5建商手中還有2367億元個(gè)案要賣，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

【MyGoNews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】房?jī)r(jià)未來會(huì)不會(huì)跌？這要看看建商未來推案的速度會(huì)不會(huì)放慢！還要看建商推出個(gè)案的價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)創(chuàng)新高，從營(yíng)建股的5家建商來看(遠(yuǎn)雄、宏盛、華固、冠德、國(guó)建)，以目前土地庫(kù)估計(jì)未來可以推出個(gè)案的總銷售金額就高達(dá)2367億元，房?jī)r(jià)跌5％，這些建案的總銷售金額就總計(jì)減少18億元，同樣的，房?jī)r(jià)漲5％，這些建商的總銷售金額又可以增加18億元。所以，建商為了自身利益，都會(huì)想盡辦法創(chuàng)造房市景氣的假象，在這樣的狀況下，除非政府有重大改變房市的決策，否則，房?jī)r(jià)下跌並不容易。
 

華固截至2010年9月尚擁有6筆土地庫(kù)存，分別住宅建案5筆、廠辦案1筆，土地面積約1.59萬多坪，推案量可望達(dá)到423億元，固住宅案毛利率30～32％、廠辦案毛利率40~42％計(jì)算，扣除管銷費(fèi)用6~7％，華固上述6筆土地庫(kù)存將挹注淨(jìng)利達(dá)110~120億元，貢獻(xiàn)華固EPS為42~46元。

「金泰段」位於北市大直地區(qū)敬業(yè)二路與樂群三路交叉口角地，為華固總價(jià)23.49億元，買下940坪土地，與另一地主共同開發(fā)，華固可分得總銷為80億元，預(yù)計(jì)最快將在2012年推出。

「華城禾豐」位於大陸工程的「青山鎮(zhèn)」附近，基地面積已整合至6,900坪，預(yù)計(jì)將興建46~47棟透天別墅，每坪40萬元來計(jì)算，總銷金額約在25億元，預(yù)計(jì)2011年329檔期推出。

「八德案」位於八德路與建國(guó)北路附近，基地面積為651坪，華固已整合200坪土地，未來華固將會(huì)持續(xù)整合其餘450坪土地，預(yù)計(jì)總銷金額為36億元，目前仍在土地整合中。

「敦北案」位於敦化北路南京東路附近，位於蘇黎士大樓後方位置，基地面積達(dá)948坪，每坪房?jī)r(jià)約60~70萬元計(jì)算，華固可分得總銷金額為80億元，目前土地仍在整合中。

「天母案」位於天母地區(qū)，為華固3/17/2010標(biāo)下天母中佈道會(huì)土地，土地取得成本為70.28億元，之後以總價(jià)37.34億元(換算每坪432萬元)，出售864.46坪，將計(jì)畫與買家進(jìn)行合建，預(yù)計(jì)2012年推出，華固分配總銷金額可達(dá)97億元。

「V-Park企業(yè)園區(qū)」位於內(nèi)湖五期重劃區(qū)，基地面積為3,837坪，廠辦案，已通過臺(tái)北好好看計(jì)畫，1Q10取得建照，3Q10動(dòng)工，預(yù)計(jì)2012年完工，推估總銷金額可達(dá)100億元，預(yù)計(jì)1Q11推出。

 

宏盛土地庫(kù)存達(dá)4.88萬坪，土地成本約124.4億元，粗估將可創(chuàng)造總銷金額為467.7億元，淨(jìng)利率以20~25％計(jì)算，淨(jìng)利金額可達(dá)94~117億元，貢獻(xiàn)宏盛每股淨(jìng)值可達(dá)15.4~19.1元。

在淡海新市鎮(zhèn)方面，目前共有4塊建地，第1塊土地為宏盛2006年標(biāo)下2,700坪建地，土地成本約在2.7億元，預(yù)計(jì)最快則視輕軌捷運(yùn)動(dòng)工後，再擇時(shí)推出。另外，宏盛分別取得21,000坪、15,000坪與6427坪建地，取得成本分別為38.9億元、23.1億元與8.4億元，宏盛預(yù)計(jì)等到淡海輕軌動(dòng)工之後，擇時(shí)推出。

宏盛在2006年取得信義路一段約214坪的土地，購(gòu)地成本約5.5億元，宏盛將會(huì)整合附近的土地來增加銷售面積，目前尚未具體有開發(fā)行程。

在新莊土地部分，目前共有5筆新莊副都心土地，最快推案的為為副都心65與66地號(hào)，土地面積為836坪，容積率425％，推估總銷可達(dá)20億元，預(yù)計(jì)最快在4Q10~1Q11推案。

