市場快訊

內(nèi)政部：預(yù)售屋換約轉(zhuǎn)售限制「三不一有」

報導(dǎo)：MyGoNews方暮晨｜日期：2023-01-16

新聞?wù)?/span>

內(nèi)政部：預(yù)售屋換約轉(zhuǎn)售限制三不一有不溯及、不打折、不護(hù)航，有助於落實執(zhí)行

內(nèi)政部表示，換約轉(zhuǎn)售限制規(guī)定不溯及適用，修法絕不打折、不是為投資客護(hù)航，並且將更有助於未來落實嚴(yán)格執(zhí)行。(圖/內(nèi)政部)

【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】內(nèi)政部日前表示平均地權(quán)條例修法增訂的預(yù)售屋換約轉(zhuǎn)售限制規(guī)定，將不溯及適用於施行日前已簽訂的契約，引發(fā)部分人士認(rèn)為修法大打折、開後門護(hù)航投資客等質(zhì)疑或誤解。對此，內(nèi)政部在再次澄清表示，換約轉(zhuǎn)售限制規(guī)定不溯及適用，修法絕不打折、不是為投資客護(hù)航，並且將更有助於未來落實嚴(yán)格執(zhí)行。

內(nèi)政部說明，依立法院三讀通過的平均地權(quán)條例規(guī)定，預(yù)售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得轉(zhuǎn)售買賣契約給第三人。該限制規(guī)定將「不溯及」適用，也就是不適用於施行日以前已簽訂契約的買受人，所以其在施行日後還是可以將契約轉(zhuǎn)售；但之後接手購買契約的新買受人，則仍然必須依法適用該限制規(guī)定，限制不得再為轉(zhuǎn)售。

對於外界的質(zhì)疑，內(nèi)政部並逐一完整說明如下：

首先，不溯及適用是基於「不溯及既往」、「信賴保護(hù)」原則及財產(chǎn)權(quán)保障的法理。

考量目前預(yù)售屋市場仍存在有二至三年以前簽訂的契約，限制換約並非當(dāng)年購屋人所能想像，如果全面適用於法律施行日以前的契約，確實有違法律的不溯及既往與信賴保護(hù)原則。甚且，預(yù)售屋的購屋人除投資客外，還有許多真正自住需求者，其在簽訂契約後仍可能因故(如調(diào)職，財務(wù)發(fā)生狀況)而必須轉(zhuǎn)售，如果驟然全面適用將可能傷及無辜，影響其財產(chǎn)上的權(quán)利。

第二、阻絕投機(jī)炒作效果不受影響，修法不打折。

無論是向建商購買，或是換約取得的預(yù)售屋契約買受人，只要是在施行日以後簽約，都會受到限制換約轉(zhuǎn)售規(guī)定的管制。因此，投資客將沒有接手既有契約的誘因，不會因為不溯及適用而出現(xiàn)新的炒作與哄抬漲價，反而是讓自住需求者有更多選擇，並可與銷售預(yù)售屋的建商或既有契約的買受人爭取更大的議價機(jī)會。所以，不溯及適用，實際上對於阻絕投資客利用換約轉(zhuǎn)售手法進(jìn)行投機(jī)哄抬炒作價格的效果，並不會受到影響，本次修法的目標(biāo)不打折。

第三、整體市場賣壓結(jié)構(gòu)仍然存在，不為投資客護(hù)航。

雖然不溯及適用，將會延長既有預(yù)售屋投資客契約的可轉(zhuǎn)售時間，市場短期賣壓會略微減輕，但在預(yù)期房價下修的趨勢下，整體市場賣壓的規(guī)模與結(jié)構(gòu)並未改變。對於投資客而言，當(dāng)然是越早脫手越有利，故將迫使其進(jìn)而折價轉(zhuǎn)售，而且如果無法順利找到買方接手，投資客仍然必須等到完工交屋後才能解套，或是面臨斷頭解約的窘境，所以絕非為投資客護(hù)航。

第四、避免「開後門」問題，有助未來落實嚴(yán)格執(zhí)行。

在不溯及適用的情況下，子法的內(nèi)容就無需為了前述可能傷及無辜情形考量，而再配合訂定較多的除外條款，這樣才可以真正有效避免「開後門」的問題，而限縮在簽約後因真正重大變故致確實無力繳款等必要情形。未來民眾在購買預(yù)售屋時，也會更加審慎評估限制換約轉(zhuǎn)售規(guī)定的影響，本次修法目的將更能完整、積極的落實執(zhí)行。

此外，內(nèi)政部也對於近期是否溯及適用調(diào)整見解的原因提出說明，主要是在近期收到自住購買預(yù)售屋的年輕族群反映，因為其擔(dān)憂目前財務(wù)狀況並不豐裕，工作與收入也可能因未來經(jīng)濟(jì)變化而發(fā)生變動，如果驟然全面限制契約換約轉(zhuǎn)售，將加諸其經(jīng)濟(jì)上更大的風(fēng)險，與投資客一起陪葬並不公平。所以，內(nèi)政部在全面檢視法理依據(jù)，通盤完整的考量後作出調(diào)整，同時對於未能即時向各界正式說明，造成國人與部份人士的擔(dān)憂或疑慮，表示誠摯歉意。

內(nèi)政部最後強(qiáng)調(diào)，政府施政應(yīng)認(rèn)真考量並負(fù)責(zé)任地?fù)?dān)起所有國人的最大利益。預(yù)售屋換約轉(zhuǎn)售限制規(guī)定不溯及適用，合理規(guī)範(fàn)限制對象，才能有效達(dá)成抑制房市炒作目標(biāo)，而絕非是打假球。