【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】以實(shí)價(jià)登錄及聯(lián)徵中心資料分析近年臺(tái)中市不分屋齡之成屋住宅大樓平均成交單價(jià)與坪數(shù)(含車位)變化，可發(fā)現(xiàn)兩數(shù)據(jù)已出現(xiàn)明顯差距，交易坪數(shù)逐年下滑、成交單價(jià)逐年攀升，且差額持續(xù)擴(kuò)大。

 
以坪數(shù)變化來(lái)說(shuō)，探究其原因?yàn)樯鐣?huì)結(jié)構(gòu)改變、少子化以及高房?jī)r(jià)息息相關(guān)。早期常見(jiàn)三代同堂，隨著社會(huì)變遷，逐漸轉(zhuǎn)為小家庭形式，更於多方因素影響下，諸如婆媳問(wèn)題、多元成家、單親教養(yǎng)…等，單戶居住人口愈來(lái)愈少，此外，也因經(jīng)濟(jì)及人生規(guī)劃考量，少子化已成趨勢(shì)，甚至是頂客族比例亦有增加現(xiàn)象，因應(yīng)居住型態(tài)轉(zhuǎn)變及單戶住宅使用面積需求降低，更因高房?jī)r(jià)讓購(gòu)屋預(yù)算及可購(gòu)置的坪數(shù)受到限制，基於市場(chǎng)需求面的轉(zhuǎn)型，交易坪數(shù)逐年走低，於2019年時(shí)正式跌破50坪，而最新統(tǒng)計(jì)2023年上半年住宅大樓的平均交易坪數(shù)更下滑至僅剩46.4坪，若以單戶配置一個(gè)車位(以9坪計(jì))，扣除車位後為37.4坪，再減掉公設(shè)面積(公設(shè)比以33％計(jì))，實(shí)際可使用的居住面積為約25坪，居住品質(zhì)舒適度已不復(fù)以往，房貸壓力加重卻換來(lái)更小的住宅空間，蝸居問(wèn)題日漸顯著！

 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠協(xié)理進(jìn)一步表示，上述數(shù)據(jù)係以成屋且不分屋齡的交易資料統(tǒng)計(jì)而出，已可顯見(jiàn)出即便市場(chǎng)需求端已逐年壓低坪數(shù)，但總價(jià)仍呈遞增狀態(tài)，在薪資漲幅追不上房?jī)r(jià)增漲的情形下，總價(jià)過(guò)高的問(wèn)題遠(yuǎn)高於人口結(jié)構(gòu)的改變；再者，若單以預(yù)售市場(chǎng)來(lái)看，交易坪數(shù)恐會(huì)縮減的更加嚴(yán)重，成交單價(jià)亦會(huì)高出不少，總價(jià)低於1仟萬(wàn)的產(chǎn)品快速退場(chǎng)，未來(lái)購(gòu)屋預(yù)算只能不斷上修。
 
另觀察臺(tái)中市各年度家戶每月可支配所得變化，疫情前每年皆有超過(guò)仟元的增額，然疫情後大跳水，2020年大幅萎縮至僅成長(zhǎng)新臺(tái)幣941元，不足仟元，且呈逐年遞減，依最新2022年統(tǒng)計(jì)結(jié)果，更僅略增新臺(tái)幣105元，若加計(jì)通膨成本，實(shí)質(zhì)可支配所得不升反降！

 
陳孟筠說(shuō)，所得減少將使得民眾的購(gòu)買力下滑，會(huì)影響日常開(kāi)銷、儲(chǔ)蓄及投資等各層面的資金配置運(yùn)用，對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而言，不論是以自住或是置產(chǎn)的角度，入手前的審慎思考期會(huì)再拉長(zhǎng)，再加上目前金融管制狀況持續(xù)縮緊，以及政策(稅收、貸款利率與規(guī)定)、工資、成本、供需面等的通膨帶來(lái)的滯後性反應(yīng)也會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，恐使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性變高。
 
以影響房市最直接的關(guān)鍵因素即貸款利率來(lái)說(shuō)，分別舉2022年6月及2023年9月的臺(tái)中市住宅大樓中位數(shù)房?jī)r(jià)及貸款利率為例，並各以20年與30年期計(jì)算每月貸款負(fù)擔(dān)率，可發(fā)現(xiàn)若以2022年的條件為基礎(chǔ)，貸款年數(shù)從20年拉長(zhǎng)至30年，房貸負(fù)擔(dān)等級(jí)落點(diǎn)可以從偏低好轉(zhuǎn)至可合理負(fù)擔(dān)範(fàn)圍，但現(xiàn)階段的房貸利率已高於疫情前水平，依最新央行公告的利率重新計(jì)算，即便是將貸款年數(shù)一樣延至30年，房貸負(fù)擔(dān)等級(jí)落點(diǎn)卻僅僅處?kù)堵缘偷燃?jí)，已回不到可合理負(fù)擔(dān)水準(zhǔn)。

 
須特別留意的是，政府一開(kāi)始實(shí)施金融管制措施的主因是為抑制過(guò)熱的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，但除了建商以外，營(yíng)造業(yè)也同被列入管控對(duì)象而限縮資金，然營(yíng)造業(yè)發(fā)包工程金額龐大且多為預(yù)付款屬性，但與建商的請(qǐng)款模式卻是採(cǎi)先施作、後付款，故若難以獲得金融機(jī)構(gòu)核貸支持，隨著營(yíng)造業(yè)承攬的工程案愈多，須自行背負(fù)的代墊工程款就愈高，倘若代墊款水位達(dá)到不堪負(fù)荷程度時(shí)，恐將嚴(yán)重影響後續(xù)工程施作的推進(jìn)與執(zhí)行，直接受到波及的就會(huì)是廣大的購(gòu)屋消費(fèi)者，同理可證，放在公共工程的狀況亦同，若無(wú)足夠的預(yù)算支持，也不易使公共工程順利成功發(fā)包，流標(biāo)狀況比例會(huì)漸增，當(dāng)區(qū)域發(fā)展動(dòng)能受阻時(shí)，則難以提升區(qū)域的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)效益，呼籲政府應(yīng)就實(shí)務(wù)面情形，再次檢討修正金融管制措施，切勿等到問(wèn)題滾大了才要進(jìn)行調(diào)整。