【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】聽到繳稅就頭大嗎？永慶房屋提醒，財政部在2023年底至今共頒布兩項房屋新制，分別為下修豪宅成交門檻與放寬繼承持有時間判定。對於即將到來的5月稅季，民眾在申報售屋所得上，會產(chǎn)生哪些影響？又有什麼節(jié)稅妙招呢？專家一一來解答！
 
下修豪宅成交門檻 無保留購屋證明影響大
 
永慶房屋契約部資深經(jīng)理陳俊宏表示，房地合一稅上路以前，也就是在2015年12月31日前取得的房屋，賣房所得須併於隔年度5月綜合所得稅申報。而2016年起取得的房屋，售屋所得納稅則適用房地合一稅，必須在產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記完成後的30日內(nèi)申報。所以若是在2015年底前取得，並於2023年間完成房屋買賣的民眾，售屋所得記得要在2024年5月完成申報繳稅。
 
而售屋所得的計算，原則上得依照「房屋出售價格－房屋原始取得成本－必要費(fèi)用=所得」。如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前，已經(jīng)查不到買價，也無法提供取得成本證明，售屋所得就得採取「設(shè)算課稅」方式計算，將「房屋評定現(xiàn)值ｘ各縣市地區(qū)設(shè)算比率=所得」。要特別注意的是，若售出總價符合豪宅交易認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，計算方式則不同，售屋所得為「出售總價ｘ房地現(xiàn)值比例(房屋評定現(xiàn)值/房屋評定與土地公告現(xiàn)值總額)ｘ17％設(shè)算所得比率=所得」。

 
陳俊宏提醒，財政部為了讓售屋所得稅基更貼近實情，在2024年訂定「2023年度個人出售房屋之財產(chǎn)交易所得計算規(guī)定」，下修各縣市豪宅交易的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。臺北市由7000萬元下修至6000萬元；新北市則從6000萬元下修至4000萬元；桃園市、新竹縣市、臺中市、臺南市以及高雄市，也從4000萬元下修至3000萬元；其他地區(qū)則從4000萬降為2000萬元。若是在2023年賣出的房子，售價剛好符合下修後的豪宅交易標(biāo)準(zhǔn)，又無法提出取得證明時，就得依豪宅標(biāo)準(zhǔn)計算售屋所得，將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。
 
以臺北市售價6000萬元房屋為例，假設(shè)房屋現(xiàn)值為400萬元，下修豪宅交易門檻前，所得計算則為：400萬元乘上臺北市設(shè)算比率45％，須申報180萬元。改制後若認(rèn)定為豪宅交易，假設(shè)出售時房地現(xiàn)值比例為30％，再乘上17％設(shè)算所得比率，將有306萬元必須得併入財產(chǎn)所得稅申報(600萬ｘ30％ｘ17％=306萬)。因應(yīng)新制上路，民眾千萬注意是否核實申報，以免日後遭稅徵機(jī)關(guān)追稅與處罰。

 
放寬繼承持有時間判定 繼承再繼承受惠
 
而針對連續(xù)繼承，財政部則在2023年底放寬持有時間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。陳俊宏說明，過去若發(fā)生繼承再繼承情形，持有房屋時間僅能追朔至前一手，因此售屋所得恐因短期持有被課徵重稅。依照房地合一稅規(guī)定，房屋持有2年內(nèi)轉(zhuǎn)售所得稅率為45％、2至5年為35％、5至10年為20％、10年以上則為15％。而新制放寬為同一房屋自買賣取得日開始後，不論經(jīng)過幾次繼承都可累計持有時間，就可避免爸爸過世將房屋繼承給媽媽，媽媽再繼承給兒女時，兒女轉(zhuǎn)售卻被課徵重稅的情形。
 
另外，針對繼承而來的房屋，究竟售屋所得併入綜合所得稅申報，依累進(jìn)稅率繳納5至40％，還是適用房地合一稅，依持有時間繳15至45％。陳俊宏說明，得視取得或繼承房屋的時間而定。共有三種情形：一，假設(shè)繼承時間點(diǎn)為房地合一稅上路前，也就是2015年12月31日前，則售屋所得就得並於5月的財產(chǎn)交易所得一起申報；二，若是在2015年12月31日前取得房屋，但繼承時間點(diǎn)發(fā)生於2016年之後，則新舊制都適用，可選擇最優(yōu)惠方式申報；三，若取得房屋與繼承時間點(diǎn)都在2016年以後，則適用房地合一稅制。
 
而繼承的房屋若有尚未償還的抵押貸款債務(wù)，債務(wù)減去賣屋時的房屋評定與土地公告現(xiàn)值總額，若有剩餘屬於繼承取得房屋的成本，可以從售屋所得中扣除，達(dá)成節(jié)稅的效果。至於繼承後無力償還貸款、被迫賣屋的情形，陳俊宏補(bǔ)充，則能申請非自願性出售房地產(chǎn)，適用稅率是20％，就算房屋持有時間在5年內(nèi)也適用哦！
 
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