【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】自從2016年取得不動(dòng)產(chǎn)課徵房地合一稅以後，二親等不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)總是如履薄冰，買賣好？贈(zèng)與好？還是繼承好？個(gè)案移轉(zhuǎn)的條件不同，沒有最好的方式，只能個(gè)案研究，達(dá)到節(jié)稅的效果。
 
在房地合一稅施行之前，不動(dòng)產(chǎn)的跨年贈(zèng)與是顯學(xué)，每年244萬(wàn)元的免稅額不用可惜，所以常利用年底12/31及隔年1/2的跨年贈(zèng)與免稅額244×2=488萬(wàn)元，將不動(dòng)產(chǎn)一次性分二年贈(zèng)與給子女。但是2016年施行房地合一稅後，受贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)，取得成本是房屋及土地公告現(xiàn)值，未來(lái)再出售時(shí)，會(huì)產(chǎn)生高額的房地合一稅，所以，類似的跨年贈(zèng)與案件就相對(duì)減少，改以主張買賣的方式辦理過(guò)戶不動(dòng)產(chǎn)給子女。
 
年底到了，您的贈(zèng)與稅免稅額244萬(wàn)元贈(zèng)與了嗎？如果還沒有用掉贈(zèng)與稅免稅額，不用可惜，或許可以參考這個(gè)案例。
 
正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，個(gè)案的爸爸想將房屋過(guò)戶給30歲的兒子，經(jīng)查詢市價(jià)約1200萬(wàn)元，房屋評(píng)定現(xiàn)值及土地公告現(xiàn)值合計(jì)約350萬(wàn)元，如果利用跨年贈(zèng)與給兒子，2023年12月31日贈(zèng)與244萬(wàn)元，2024年1月2日贈(zèng)與106萬(wàn)元(244萬(wàn)元+106萬(wàn)元=350萬(wàn)元)，這個(gè)房屋就可以順利登記到兒子名下，缺點(diǎn)是未來(lái)兒子若以市價(jià)1200萬(wàn)元出售，將有850萬(wàn)元的獲利被課徵房地合一稅(1200萬(wàn)元-350萬(wàn)元=850萬(wàn)元)，即使自用6年再出售，享受400萬(wàn)元免稅額，10%優(yōu)惠稅率，仍然要繳納45萬(wàn)元房地合一稅(即 1200萬(wàn)元-350外萬(wàn)元-400萬(wàn)元=450萬(wàn)元)，是不小的負(fù)擔(dān)。
 
上有政策下有對(duì)策，屆時(shí)，父子間協(xié)議將這間房屋以1220萬(wàn)元成交，其中2成自備款(244萬(wàn)元)，8成銀行貸款(976萬(wàn)元)，所有的一切都跟著改變，244萬(wàn)元是贈(zèng)與稅的免稅額，可以主張免除債務(wù)，也就是兒子不需要付款給爸爸，至於976萬(wàn)元直接向銀行申請(qǐng)貸款，核準(zhǔn)後直接撥款給爸爸，銀行的撥款金流、貸款契約書檢附到國(guó)稅局認(rèn)定，所有的買賣流程就水到渠成，圓滿完成。當(dāng)然，兒子對(duì)於銀行貸款核準(zhǔn)的976萬(wàn)元，必須有償還能力，不然會(huì)被國(guó)稅局否準(zhǔn)，是辦理時(shí)必須注意的重點(diǎn)。
 
試想，買賣取得價(jià)格1220萬(wàn)元，未來(lái)以1200萬(wàn)元出售，因?yàn)闆]有獲利，即使2年內(nèi)出售該房屋以45%課房地合一稅，因?yàn)楂@利是0元，所以房地合一稅也就是0元。年底到了，您的贈(zèng)與稅免稅額244萬(wàn)元還沒有出清嗎？利用這個(gè)時(shí)間，順利的將房屋移轉(zhuǎn)給小孩們，記得通關(guān)密語(yǔ)1220，免贈(zèng)與稅、房地合一稅，一舉兩得。