yàn)闊o新貨可租。觀察共享辦公室在現(xiàn)下疫情期間，受惠於企業(yè)彈性調(diào)派辦公空間之賜，營運(yùn)表現(xiàn)穩(wěn)健，亦有租戶選擇自A級辦公大樓，就近搬遷至鄰近之共享辦公室。
 
各區(qū)租金水準(zhǔn)連續(xù)二季持穩(wěn)，全市平均租金為每月每坪新臺幣2,600元，以信義區(qū)每月每坪新臺幣3,190元為最高，在房東市場下，全市租金持續(xù)站穩(wěn)一定水準(zhǔn)。
 
展望2021年，臺北市A級辦公市場預(yù)計(jì)將有38,500坪新供給陸續(xù)釋出，惟新供給大樓多為金融集團(tuán)自用。雖然可供出租新供給仍然缺稀，然逢全球新冠疫情及經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性持續(xù)下，預(yù)租盛況將暫緩，外商多採觀望態(tài)度。短期內(nèi)租賃活動將持續(xù)平淡，預(yù)期租金漲幅收窄。
 
外圍地區(qū)的西湖段空置率較上季上升至8.9％，主因係「宏匯瑞光廣場」完工，除B棟工研院營運(yùn)之育成中心進(jìn)駐外，其他預(yù)租租戶尚未遷入，致西湖段空置率出現(xiàn)短暫性的上升。文德段空置率上升至6.4％。舊宗段主要去化為零售業(yè)承租「偉盟工業(yè)大樓」約530坪，空置率下降至15.4％。
 
西湖段租金成長約2.1％至每月每坪約新臺幣1,470元，主因係「宏匯瑞光廣場」於本季進(jìn)入市場，新大樓相對較高的租金，加上其他大樓也陸續(xù)調(diào)升租金，帶動西湖段租金成長。文德段及舊宗段租金水準(zhǔn)則持平，分別維持在每月每坪新臺幣1,000元及新臺幣940元。
 
西湖段新供給「宏匯瑞光廣場」釋出，預(yù)租租戶將於2021年陸續(xù)進(jìn)駐，預(yù)期在需求快速去化下，西湖段租金仍有微幅上揚(yáng)的空間。2021年舊宗段因新供給釋出，空置將有所增加，面臨去化壓力，租金將呈現(xiàn)持平局面。
 
商圈結(jié)構(gòu)重組 回歸本地消費(fèi)基本盤
 
適逢年度優(yōu)惠季，從百貨公司周年慶至網(wǎng)路購物節(jié)，促銷活動接力賽使得消費(fèi)力道明顯攀升。累計(jì)1至11月，與2019年同期相比，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年增1.5％。百貨公司受惠於因疫情而無法出國消費(fèi)的需求，拉升精品購物及化妝品消費(fèi)，營業(yè)額與2019年同期相比僅微幅下降0.8％；超級市場及便利商店主要表現(xiàn)於展店及促銷活動上，使?fàn)I業(yè)額年增率分別上升10.9％及8.9％；量販店則受惠於線上購物及獨(dú)家商品而使?fàn)I業(yè)額年增9.1％；其他綜合商品零售業(yè)則仍因疫情影響，使得旅客大幅減少，致營業(yè)額年減29.3％。
 
中山南京商圈表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，並無顯著變動，空置率為2.6％。自線形公園完成後，開放式的休閒空間結(jié)合假日市集，與不定期的藝文活動，吸引不少年輕客層，帶動周圍商家發(fā)展，不甩疫情困境表現(xiàn)亮眼。西門商圈因旅客的減少，消費(fèi)支撐明顯下滑，使部份美藥妝店及運(yùn)動品牌等店家局部撤出，空置率推升至10.3％。忠孝商圈除知名金飾及鐘錶品牌收起部分櫃點(diǎn)外，多為特賣會入駐及零星店家更迭遞補(bǔ)，商圈表現(xiàn)持平，本季空置率來到11.8％。
 
受疫情影響，商圈店家發(fā)生結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，以觀光客為主要消費(fèi)客群的西門商圈，原本多以伴手禮店及美藥妝店為主，如今隨著旅客減少、消費(fèi)力道減弱而逐漸撤離，使商圈產(chǎn)品必須重新調(diào)整，將目標(biāo)客群轉(zhuǎn)向內(nèi)需市場，希冀以本地消費(fèi)基本盤撐過疫情陰霾。
 
產(chǎn)業(yè)需求力道推升廠辦大樓及廠房交易量
 
在2020年初新冠肺炎疫情的狂襲下，上半年房地產(chǎn)市場處於大環(huán)境不平靜局面，表現(xiàn)平淡，然下半年在貨幣寬鬆及產(chǎn)業(yè)投入可觀資金佈局營運(yùn)之帶動下，態(tài)勢逆轉(zhuǎn)交易暢旺。2020年房地產(chǎn)交易年增率31.6％，其中第三季交易金額居全年之冠占比53.8％，全年買盤幾乎全為國內(nèi)資金。而自用型及投資型買家，佔(zhàn)比為53.7％與46.3％。自用型動能來自科技製造業(yè)購置自用廠辦大樓及廠房，投資型則來自金融壽險(xiǎn)業(yè)。榮登百億俱樂部城市分別為臺北市、桃園市、臺南市及新北市，幾乎囊括總交易的88％。
 