另外新莊副都心尚有四筆土地，分別為副都心122、148與149地號(hào)、副都心162地號(hào)、副都心117~119地號(hào)與副都心62地號(hào)，合計(jì)4筆新莊副都心土地面積達(dá)到1,356坪，預(yù)計(jì)總銷金額可達(dá)31億元，宏盛將會(huì)持續(xù)整合鄰近土地來開發(fā)，短期內(nèi)將不會(huì)有實(shí)值開發(fā)動(dòng)作。

最後在建國(guó)北路方面，為02/2010以23億元取得建國(guó)北路，介於長(zhǎng)春路與四平街約612坪土地，宏盛將會(huì)持續(xù)整合鄰近土地，預(yù)期短期內(nèi)將不會(huì)有實(shí)值開發(fā)動(dòng)作。
 

國(guó)建在手土地庫(kù)存有4筆，其中北市1筆、北縣兩筆與臺(tái)中市1筆，合計(jì)土地面積達(dá)4,690坪，推估總銷金額可達(dá)200~210億元，若以國(guó)建推案的淨(jìng)利率約在30~35％計(jì)算，淨(jìng)利金額可達(dá)62~66億元，貢獻(xiàn)國(guó)建每股淨(jìng)值可達(dá)3.7~3.98元。

「新莊中原段」位於新莊中原段，基地面積約1,085坪，總銷金額約26億元，預(yù)計(jì)08/2010取得建照，預(yù)計(jì)最快將於3Q10的928檔期推出。

「天母案」位於北市中山北路七段，基地面積為1,200坪，總銷金額為65億元，預(yù)計(jì)08/2010取得建照，最快將於3Q10的928檔期推出。

「臺(tái)中惠國(guó)段」位於臺(tái)中市七期重劃區(qū)內(nèi)，為國(guó)建向私人擁有購(gòu)買土地，基地面積約1,138坪，總銷金額約47億元，鑑於國(guó)建在臺(tái)中市建案有「森林苑」已在2Q10推出，因此「臺(tái)中惠國(guó)段」短期內(nèi)將不會(huì)進(jìn)行開發(fā)。

「新店光明段」，位於北縣新店市，為國(guó)建03/2010取得，基地面積達(dá)1,267坪，取得土地成本為27.89億元，預(yù)計(jì)總銷金額可達(dá)67億元，目前正在規(guī)劃中。
 

在土地庫(kù)存方面，遠(yuǎn)雄建設(shè)與遠(yuǎn)雄人壽擁有基地面積可達(dá)9.05萬坪，其中遠(yuǎn)雄建設(shè)可分的推案金額可達(dá)1,131億元，淨(jìng)利率25~30％計(jì)算，淨(jìng)利金額可達(dá)282~339億元，貢獻(xiàn)遠(yuǎn)雄每股淨(jìng)值達(dá)40~48元。

「H68內(nèi)湖潭美」，基地面積為900坪，為遠(yuǎn)雄建設(shè)與遠(yuǎn)雄人壽合建案，總銷金額可達(dá)18億元，遠(yuǎn)雄建設(shè)分30％，總銷金額可達(dá)5億元，預(yù)計(jì)4Q10~1Q11推出?！窰76內(nèi)湖潭美」，基地面積為900坪，為遠(yuǎn)雄建設(shè)與遠(yuǎn)雄人壽合建案，總銷金額可達(dá)23億元，遠(yuǎn)雄建設(shè)分45％，總銷金額可達(dá)10億元，預(yù)計(jì)4Q10~1Q11推出。

「M61內(nèi)湖舊宗案」，基地面積為2,500坪，為遠(yuǎn)雄建設(shè)與遠(yuǎn)雄人壽合建案，總銷金額可達(dá)35億元，遠(yuǎn)雄建設(shè)分74％，總銷金額可達(dá)5億元，預(yù)計(jì)4Q10取得建照?！窰82新莊案」，基地面積為780坪，為遠(yuǎn)雄建設(shè)自地自建案，總銷金額可達(dá)27億元，已於01/2010動(dòng)工，預(yù)計(jì)4Q10~1Q11推出。

