【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】隨著大同公司將旗下尚志資產(chǎn)持有的芙蓉大樓出售，股票市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)都掀起了一陣漣漪。芙蓉大樓的交易案之所以轟動(dòng)，在於大同公司早年是「家家戶(hù)戶(hù)人人愛(ài)」的老牌家電品牌企業(yè)。
 
而近年由知名建設(shè)體系主導(dǎo)取得經(jīng)營(yíng)權(quán)之後，也一如預(yù)料會(huì)著眼公司持有不動(dòng)產(chǎn)的活化，本次交易金額高達(dá)131.25億元，也是2024年度最高金額商用不動(dòng)產(chǎn)交易案。宏大國(guó)際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理表示，這件標(biāo)的座落地點(diǎn)，是所有建商人人都想要的黃金地段，甚至可用「綠寶石」來(lái)形容—稀有、璀璨。既然是好地段自然是百家爭(zhēng)鳴、人人想要取得，買(mǎi)賣(mài)價(jià)換算土地單價(jià)每坪1526.1萬(wàn)也創(chuàng)新高，超越了敦化南路中華票券大樓土地單價(jià)1502.6萬(wàn)、信義路大安森林公園角地的1400餘萬(wàn)、敦南SOGO的1384.5萬(wàn)，芙蓉大樓交易案儼然成為新的地王。
 
既然地價(jià)這麼高，為何還有多家建商爭(zhēng)搶?zhuān)慷嗄陱氖缕髽I(yè)資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的陳益盛分析，芙蓉大樓基地以住三之一為主，容積率400％，部分土地使用分區(qū)為住三，容積率225％，加上都更容積獎(jiǎng)勵(lì)50％，容積移轉(zhuǎn)40％，每一地坪坪效可建約7~8坪的高坪效，再加上區(qū)域房?jī)r(jià)有機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)鄰近豪宅「帝寶」的最高成交價(jià)每坪298.2萬(wàn)(臺(tái)商河南王於2013年購(gòu)買(mǎi))，因此仍吸引多家建商青睞而爭(zhēng)搶。
 
敦北臺(tái)塑舊企業(yè)總部 重建上看千億
 
除了大同處分位於仁愛(ài)路的芙蓉大樓，陳益盛指出另一筆座落敦北林蔭大道的寶石，則是「看的到吃不到」的臺(tái)塑大樓。臺(tái)塑舊企業(yè)總部位居敦化北路，座落敦化南北路特定專(zhuān)用區(qū)，土地容積率為200％，現(xiàn)況容積488％，基地面積高達(dá)6328.3坪，是眾多建商垂涎的一筆絕無(wú)僅有精華土地，但臺(tái)塑集團(tuán)選擇自辦都更，謀求爭(zhēng)取企業(yè)最大利益。大樓現(xiàn)有總樓地板建坪約3.7萬(wàn)坪，申請(qǐng)容積獎(jiǎng)勵(lì)約193％，預(yù)估都更重建後樓板面積將大幅增加到6.5萬(wàn)坪，市值預(yù)估也將突破2.5倍、上看1000億元！
 
同樣是好地段 蓋豪宅好還是蓋豪辦好？ 高總銷(xiāo)vs高投報(bào)
 
至於為何芙蓉大樓未來(lái)可能興建住宅，而臺(tái)塑大樓則規(guī)劃二棟商辦、一棟住宅？陳益盛分析，不動(dòng)產(chǎn)能做最有效利用，方能符合資產(chǎn)價(jià)值最大化，要如何達(dá)到首先需因地制宜，同時(shí)要評(píng)估企業(yè)(地主)需要的是高總銷(xiāo)或高投報(bào)，來(lái)做不同決策及規(guī)劃。臺(tái)北市辦公室租金收益投報(bào)率約2.5％~3％，高於住宅的1.5％~1.8％投報(bào)率，如希望獲取最佳穩(wěn)定現(xiàn)金流，則規(guī)劃商辦出租是首選，多數(shù)壽險(xiǎn)業(yè)者會(huì)做此選擇;如想獲得最高總銷(xiāo)金額，賺取最大利潤(rùn)，則興建豪宅將是最佳選項(xiàng)，多數(shù)建商會(huì)這麼做。
 
另外，如以不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的「適合原則」及「均衡原則」來(lái)審視二案，仁愛(ài)路芙蓉大樓現(xiàn)況雖然做為辦公大樓使用，但就其地理?xiàng)l件來(lái)看，其居住環(huán)境極佳，但相對(duì)其商業(yè)機(jī)能僅屬尚可，就素材而言應(yīng)是比較合適做為高級(jí)住宅規(guī)劃，其次，買(mǎi)家以多家建設(shè)背景企業(yè)為主，也將導(dǎo)向興建豪宅，謀求最高總銷(xiāo)金額以獲取最大利潤(rùn)。
 
反觀，敦北臺(tái)塑大樓現(xiàn)況原為臺(tái)塑集團(tuán)企業(yè)總部辦公大樓，就區(qū)域而言，環(huán)境條件也極為良好，其商業(yè)機(jī)能條件亦佳，因此如規(guī)劃住宅或商辦皆屬合理。再來(lái)考量企業(yè)所需，臺(tái)塑集團(tuán)將來(lái)仍有部分核心單位遷回敦北新總部，勢(shì)必保留至少約4~5萬(wàn)坪辦公空間，因此辦公大樓必是選項(xiàng)之一，而自辦都更雖可獲大最大利益，但需要籌措及花費(fèi)資金預(yù)估不亞於160億，如能出售住宅取得營(yíng)建資金回本，將可減少營(yíng)收及資金壓力，於是該案規(guī)劃二棟商辦、一棟住宅，正好一舉二得。陳益盛最後表示，如果二個(gè)案子買(mǎi)家/地主對(duì)調(diào)，則敦化北路案或可規(guī)劃第二座「帝寶」豪宅，成為北市史上最大基地、最高總銷(xiāo)金額住宅建案。