2020房地產(chǎn)交易寫出四大亮點(diǎn)：
 
?全年交易金額重返千億大關(guān)，紅盤收關(guān)站上新臺幣1,267億元。
?廠辦大樓及廠房交易量創(chuàng)新高達(dá)新臺幣694.4億元。
?投資型買家佔(zhàn)比連續(xù)三年逐步攀升，悄然回歸市場。主要貢獻(xiàn)來自於壽險(xiǎn)資金重返市場，全年投入金額為新臺幣343憶元。
?單一宗交易金額最高者為富邦人壽以新臺幣255.2億元購入王朝大酒店，僅次於2015年新光三越信義新天地A8館新臺幣270.3億元之交易金額。
 
第四季度自用型與投資型買家投資類型多元，成交金額最大者為國泰人壽以新臺幣46.8億元買下桃園廣豐新天地購物中心，尚有臺灣人壽與臺銀人壽分別以新臺幣36.9億元與新臺幣7.8億元購入臺北時(shí)代廣場辦公室及店面，南山人壽以新臺幣21億買下臺南科學(xué)園區(qū)旁帶租約之四棟廠辦。自用型買家如瀚宇彩晶以新臺幣27.7億元買下臺南科學(xué)園區(qū)廠房，京站實(shí)業(yè)以新臺幣24億元向其母公司日勝生購入京站時(shí)尚廣場小碧潭店。
 
中央銀行於12月初無預(yù)警祭出房市貸款限縮措施，限縮購地貸款與餘屋貸款成數(shù)，對於財(cái)務(wù)槓桿過大之建商可動用資金減少，未來將更精準(zhǔn)評估投資標(biāo)的並減少囤屋。然資金充沛之金融壽險(xiǎn)業(yè)仍將持續(xù)投入商用不動產(chǎn)、地上權(quán)及BOT案。預(yù)期2021年房地產(chǎn)市場仍是穩(wěn)健局面，辦公大樓、廠辦大樓及廠房仍是亮點(diǎn)，買家對於這類型的交易保持高度興趣，尤其是臺北市的辦公大樓價(jià)格預(yù)期呈現(xiàn)上行態(tài)勢。
 
土地年交量連續(xù)兩年突破3,000億大關(guān)  成本墊高將推動預(yù)售房價(jià)上漲
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2020年土地市場交易量為新臺幣3,049億元，繼2019年創(chuàng)下新臺幣3,140億的歷史天量後，連續(xù)兩年越過新臺幣3,000億元大關(guān)。2020年土地交易總量雖未超越2019年，但地上權(quán)卻創(chuàng)下新臺幣474億元之新高紀(jì)錄，其中世貿(mào)三館及國泰營區(qū)地上權(quán)即佔(zhàn)了新臺幣411億元。
 
戴德梁行表示，2020年土地交易紀(jì)錄的突破不在交易量而在單價(jià)。全臺十大土地交易單價(jià)即有過半創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝愋屯恋刂畾v史新高，分別是南山人壽信義世貿(mào)三館地上權(quán)單價(jià)新臺幣644萬/坪、富邦人壽大南港土地單價(jià)新臺幣376萬/坪、全球人壽松山國泰營區(qū)地上權(quán)單價(jià)新臺幣328萬/坪、長虹建設(shè)土城工業(yè)土地單價(jià)新臺幣64萬/坪、亞昕新潤海悅合購南港住三土地單價(jià)新臺幣322萬/坪、興富發(fā)臺中七期新四土地單價(jià)新臺幣350萬/坪等6宗。此外，包括南港玉成段工三土地單價(jià)新臺幣206萬/坪、桃園中路一段土地單價(jià)新臺幣107萬/坪、臺中北屯碧柳段土地單價(jià)新臺幣176萬/坪、臺中水湳文商段土地單價(jià)新臺幣240萬/坪、臺南中西區(qū)星鑽段土地單價(jià)新臺幣108萬/坪等，雖然交易金額不在十大之列，但交易單價(jià)皆創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝愋屯恋刂赂呒o(jì)錄。
 
展望2021年房市，戴德梁行分析，2020年央行因新冠疫情降息，資金效應(yīng)驅(qū)使建商積極獵地，而全球疫情造成原物料供應(yīng)及人力成本不斷提高，儘管央行祭出緊縮營建、餘屋貸款成數(shù)等政策，可望抑制開發(fā)商的囤地囤房行為，然開發(fā)商面對土地及營建成本的不斷推升，未來房價(jià)的提高仍勢所難免。