「內(nèi)湖潭美」，遠(yuǎn)雄建設(shè)尚有基地面積為851坪，IBTSIC預(yù)估容積率600~700％，每坪售價(jià)80萬元計(jì)算，總銷金額可達(dá)40億元?！肝纳侥緰拧梗混丁高h(yuǎn)雄日光」旁，為遠(yuǎn)雄建設(shè)與地主合建案，遠(yuǎn)雄建設(shè)分73％，基地面積為1,000坪，遠(yuǎn)雄建設(shè)分配總銷金額可達(dá)40億元，預(yù)計(jì)2011年推案。

「新莊輔大」，位於新莊輔仁大學(xué)附近，基地面積為1.1萬坪，為工業(yè)用地，將申請(qǐng)變更，屆時(shí)基地面積為8,800坪，每坪售價(jià)30萬元計(jì)算，總銷金額可達(dá)103億元，預(yù)計(jì)最快2012年推案。

「新莊副都心」，位於新莊副都心段，基地面積為6,800坪，以容積率600％~700％，每坪售價(jià)40萬元計(jì)算，總銷金額可達(dá)190億元，將陸續(xù)在2011~2013年推案?！竿脸前浮?，基地面積為3萬坪，為遠(yuǎn)雄人壽持有，容積率300％，每坪售價(jià)28萬元計(jì)算，總銷金額可達(dá)256億元，遠(yuǎn)雄建設(shè)分55％總銷金額為138億元。

「中和案」，位於華中橋附近，為遠(yuǎn)雄人壽持有，基地面積為2.18萬坪，容積率450~500％，每坪售價(jià)40萬元計(jì)算，總銷金額可達(dá)403億元，遠(yuǎn)雄建設(shè)分55％總銷金額為217億元?！赶拱浮?，為遠(yuǎn)雄人壽持有，基地面積為1.4萬坪，容積率1300％，每坪售價(jià)28萬元計(jì)算，總銷金額可達(dá)535億元，遠(yuǎn)雄建設(shè)分67％總銷金額為351億元。
 

冠德土地庫(kù)存方面，共有14筆土地，其中臺(tái)北市有6筆、臺(tái)北縣有7筆、臺(tái)中市有1筆，基地面積達(dá)2.02萬坪，推估總銷金額可達(dá)346.5億元，淨(jìng)利金額可達(dá)80~88億元，貢獻(xiàn)冠德EPS可達(dá)16~18元。

「菜寮案」位於北縣三重市捷運(yùn)菜寮站附近，基地面積為442坪，總銷金額達(dá)13億元，聯(lián)合開發(fā)案，預(yù)計(jì)1Q11推出。

「新莊中原C」位於北縣新莊市中原段103與104地號(hào)，基地面積為895坪，為合建案，總銷金額達(dá)11億元，預(yù)計(jì)1Q11推出並動(dòng)工。「副都心A」位於北縣新莊市副都心段125~135地號(hào)昌平路上，基地面積為1,245坪，為合建案，總銷金額達(dá)16億元，預(yù)計(jì)1Q10推案。

「新和段」基地面積為1,428坪，為都市更新案，總銷金額約20億元，預(yù)計(jì)最快在2012年推案?！改仙蕉巍够孛娣e為1,053坪，為都市更新案，總銷金額約15億元，預(yù)計(jì)最快在2012年推案。

「麗水街」位於北市麗水街基地面積為144坪，為合建案，總銷金額約2.5億元，已於2010年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2011年完工並推出?！感虑f中原B期」基地面積為1,235坪，總銷金額約50億元，自地自建案，預(yù)計(jì)2011年推案。

「誠(chéng)臻邸二期」位於臺(tái)中市市政路與惠文路口附近，基地面積為450坪，合建案，總銷金額約23~25億元，「誠(chéng)臻邸二期」需視「誠(chéng)臻邸」銷售情況，再擇時(shí)推出?！噶_斯福路」基地面積為595坪，都更案，總銷金額約21億元，目前仍進(jìn)行都更流程。

「興雅B、C、F」位於信義路五段，基地面積分別為554坪、683坪與375坪，總銷金額分別為36億元、45億元與24億元，皆為冠德自地自建案，其中興雅B與C預(yù)計(jì)2011年下半年推出。

「萬芳段」位於文山區(qū)秀明路，基地面積為10,004坪，預(yù)計(jì)將開發(fā)成低密度住宅，採(cǎi)部分合建部分自地自建方式，總銷金額可達(dá)35億元，目前仍在規(guī)劃中?！钢性璊」位於北縣新莊思源路，基地面積為1127坪，自地自建，總銷金額可達(dá)33億元，預(yù)計(jì)2011年推案。