【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2022年以來(lái)國(guó)際通膨壓力未解，全球主要經(jīng)濟(jì)體加快升息步調(diào)，以平抑物價(jià)漲勢(shì)，並陸續(xù)下修2022、2023兩年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)預(yù)測(cè)…2023將會(huì)是怎樣的一年？CBRE世邦魏理仕臺(tái)灣2022年11月30日舉辦媒體茶敘，分享世邦魏理仕臺(tái)灣研究部統(tǒng)計(jì)2022年至11月25日的臺(tái)灣大型不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)數(shù)據(jù)，由數(shù)據(jù)中可觀察到「全臺(tái)大型不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)已開始降溫，而工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在自用型買方的支撐下，交易活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定」，惟隨著全球景氣放緩，短期內(nèi)臺(tái)灣廠商可能持續(xù)調(diào)整資本支出，甚或延後擴(kuò)廠計(jì)畫，預(yù)測(cè)「未來(lái)數(shù)季工業(yè)地產(chǎn)交易將趨於緩和，工業(yè)地價(jià)上漲力道偏弱。」至於2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，世邦魏理仕臺(tái)灣分公司董事總經(jīng)理朱幸兒用16個(gè)字說(shuō)明：「十面埋伏、步步為營(yíng)、人棄我取、人取我與」。

 
整體投資市場(chǎng)已自高峰下滑，工業(yè)地產(chǎn)交易相對(duì)穩(wěn)定
 
據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)，截至11月25日，2022年以來(lái)全臺(tái)大型商用不動(dòng)產(chǎn)投資金額為新臺(tái)幣1,175億元，較2021年同期減少7％，惟仍名列有紀(jì)錄以來(lái)次高，主要受益於多家壽險(xiǎn)業(yè)者出手購(gòu)置辦公大樓墊高總金額。同期間全臺(tái)土地交易額共計(jì)新臺(tái)幣1,836億，年減38％，其中土地市場(chǎng)最大買方──國(guó)內(nèi)建商的購(gòu)地金額約新臺(tái)幣1,130億元，僅達(dá)2021年同期一半水準(zhǔn)，顯見(jiàn)建商獵地態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。
 
另一方面，全臺(tái)工業(yè)土地成交額共新臺(tái)幣807億元，年成長(zhǎng)17％，能在市場(chǎng)氛圍轉(zhuǎn)變之際逆勢(shì)成長(zhǎng)，主要有賴於中央及地方政府釋出多筆遍布北中南工業(yè)區(qū)、規(guī)模達(dá)5千坪以上的大面積土地。世邦魏理仕臺(tái)灣資本市場(chǎng)部主管林敬超分析買家類型，67％的工業(yè)地交易額為自用型買方所貢獻(xiàn)，其中不乏傳產(chǎn)與電子業(yè)者為長(zhǎng)遠(yuǎn)營(yíng)運(yùn)作打算，及早購(gòu)入屬意區(qū)位之土地。
 
而廠房及倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)總成交額約新臺(tái)幣125億，無(wú)論交易金額或件數(shù)皆較2021去年同期驟減逾5成。觀察買方身分，2021年於廠房交易市場(chǎng)中佔(zhàn)領(lǐng)先地位的半導(dǎo)體業(yè)者，其投資金額佔(zhàn)比自32％下滑至2022年的4％，或可反映半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)擴(kuò)廠高峰已過(guò)的情況。廠辦市場(chǎng)方面，成交額達(dá)新臺(tái)幣340億元，僅較2021年小幅減少9％，主要係壽險(xiǎn)公司積極購(gòu)入投資用不動(dòng)產(chǎn)。
 
收益型產(chǎn)品獲保險(xiǎn)業(yè)青睞，部分建商看好工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
 
世邦魏理仕臺(tái)灣研究部主管李嘉玶表示，2022年以來(lái)保險(xiǎn)業(yè)者共投入新臺(tái)幣逾196億元於工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)下歷來(lái)單年最高投資金額。以成交案例來(lái)看，包含富邦人壽購(gòu)入新竹工業(yè)區(qū)土地，中國(guó)人壽與臺(tái)灣人壽分別買下內(nèi)科與青埔整棟廠辦大樓，以及南山人壽買進(jìn)臺(tái)中工業(yè)區(qū)廠房，這些投資案的共通點(diǎn)便是建物已有知名企業(yè)承租，或已取得潛在租戶的承租意向書，因此能以未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收入獲得保險(xiǎn)業(yè)者青睞。
 
