【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2022年Q1建物買賣登記棟數(shù)為12,740棟，季減14.2％、年略增0.9％；第一次登記棟數(shù)為4,707棟，季減29.9％、年成長31.3％。綜合研判「，2022年下半年房市可能呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量縮的盤整局面！」。
 
而以最新單月表現(xiàn)來看，2022年5月的建物買賣登記棟數(shù)為4,338棟，相較於上月減少5.1％，比2021年同月增加0.8％。5月建物買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(808棟)、西屯區(qū)(550棟)及大里區(qū)(316棟)。
 
累計(jì)2022年1~5月為止，建物買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)共計(jì)21,648棟，較2021年同期領(lǐng)先851棟，年增4.1％。雖然2022年遇本土疫情大爆發(fā)，但受惠於大量體個(gè)案交屋挹注，故2022年暫結(jié)仍優(yōu)於109年、2021年同期表現(xiàn)，惟下半年可能受不動(dòng)產(chǎn)新政策及選舉等因素干擾，宜審慎觀察後續(xù)變化。
 
建照、使照量部分，2022年Q1建照量為5,612(戶)，與2021年同期相比大幅落後5,130(戶)，年減47.8％，年衰退幅度大係因2021年1月建照有遠(yuǎn)雄之星9(共2,498戶)、總太心之所向(共1,862戶)、浩翰開發(fā)(東區(qū)泉源段15地號共1,192戶)等均為破千戶數(shù)個(gè)案，創(chuàng)下單月核發(fā)量最高紀(jì)錄，因而墊高基期所致；而使照量為4,547(戶)，較2021年同期增加2,068戶，年成長1.83倍，本季主要反映北屯區(qū)陸續(xù)完工的案量，促使核發(fā)量有明顯推升。
 
最新公布2022年4月建照為3,402(戶)，月增30.5％、年增75.8％，其中以烏日區(qū)核發(fā)量最大，主要受大華建設(shè)於新高鐵段31地號推出量體高達(dá)1,153戶所致；而使照為1,988(戶)，月增45.4％，年成長2.94倍，本月於北屯區(qū)核發(fā)量最多，其中總太聚作即貢獻(xiàn)高達(dá)947戶，另有登陽溪上月(共144戶)、精銳IN未來(共167戶)等單一社區(qū)逾百戶挹注。
 
依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2022年Q1成交金額為2,203億，季減6.3％、年增31.5％；成交量為12,328件，季減15.3％、年增12％。本季房屋與土地的成交數(shù)量佔(zhàn)比分別為81％、19％，成交總金額貢獻(xiàn)度分別為69％、31％。
 
在土地成交價(jià)格部分，2022年Q1都內(nèi)土地各類均價(jià)表現(xiàn)與上季相比，農(nóng)業(yè)區(qū)持平；住宅區(qū)成長約6萬/坪；商業(yè)區(qū)與工業(yè)區(qū)小漲約1萬/坪；而其他土地則下滑近8萬/坪。都外土地各類均價(jià)與上季相比：農(nóng)牧用地價(jià)穩(wěn)；甲建與丙建小漲約1萬/坪；丁建成長1.6萬/坪；乙建大跌5.7萬/坪；其他則下修約1萬/坪。
 
2022年Q1商業(yè)區(qū)土地均價(jià)約54.8萬/坪；住宅區(qū)土地均價(jià)約37.6萬/坪；工業(yè)區(qū)土地均價(jià)約17.5萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價(jià)約9.2萬/坪。商業(yè)區(qū)與工業(yè)區(qū)土地價(jià)格小漲約1萬/坪；住宅區(qū)大漲近6萬/坪，主要係因於西屯區(qū)、南屯區(qū)的新興開發(fā)區(qū)及危老重建效益等購地致價(jià)高；農(nóng)業(yè)區(qū)持平。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價(jià)為：透天厝單價(jià)約24.7萬/坪，大樓單價(jià)約21.7萬/坪，華廈單價(jià)約16.5萬/坪，公寓單價(jià)約15.3萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2022年Q1各類產(chǎn)品單價(jià)表現(xiàn)：全數(shù)價(jià)揚(yáng)，華廈略漲0.6萬/坪，公寓及大樓成長約1.5萬/坪，透天厝則拉升近4萬/坪。
 
依據(jù)2022年Q1實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為61.1％與20％，交易以總價(jià)500~1,000萬元為主，佔(zhàn)38.3％。
 
