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- 宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理分析，2021下半年不動產(chǎn)天氣概況、資金充斥、後疫情時代，該投資什麼？宏大國際資產(chǎn)：這二類不動產(chǎn)最看好
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】新冠疫情重?fù)羧蚓皻?，但悄悄的臺灣及全球的資金持續(xù)充斥，股市竟在全臺景氣一片低迷，但相對出口暢旺的強勁帶動之下，一舉衝到歷史新高。
相對於股市，房地產(chǎn)市場則有另一套劇本演出。根據(jù)宏大國際資產(chǎn)的調(diào)查，近二年鋼筋、水泥、土方運送等多項原物料及工資持續(xù)上漲2~3成、甚至部分5成以上，營建成本節(jié)節(jié)高升遠(yuǎn)超過房價上漲幅度，而土地交易行情也持續(xù)攀高，房價醞釀非漲不可壓力，建商卻不敢大聲喊漲，因為喊了「會讓社會觀感不好」。
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理分析，近幾年房地產(chǎn)市場變化，或可以2018年做分野，除了工業(yè)地產(chǎn)一枝獨秀之外，其他幾類型的市場走勢是2018年下半年才逐步復(fù)甦。2018年起連續(xù)三年僑外資來臺投資每年都達(dá)到或接近100億美元，同時間隨著臺灣電子業(yè)帶動訂單的增加，臺商回流也持續(xù)進行，而臺灣出口額亦隨之熱絡(luò)，屢創(chuàng)新高，臺商回臺投資設(shè)廠已成商用不動產(chǎn)市場一大主流，帶動了房地產(chǎn)的上漲與熱絡(luò)。
陳益盛表示，最近十年以來，各類型不動產(chǎn)的市場變化不盡相同，四大類商用不動產(chǎn)而言，各有其不同的市場走勢與變化。
?辦公室/商辦：近年因外資的加碼來臺投資或擴產(chǎn)、各類型電子商務(wù)、生技等新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)新增投資，加上舊換新商辦搬遷潮，頂級A辦市場達(dá)到空前的新高租金行情， 平均已達(dá)3000元/坪， 而信義計畫區(qū)較搶手的頂級商辦已有3棟在近年已有突破4000元/坪的案例。
而臺北市B辦市場， 則是務(wù)實的臺灣中小企業(yè)及小型上市櫃公司最愛，具宏大國際資產(chǎn)的統(tǒng)計，捷運商辦指名度前三名，分別是南京復(fù)興站、松江南京站、臺北車站三個捷運商圈，平均租金也約每坪1600元~2000元不等，部分B+等級大樓可達(dá)2200~2500元，租金持續(xù)看升，售價則約每坪70萬~90萬之間，B+級可達(dá)100萬~120萬之間，宏大最近成交二件B+級商辦就都突破百萬以上。由於新增供給有限，需求則持續(xù)增加，市場上優(yōu)質(zhì)個案仍是僧多粥少，價格續(xù)創(chuàng)新高。辦公室市場天氣呈現(xiàn)「小太陽」。
?零售店面：零售業(yè)在民間消費習(xí)慣改變後，街邊店面市場近年來一路下滑，售價、租金多數(shù)也下跌，退租、空屋率也最高，臺北市中心各大商圈空屋率都逾10％~15％之間，投報率亦隨之下探。陳益盛分析，店面是幾大類商用不動產(chǎn)投報率最低產(chǎn)品，除非是透天產(chǎn)品，臺北市如果沒有2.5％以上投報率，其他縣市至少要3~4％，否則不要輕易出手。街邊店面經(jīng)營，對的地點搭配對的產(chǎn)品，品牌的經(jīng)營，還須善用O2O的通路與行銷，都是存活的必備功夫。店面市場持續(xù)「在雨中」。
?工業(yè)/廠房：本類型市場是近年來最熱絡(luò)的項目，陳益盛指出源自四大需求，分別是臺商回臺設(shè)廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農(nóng)地工用搬遷。全臺工廠登記家數(shù)， 近年也從每年的4、5千家，到了2020年倍增到10,434家。這類型需求因迫切，因此他這三年來也經(jīng)常南來北往，自行驅(qū)車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標(biāo)的。而工業(yè)區(qū)開發(fā)近年來是停滯的，因都會區(qū)設(shè)立工業(yè)區(qū)土地成本太高，不論官方或民間都鮮少在此投入，因此市場供需嚴(yán)重失衡。具宏大國際資產(chǎn)的統(tǒng)計，新北、桃園工業(yè)土地，交易熱絡(luò)之外，漲幅也是幾大類型商用不動產(chǎn)之冠，近四來幾乎是每年漲10％的概念。目前新北工業(yè)地精華地段大馬路，交易單價突破百萬元案例的，已有五股、新店、中和及三重等區(qū)，而市場需求仍在，看好工業(yè)不動產(chǎn)為「萬里晴」好天氣。
?土地：全臺土地交易，自2016年來交易量已連續(xù)攀升，建造執(zhí)照核發(fā)逐年有感增加，並於去年(2020年)創(chuàng)近20年歷史新高，建照樓地板面積達(dá)到約1,255萬坪。土地是建築最大原料，預(yù)估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現(xiàn)之際，預(yù)估房市將先蹲後跳，上市建商多持續(xù)購地。陳益盛以近年媒合成功的幾筆土地，統(tǒng)計出建商購地最小規(guī)模，北市300坪、新北500坪、其他四都要上千坪。全臺灣但同時因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資近年也急遽上漲，建商在購地策略上也將因地制宜調(diào)整，北、中、南土地交易呈現(xiàn)「晴時多雲(yún)」。
