【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】相隔近11年央行再度啟動(dòng)升息，日前宣布升息一碼，終結(jié)利率七連凍，促使壽險(xiǎn)業(yè)者投資不動(dòng)產(chǎn)的最低收益率從2.095％調(diào)高至2.345％，此舉也讓原本已經(jīng)很難在臺(tái)北市買到適合商用不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)況更加劇困難，甚至出現(xiàn)脫北現(xiàn)象。
 
高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍分析過去五年保險(xiǎn)公司在主要都會(huì)區(qū)商用不動(dòng)產(chǎn)購置金額，近年除了2020年有南山人壽世貿(mào)三館地上權(quán)、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區(qū)等指標(biāo)大案釋出，推升當(dāng)年度保險(xiǎn)公司在臺(tái)北市投資金額逾千億外，普遍來說，近年可滿足保險(xiǎn)公司收益率要求之投資物件供給短缺，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟之臺(tái)中、桃園、新竹，受惠產(chǎn)業(yè)對(duì)辦公室、倉儲(chǔ)物流需求穩(wěn)健成長(zhǎng)，以及較高的收益率，為較受保險(xiǎn)公司青睞之重點(diǎn)布局區(qū)域。

 
高力國際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部資深執(zhí)行董事黃正忠表示臺(tái)北市主要商圈信義、敦南、敦北，甚至內(nèi)科等，基本上都已經(jīng)接近飽和，甚至壽險(xiǎn)也已經(jīng)布局很深，該買的、能買的幾乎都買了，即便是內(nèi)科辦公樓收益率已下探至3％以下、甚至不到2.5％，但因有產(chǎn)業(yè)匯聚效益、空置率低，只要有全棟辦公樓釋出，仍非常搶手。

 
目前臺(tái)北市僅有北士科、南港等算是商用不動(dòng)產(chǎn)供給較大的區(qū)域，不過，前者仍屬於開發(fā)初期階段，目前僅有華固建設(shè)推出的廠辦案，即便價(jià)格賣得漂亮，但該區(qū)域廠辦價(jià)格是否就因此而定錨，仍有待整體區(qū)域發(fā)展成熟才能論定。至於，南港則是未來幾年供給量大增，將會(huì)出現(xiàn)一段整理期，就看屆時(shí)市場(chǎng)供需的變化。
 
鄰近的新北市則受惠北市辦公室與商用不動(dòng)產(chǎn)外溢需求，尤其部分有捷運(yùn)、道路交通，甚至公共建設(shè)匯聚的重劃區(qū)，不過，會(huì)選在新北市設(shè)立辦公室的產(chǎn)業(yè)多數(shù)有地緣關(guān)係或是特定需求。
 
黃正忠認(rèn)為臺(tái)中市則有產(chǎn)業(yè)加持，像是前一波臺(tái)商回流，不少臺(tái)商為求升級(jí)，將廠房與辦公室分開，甚至到臺(tái)中七期買進(jìn)辦公室，目的不外乎要把市場(chǎng)擴(kuò)大，提升自身的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，但是再往南，像是臺(tái)南、高雄等南二都，單靠臺(tái)積電話題，頂多帶動(dòng)住宅買氣，對(duì)於商用不動(dòng)產(chǎn)、辦公室的產(chǎn)業(yè)支撐力道稍為薄弱，因此，即便壽險(xiǎn)業(yè)者想要脫北，仍會(huì)挑選有產(chǎn)業(yè)聚落加持的都會(huì)區(qū)作為投資不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先考量條件。

 
除了保險(xiǎn)公司等投資法人外，過去幾年以製造業(yè)/科技業(yè)為主力之自用型買家，於市場(chǎng)的佔(zhàn)比逐漸提高，依高力國際統(tǒng)計(jì)，過去五年光是製造業(yè)/科技業(yè)貢獻(xiàn)之交易金額佔(zhàn)比從31％提升至45％，且這數(shù)據(jù)尚不包含金融、服務(wù)業(yè)的自用交易金額，這也在反映自中美貿(mào)易戰(zhàn)以來，產(chǎn)業(yè)回流帶動(dòng)的廠、辦擴(kuò)張需求，以及臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)下所吸引之內(nèi)外資產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張。
 
至於，這次升息是否會(huì)衝擊房地產(chǎn)買氣，高力國際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部資深執(zhí)行董事黃正忠認(rèn)為，應(yīng)該算是多空拉鋸，升息主要是為壓抑通膨帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，但目前缺工、原物料價(jià)格上漲等問題未解，營建成本漲、地價(jià)漲，甚至土融、建融等負(fù)擔(dān)也加重，這些都會(huì)直接反應(yīng)在房?jī)r(jià)上，倘若政府只用政策抑制房?jī)r(jià)，也許可能對(duì)短期買氣產(chǎn)生觀望，但若業(yè)者無法反映高漲的成本，也無多少降價(jià)空間，較可能產(chǎn)生的結(jié)果乃推遲推案，但自有需求端的壓力無法解決，甚至可能造成因供給短缺，讓不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格更往上漲。