2022年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過百件者)，以南屯區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、南屯區(qū)及西屯區(qū)。北屯區(qū)適逢達(dá)麗居山挹注逾400戶，該案成交價(jià)為20.6~31.6萬/坪，且另受數(shù)案(惠宇開朗、勝麗方程市、大城四月泊樂…等)影響，底標(biāo)~後標(biāo)明顯價(jià)揚(yáng)；南屯區(qū)近八成交易屬興富發(fā)博克萊，成交價(jià)為34.7~47.9萬/坪，另有陸府觀森、雙橡園S1特區(qū)進(jìn)場，致全區(qū)價(jià)格大漲4.2~8.5萬/坪；西屯區(qū)略有回跌情形。
 
而分析2022年Q1各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過30件者)，以北屯區(qū)之平均總價(jià)較高，本季新屋透天厝交易熱區(qū)為龍井區(qū)、沙鹿區(qū)及北屯區(qū)。龍井區(qū)購買主力帶為956~1,150萬元間，全區(qū)表現(xiàn)平穩(wěn)；沙鹿區(qū)購買主力帶為898~1,350萬元間，全區(qū)下修超過佰萬元；北屯區(qū)購買主力帶為2,580~3,880萬元間，均標(biāo)及頂標(biāo)下修超過250萬，反觀底標(biāo)則大漲350萬。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠經(jīng)理表示，隨著新冠肺炎疫情走入中後段，各國陸續(xù)放寬管制並回歸生活正軌，臺灣因這波疫情帶來的經(jīng)濟(jì)效益卻也出現(xiàn)回落情形。從經(jīng)濟(jì)成長率表現(xiàn)來看，在2020年初疫情爆發(fā)後曾一度因恐慌而走弱，但後續(xù)因我國防疫成效佳，馬上踩穩(wěn)腳跟呈逐季向上躍升，並在2021年第一季一舉突破9％，為近十年以來最高點(diǎn)；惟端看後面幾季的表現(xiàn)，即使仍處於4％以上水位，但總體方向已出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)現(xiàn)象，且最新公布的2022年第一季經(jīng)濟(jì)成長率甚至已跌破4％，來到3.14％，相當(dāng)於回到疫情前的水平。
 
此外，在景氣對策信號變化上，景氣表現(xiàn)從2020年下半年正式轉(zhuǎn)向趨於穩(wěn)定，並接連維持高達(dá)九個(gè)月的熱絡(luò)期，直至2022年在通膨、升息、資金緊縮等因素影響之下，景氣也發(fā)生變化正式出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，觀察2022年以來的表現(xiàn)，已連續(xù)四個(gè)月下滑，使得近兩年的景氣走向呈現(xiàn)曲狀回跌。
 
另外，由於臺灣以製造業(yè)為主，其動(dòng)能表現(xiàn)會連帶影響臺灣整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，故臺灣製造業(yè)採購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)對於市場來說具有相當(dāng)高的指標(biāo)性。而觀察自疫情以來該指數(shù)的變化，僅於2020年第二季出現(xiàn)三個(gè)月的緊縮期(低於50％)，之後則逐月上揚(yáng)，並於2021年4月攀至68.7％的高點(diǎn)，顯示出臺灣確實(shí)受惠於疫情而助勢製造業(yè)，但隨著其他國家恢復(fù)正軌，臺灣仍進(jìn)行封閉管制措施之際，後面幾個(gè)月的走向已出現(xiàn)緩跌狀態(tài)，對臺灣經(jīng)濟(jì)為一大警示。
 
陳孟筠認(rèn)為，從上述三大指標(biāo)可明顯看出臺灣經(jīng)濟(jì)放緩的現(xiàn)象，雖然與全球情勢變化大有關(guān)聯(lián)，但反映在臺灣的內(nèi)需市場則可能更加嚴(yán)峻，此次疫情大大助漲了不動(dòng)產(chǎn)市場，所以當(dāng)熱浪退潮時(shí)，房市的低迷期也有可能提早報(bào)到。目前干擾房市的五隻黒天鵝，包含：疫情蔓延、升息壓力、輸入型通膨、打炒房政策以及信用管制，讓這兩年以來熱絡(luò)的房市瞬間降溫，使得5月交易旺季不旺，加上經(jīng)濟(jì)成長率下修、景氣對策信號開始轉(zhuǎn)折，各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)皆由高點(diǎn)回檔進(jìn)行向下修正，消費(fèi)者與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)業(yè)者也開始觀望，消費(fèi)者不再瘋狂搶購預(yù)售屋、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)業(yè)除大型建商以外，也紛紛停下腳步，不再出高價(jià)積極獵地，讓購屋及買地行為回歸到理性面，因此，2022年下半年房市可能呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量縮的盤整局面！