相對於股市，房地產(chǎn)市場則有另一套劇本演出。根據(jù)宏大國際資產(chǎn)的調(diào)查，近二年鋼筋、水泥、土方運送等多項原物料及工資持續(xù)上漲2~3成、甚至部分5成以上，營建成本節(jié)節(jié)高升遠(yuǎn)超過房價上漲幅度，而土地交易行情也持續(xù)攀高，房價醞釀非漲不可壓力，建商卻不敢大聲喊漲，因為喊了「會讓社會觀感不好」。
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理分析，近幾年房地產(chǎn)市場變化，或可以2018年做分野，除了工業(yè)地產(chǎn)一枝獨秀之外，其他幾類型的市場走勢是2018年下半年才逐步復(fù)甦。2018年起連續(xù)三年僑外資來臺投資每年都達(dá)到或接近100億美元，同時間隨著臺灣電子業(yè)帶動訂單的增加，臺商回流也持續(xù)進行，而臺灣出口額亦隨之熱絡(luò)，屢創(chuàng)新高，臺商回臺投資設(shè)廠已成商用不動產(chǎn)市場一大主流，帶動了房地產(chǎn)的上漲與熱絡(luò)。
?辦公室/商辦：近年因外資的加碼來臺投資或擴產(chǎn)、各類型電子商務(wù)、生技等新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)新增投資，加上舊換新商辦搬遷潮，頂級A辦市場達(dá)到空前的新高租金行情， 平均已達(dá)3000元/坪， 而信義計畫區(qū)較搶手的頂級商辦已有3棟在近年已有突破4000元/坪的案例。
而臺北市B辦市場， 則是務(wù)實的臺灣中小企業(yè)及小型上市櫃公司最愛，具宏大國際資產(chǎn)的統(tǒng)計，捷運商辦指名度前三名，分別是南京復(fù)興站、松江南京站、臺北車站三個捷運商圈，平均租金也約每坪1600元~2000元不等，部分B+等級大樓可達(dá)2200~2500元，租金持續(xù)看升，售價則約每坪70萬~90萬之間，B+級可達(dá)100萬~120萬之間，宏大最近成交二件B+級商辦就都突破百萬以上。由於新增供給有限，需求則持續(xù)增加，市場上優(yōu)質(zhì)個案仍是僧多粥少，價格續(xù)創(chuàng)新高。辦公室市場天氣呈現(xiàn)「小太陽」。
?零售店面：零售業(yè)在民間消費習(xí)慣改變後，街邊店面市場近年來一路下滑，售價、租金多數(shù)也下跌，退租、空屋率也最高，臺北市中心各大商圈空屋率都逾10％~15％之間，投報率亦隨之下探。陳益盛分析，店面是幾大類商用不動產(chǎn)投報率最低產(chǎn)品，除非是透天產(chǎn)品，臺北市如果沒有2.5％以上投報率，其他縣市至少要3~4％，否則不要輕易出手。街邊店面經(jīng)營，對的地點搭配對的產(chǎn)品，品牌的經(jīng)營，還須善用O2O的通路與行銷，都是存活的必備功夫。店面市場持續(xù)「在雨中」。
?工業(yè)/廠房：本類型市場是近年來最熱絡(luò)的項目，陳益盛指出源自四大需求，分別是臺商回臺設(shè)廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農(nóng)地工用搬遷。全臺工廠登記家數(shù)， 近年也從每年的4、5千家，到了2020年倍增到10,434家。這類型需求因迫切，因此他這三年來也經(jīng)常南來北往，自行驅(qū)車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標(biāo)的。而工業(yè)區(qū)開發(fā)近年來是停滯的，因都會區(qū)設(shè)立工業(yè)區(qū)土地成本太高，不論官方或民間都鮮少在此投入，因此市場供需嚴(yán)重失衡。具宏大國際資產(chǎn)的統(tǒng)計，新北、桃園工業(yè)土地，交易熱絡(luò)之外，漲幅也是幾大類型商用不動產(chǎn)之冠，近四來幾乎是每年漲10％的概念。目前新北工業(yè)地精華地段大馬路，交易單價突破百萬元案例的，已有五股、新店、中和及三重等區(qū)，而市場需求仍在，看好工業(yè)不動產(chǎn)為「萬里晴」好天氣。
?土地：全臺土地交易，自2016年來交易量已連續(xù)攀升，建造執(zhí)照核發(fā)逐年有感增加，並於去年(2020年)創(chuàng)近20年歷史新高，建照樓地板面積達(dá)到約1,255萬坪。土地是建築最大原料，預(yù)估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現(xiàn)之際，預(yù)估房市將先蹲後跳，上市建商多持續(xù)購地。陳益盛以近年媒合成功的幾筆土地，統(tǒng)計出建商購地最小規(guī)模，北市300坪、新北500坪、其他四都要上千坪。全臺灣但同時因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資近年也急遽上漲，建商在購地策略上也將因地制宜調(diào)整，北、中、南土地交易呈現(xiàn)「晴時多雲(yún)」。