土地市場(chǎng)上，2022年以來(lái)建商共斥資新臺(tái)幣219億購(gòu)買工業(yè)土地，年增率達(dá)36％，不同於購(gòu)買住宅土地所抱持的保守態(tài)度。著眼於未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)需求，建商購(gòu)入工業(yè)土地主要是計(jì)畫在臺(tái)北及新北兩大成熟市場(chǎng)興建廠辦大樓，此外例如怡華實(shí)業(yè)持續(xù)深耕臺(tái)南，斥資新臺(tái)幣約24億買下兩筆工業(yè)用地，計(jì)畫作工業(yè)廠房經(jīng)營(yíng)或開發(fā)。

 
桃園航空城標(biāo)售寫佳績(jī)，西部主要工業(yè)區(qū)地價(jià)齊揚(yáng)
 
統(tǒng)計(jì)2022年以來(lái)各縣市工業(yè)土地交易金額，前五大市場(chǎng)依序?yàn)樘覉@、新北、彰化、臺(tái)北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創(chuàng)2003年有紀(jì)錄以來(lái)最高水準(zhǔn)。在航空城標(biāo)售案的挹注下，2022年桃園工業(yè)土地成交額突破新臺(tái)幣290億元；位於航空城計(jì)畫範(fàn)圍外的區(qū)域亦持續(xù)有土地成交案例，如統(tǒng)一企業(yè)3月以新臺(tái)幣10.3億購(gòu)入楊梅區(qū)逾七千坪土地，預(yù)計(jì)作為集團(tuán)物流園區(qū)及供生產(chǎn)製造使用。
 
世邦魏理仕不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所所長(zhǎng)施甫學(xué)分析臺(tái)灣各工業(yè)區(qū)地價(jià)，北部工業(yè)區(qū)上半年平均價(jià)格較2021年同期增加4.6％，儘管區(qū)內(nèi)數(shù)個(gè)工業(yè)區(qū)價(jià)格已達(dá)高點(diǎn)，包括林口工四、新竹湖口等工業(yè)區(qū)地價(jià)仍展現(xiàn)成長(zhǎng)力道。與此同時(shí)，中南部產(chǎn)業(yè)聚落厚植生產(chǎn)製造實(shí)力，穩(wěn)定的進(jìn)駐設(shè)廠需求持續(xù)推升區(qū)域價(jià)格，2022年上半年中部與南部工業(yè)區(qū)平均地價(jià)年漲幅皆逾6％。

 
臺(tái)商回流是個(gè)假議題? 回來(lái)的企業(yè)都去哪了?
 
另一方面，近年來(lái)大家最關(guān)心的臺(tái)商回流，究竟是不是假議題?不少臺(tái)商認(rèn)為「只要中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)還在，就不會(huì)撤」，於此同時(shí)也有臺(tái)商慢慢轉(zhuǎn)移重心、降低中國(guó)生產(chǎn)比例。據(jù)經(jīng)濟(jì)部於8月底所作的「簡(jiǎn)析回臺(tái)投資對(duì)我經(jīng)濟(jì)之效益」專題報(bào)告中指出，美中貿(mào)易戰(zhàn)、中國(guó)勞動(dòng)成本上升，都讓企業(yè)重新評(píng)估全球布局策略；而回臺(tái)投資業(yè)者的產(chǎn)值逐年攀升，2019至2021年平均年成長(zhǎng)8.1％，優(yōu)於整體製造業(yè)表現(xiàn)。政府自2019年起推動(dòng)的「投資臺(tái)灣三大方案」政策，至2022年11月25日已有1,283家業(yè)者通過(guò)審核，總投資金額突破1兆8千億，並延長(zhǎng)實(shí)施至2024年。
 
而向來(lái)被視作高科技重鎮(zhèn)的新竹，自前一波中美貿(mào)易戰(zhàn)開始延燒、臺(tái)商加速回臺(tái)投資設(shè)廠時(shí)，新竹工業(yè)區(qū)和科學(xué)園區(qū)，就是最受臺(tái)商青睞的區(qū)塊。竹科橫跨的新竹縣範(fàn)圍，產(chǎn)業(yè)鏈完善，更有「AI智慧園區(qū)、臺(tái)知園區(qū)(璞玉計(jì)畫)、竹科三期」三箭齊發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策，至今仍是科技臺(tái)商返臺(tái)評(píng)估的熱點(diǎn)。近期世邦魏理仕臺(tái)灣資本市場(chǎng)部承接、位於正新竹工業(yè)區(qū)內(nèi)、正臨16米光復(fù)北路、逾1,550坪鋼骨廠房，及1,358坪丁種建築用地，就是備受關(guān)注的典型好標(biāo)的－－既有廠房無(wú)須花時(shí)間建造，加上適用工業(yè)立體化方案，能容納未來(lái)廠房擴(kuò)建、產(chǎn)能擴(kuò)充的空間，對(duì)於期望能快速進(jìn)入生產(chǎn)階段的廠商來(lái)說(shuō)，是一大優(yōu)點(diǎn)。