【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2023年年假特別長，除了收拾工作心情之外，大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，利用這段調(diào)適時(shí)間，趁早開始收集準(zhǔn)備報(bào)稅的相關(guān)單據(jù)與資料，特別是與一般消費(fèi)者息息相關(guān)的不動產(chǎn)，經(jīng)由合法的節(jié)稅管道，審慎安排便可以省下可觀的費(fèi)用。而節(jié)稅不是有錢人的特權(quán)，一般消費(fèi)者不管在租賃或買賣房屋，都可以合法的節(jié)稅，包括善用30萬元的貸款利息扣除額度、財(cái)產(chǎn)交易損失抵扣額及一年12萬元的租金支出扣除額度等，都是讓消費(fèi)者荷包「放輕鬆」的好辦法。
 
【賣屋族需知】
在2016年之後取得的房產(chǎn)，出售時(shí)都採一個(gè)月內(nèi)以房地合一稅完稅，可若是適用舊制(2016年以前取得)的屋主，採取的是在售屋後一年的五月份，和個(gè)人所得稅一起申報(bào)，方法上採固定比率或是實(shí)際申報(bào)。固定比率是以「房屋評定現(xiàn)值」的固定比率計(jì)算出售屋所得，相對單純且多數(shù)狀況下金額較低。不過在實(shí)價(jià)登錄後，這種固定比率僅限於早期取得，沒有相關(guān)資料的個(gè)案，若是出售房屋的實(shí)際價(jià)格減去取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用，並提供相關(guān)證明文件，可以選擇按實(shí)際發(fā)生的價(jià)額申報(bào)。
 
【買屋族需知】
住商不動產(chǎn)企劃研究室資深經(jīng)理徐佳馨表示，所謂「取得成本」是指取得房屋的價(jià)金與購入房屋達(dá)可使用狀態(tài)前一切必要費(fèi)用，包括契稅、印花稅、代書費(fèi)、規(guī)費(fèi)、仲介費(fèi)等，以及在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記完成前，向金融機(jī)構(gòu)貸款購屋的利息暨取得房屋所有權(quán)後至出售前，支付能增加房屋價(jià)值或效能非兩年內(nèi)所能耗竭的增置、改良或修繕費(fèi)，而「移轉(zhuǎn)費(fèi)用」則包括仲介費(fèi)、廣告費(fèi)、清潔費(fèi)及搬運(yùn)費(fèi)等。也就是說，屋主當(dāng)初購屋時(shí)，付出的相關(guān)稅費(fèi)、仲介費(fèi)和代書費(fèi)等，以及購屋之後的裝修費(fèi)用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關(guān)證明文件，都可以扣抵。此外，若屋主是以低價(jià)賠售，則依據(jù)所得稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)交易損失可扣抵當(dāng)年度的財(cái)產(chǎn)交易所得，如果當(dāng)年度不夠扣扺，可以之後三年的財(cái)產(chǎn)交易所得扣除。所以最好先將買進(jìn)和賣出的相關(guān)文件準(zhǔn)備齊全，做為報(bào)稅時(shí)列報(bào)扣除的憑證。
 
以買屋族來說，購買自用住宅時(shí)，一戶每年可列舉扣除最高三十萬元的貸款利息支出，但因?yàn)榭鄢~認(rèn)定以「戶」為單位，如果一個(gè)申報(bào)戶中有兩棟以上的房子申請房貸，只能申報(bào)一棟，因此選擇利息較高的一間列舉扣除比較劃算。但若貸款人未在購買屋件設(shè)籍，即不算自用住宅；此外，如果去年房貸利息支出30萬元，但另有儲蓄利息收入3萬元，抵扣後餘額才可申報(bào)，因此只能申報(bào)27萬元，因此，為充分利用30萬元的稅額，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。
 
對於換屋族來說，徐佳馨提醒，如果是兩年內(nèi)重購自用住宅者，可以善用重購的稅率優(yōu)惠，也就是納稅義務(wù)人出售自用住宅，而兩年內(nèi)又另購價(jià)格較高的自用住宅，則其差額可於售屋時(shí)所繳的土地增值稅，於已納稅額範(fàn)圍內(nèi)退還，無論是先賣後買；或是先買後賣都可以適用。但將房屋出售給受扶養(yǎng)親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。而如果在換屋時(shí)出現(xiàn)賣低買貴的狀況，或是換屋的購屋費(fèi)用、仲介費(fèi)、印花稅、代書規(guī)費(fèi)、裝潢費(fèi)等取得及移轉(zhuǎn)成本比賣屋還高，也就是出售房屋實(shí)際價(jià)格減去取得及移轉(zhuǎn)成本後為負(fù)值，可以視為財(cái)產(chǎn)交易損失，將其列報(bào)財(cái)產(chǎn)交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當(dāng)年度申報(bào)的財(cái)產(chǎn)交易所得為限。
 
【租屋族需知】
住商不動產(chǎn)企劃研究室資深經(jīng)理徐佳馨建議，對無殼蝸牛的租屋族，每年可享12萬元租金支出列舉扣除額優(yōu)惠，只要承租房子為自住、非營業(yè)用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結(jié)書擇一即可，但若已申報(bào)貸款利息扣除，則不得再以租屋列舉節(jié)稅。申報(bào)租金所得稅的房東可逐項(xiàng)列舉如房屋折舊、修繕支出等租金必要開支，從租金收入中扣除後，再以餘額作為租金所得報(bào)稅，餘額即為申報(bào)的租金收入，在押金部份，如果可出具證明，押金可不算入租金收入。
 
【房東需知】
房東節(jié)稅其實(shí)不難，基本上應(yīng)把握以下2大原則
 
一、備齊所有憑證，提高扣除額
 
對租賃所得的申報(bào)方式，一種是不需任何證明文件，在申報(bào)房屋租賃所得的時(shí)候，可以選擇依照財(cái)政部公告的計(jì)算方式，以全年實(shí)收租金的57％(扣除43％必要費(fèi)用)；另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發(fā)生合理、必要損耗及費(fèi)用，逐項(xiàng)提出證明，包括折舊、修理費(fèi)、地價(jià)稅、房屋稅及其附加捐、以出租財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物的保險(xiǎn)費(fèi)、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務(wù)人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報(bào)稅，擇高適用。
 
二、避免好心被雷親
 
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執(zhí)行業(yè)務(wù)的事務(wù)所使用，不論實(shí)際上有無收取租金，都要申報(bào)租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個(gè)人作住家使用，且已由雙方當(dāng)事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設(shè)算租金。
 
住商不動產(chǎn)企劃研究室資深經(jīng)理徐佳馨也提醒，在過去一年有房貸、買賣、租賃的消費(fèi)者，可以利用這段時(shí)間收集相關(guān)單據(jù)，並且試算對自身最有利的方案，以免到了最後關(guān)頭匆匆送出資料，損失了自己的權(quán)益。