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臺北「大面積都更」難！很難！非常難！

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-11-14

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整合難！北市5千平方公尺大基地都更案僅8％，都更豪宅樓高身價(jià)高？賣高全因這3點(diǎn)

DIAMOND TOWERS 臺北之星示意圖(圖/臺灣房屋提供)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】臺北市大基地都更案物以稀為貴？根據(jù)臺北市都更處統(tǒng)計(jì)，截至2022年底為止，全市核定實(shí)施的都更案達(dá)535件，其中多半是基地面積介於1000~2000平方公尺(約302.5~605坪)的案件，高達(dá)216件，佔(zhàn)比逾4成，但逾5000平方公尺(約1512.5坪)的案件僅43件，佔(zhàn)比最少，僅約8％，顯示臺北市大基地都更案難度高，故相對稀少。

臺灣房屋集團(tuán)趨勢中心執(zhí)行長張旭嵐表示，老屋重建最大的難關(guān)就是「人多嘴雜」，所以基地規(guī)模愈大，涉及的住戶愈多，推動難度也愈高；加上都更不僅行政流程冗長，容積獎勵也須經(jīng)審議徒增不確定性，導(dǎo)致整合期間易生變數(shù)，讓業(yè)者對擴(kuò)大基地規(guī)模興致缺缺。

精華地都更宅單價(jià)天花板可望刷新

近期北市精華區(qū)最具代表性的大基地都更案，就是「DIAMOND TOWERS臺北之星」，基地面積逾1500坪；根據(jù)臺灣房屋觀察，近十年臺北市東區(qū)基地面積上千坪的百坪都更豪宅案，價(jià)格表現(xiàn)都頗亮眼，包括「聯(lián)合大於」、「潤泰敦峰」及預(yù)售案「勤美璞真城仰」，近兩年成交單價(jià)介於172萬元到255.5萬元，其中社區(qū)18樓以上的高樓層戶別，單價(jià)全在200萬元以上，所以買家至少要有2億元身家，才有機(jī)會入住市中心都更豪宅景觀戶。

張旭嵐表示，都更豪宅價(jià)格水位高，主要有3大背景使然。第一，「地段條件佳」，都更宅地段皆屬市中心精華區(qū)，地價(jià)不凡；第二，「推案成本高」，大基地都更案整合曠日廢時(shí)，以「DIAMOND TOWERS臺北之星」為例，前後整合超過時(shí)間超過25年，推升時(shí)間與金錢成本；第三，「產(chǎn)品稀有性」，大基地都更案數(shù)十年磨一劍，且豪宅規(guī)劃設(shè)計(jì)多集結(jié)國內(nèi)外名家打造，奠定不俗身價(jià)。

不過，也因?yàn)榈貙倬A，部分市中心豪宅為了創(chuàng)造高度商業(yè)價(jià)值，會考慮以住商混合的複合式開發(fā)案來規(guī)劃，對於出入低調(diào)，重視隱私的客層來說，可能會是考量點(diǎn)之一。

臺灣房屋集團(tuán)趨勢中心資深經(jīng)理陳定中指出，現(xiàn)今全臺單價(jià)最高的都更宅，為國泰起家厝霖園大廈拆除重建的預(yù)售案「敦南霖園」，該案基地面積約330坪，頂樓戶單價(jià)達(dá)280萬元；由於「DIAMOND TOWERS臺北之星」最高開價(jià)來到290萬元，若中高樓層戶別依照開價(jià)順利成交，不僅將改寫東區(qū)都更豪宅的價(jià)碼水位，也可望刷新都更宅的價(jià)格天花板。