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  • 央行「最嚴(yán)限貸令」出爐，強(qiáng)碰20年來(lái)最大交屋潮，3年核發(fā)近10萬(wàn)戶建照，臺(tái)中成限貸令重災(zāi)區(qū)
全臺(tái)暨七都?xì)v年住宅建照宅數(shù)統(tǒng)計(jì)。(表/住商機(jī)構(gòu)提供) MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
全臺(tái)暨七都?xì)v年住宅建照宅數(shù)統(tǒng)計(jì)。(表/住商機(jī)構(gòu)提供)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】中央銀行2024年8月21日籲請(qǐng)國(guó)內(nèi)銀行自主控管不動(dòng)產(chǎn)貸款總量，各界解讀為抑制過(guò)熱房市，住商機(jī)構(gòu)觀察內(nèi)政部數(shù)據(jù)，2022年全臺(tái)住宅用建照量共逾18萬(wàn)戶，創(chuàng)1995年以來(lái)最高峰，若以工期3年計(jì)算，當(dāng)年度建案最快於2024年出現(xiàn)交屋潮，當(dāng)時(shí)進(jìn)場(chǎng)民眾，恐怕交屋時(shí)申貸就是一大難關(guān)。住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室執(zhí)行總監(jiān)徐佳馨分析，此波「最嚴(yán)限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉(zhuǎn)量勢(shì)必緊縮，惟房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)盤整，仍需視整體金融環(huán)境而定。
 
3年核發(fā)51餘萬(wàn)戶建照，2024年起將現(xiàn)巨量交屋潮
 
觀察內(nèi)政部數(shù)據(jù)，自1991年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)，核發(fā)純住宅用建造執(zhí)照宅數(shù)最高峰出現(xiàn)在1992~1994年間，此3年建照量每年皆多達(dá)20萬(wàn)戶以上，之後未曾突破20萬(wàn)戶大關(guān)，直到近期疫情後房市進(jìn)入多頭，2020~2022年出現(xiàn)新一波高峰，其中2022年純住宅用核準(zhǔn)建照戶數(shù)多達(dá)18萬(wàn)674戶，創(chuàng)下自1995年來(lái)最高紀(jì)錄。
 
徐佳馨指出，2020~2022年間全臺(tái)純住宅用核準(zhǔn)建照戶數(shù)共達(dá)51萬(wàn)1178戶，若以現(xiàn)今工期約3~5年計(jì)算，將於2024年起出現(xiàn)超大量體的交屋潮，適逢下半年度央行控管不動(dòng)產(chǎn)貸款總量，此波禁令首當(dāng)其衝的就是疫情後進(jìn)場(chǎng)、並將於近期交屋的預(yù)售買盤；此外，銀行管控整體不動(dòng)產(chǎn)貸款，對(duì)於急需土建融來(lái)購(gòu)地與置產(chǎn)的中小建商而言，恐有斷金流的風(fēng)險(xiǎn)；其三是欲購(gòu)置中古屋民眾，若非自身?xiàng)l件絕佳，申貸也將是一大難關(guān)；整體而言，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現(xiàn)今國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)尚佳，中古屋主或新案建商對(duì)價(jià)格仍有期待，恐怕買賣雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知將出現(xiàn)拉鋸，下半年整體房市將呈「價(jià)穩(wěn)量盤整」局勢(shì)。
 
強(qiáng)碰限貸令，建商或?qū)⒊霈F(xiàn)大量延後交屋
 
另細(xì)看觀察七都純住宅用建照宅數(shù)，臺(tái)中市2020~2022年間純住宅整體建照量達(dá)9萬(wàn)9992戶，位居全臺(tái)第一，而新北、桃園次之，大家房屋企劃研究室公關(guān)主任賴志昶分析，臺(tái)中市受惠於科技產(chǎn)業(yè)題材，且區(qū)域重劃區(qū)議題濃厚，近年成為各大建商兵家必爭(zhēng)之地，建照量大幅提升；而新北、桃園則本身捷運(yùn)等機(jī)能逐年成熟，並有北市房市外溢效應(yīng)，磁吸雙北首購(gòu)族群移入，自然吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。
 
賴志昶提醒，依一般工期計(jì)算，此波交屋潮將自2024年起陸續(xù)體現(xiàn)，而過(guò)去核發(fā)建照量較大區(qū)域，若投資比重過(guò)高，恐成為此波限貸令最大重災(zāi)區(qū)，惟面臨市場(chǎng)發(fā)生變化，建商也非省油的燈，多數(shù)業(yè)者除選擇延後交屋，待明年過(guò)後限制放寬，以防大量違約潮出現(xiàn)。至於一般購(gòu)屋民眾，若近期交屋在即，或購(gòu)置中古屋申貸受阻，可尋求其他金融體系，如信用合作社、農(nóng)會(huì)、漁會(huì)及壽險(xiǎn)公司等，惟此類機(jī)構(gòu)貸款條件不如商業(yè)銀行的貸款優(yōu)惠，建議多尋覓各金融體系，先求有、再求好，才能順利交屋不致違約。