【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】仲量聯(lián)行2024年9月26日舉辦2024年第三季季報(bào)記者會(huì)，除深入分析臺(tái)北市辦公租賃市場(chǎng)與臺(tái)灣資本市場(chǎng)之最新趨勢(shì)，亦針對(duì)仲量聯(lián)行近期發(fā)布之全球不動(dòng)產(chǎn)透明度指數(shù)，以臺(tái)灣視角進(jìn)行專題報(bào)告。
 
仲量聯(lián)行指出，2024年第一至三季整體不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，除臺(tái)北市A級(jí)辦公室租賃市場(chǎng)成交量體已超越2023年全年數(shù)據(jù)，資本市場(chǎng)亦展現(xiàn)佳績(jī)：截至2024年9月25日，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與大型土地成交量合計(jì)已達(dá)新臺(tái)幣3,225億元，其中商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)成交量達(dá)1,531億元，更為2009年以來(lái)歷年最高。
 
北市核心商業(yè)區(qū)全年租賃成交量體可望突破三萬(wàn)坪創(chuàng)2019年疫後新高
 
受辦公室升級(jí)趨勢(shì)、B級(jí)辦公室都更重建等因素推動(dòng)，本季度臺(tái)北市核心商業(yè)區(qū)A級(jí)辦公室租賃成交量達(dá)到6,825坪，合計(jì)2024年前三季度累計(jì)成交量達(dá)24,237坪，已超越2023年全年數(shù)據(jù)。北市核心商業(yè)區(qū)四大商業(yè)區(qū)中，受同區(qū)租戶升級(jí)至A級(jí)辦公室影響，本季度以其他商業(yè)區(qū)(主要為松江南京及西區(qū))成交量領(lǐng)先，佔(zhàn)比達(dá)39％；信義區(qū)則為34％。此外，2024年前三季成交數(shù)據(jù)亦顯示企業(yè)租戶青睞新供給集中之商業(yè)區(qū):信義區(qū)成交量體佔(zhàn)比為45％，其他商業(yè)區(qū)則為38％。
 
除成交量體區(qū)域性分布外，第三季成交租戶產(chǎn)業(yè)來(lái)源亦延續(xù)上季趨勢(shì)，以多元展業(yè)為主。其他及製造業(yè)佔(zhàn)四成，其次為財(cái)務(wù)金融業(yè)(18％)、醫(yī)藥生技(11％)及科技業(yè)(11％)。
 
觀察臺(tái)北核心商業(yè)區(qū)整體空置與淨(jìng)去化動(dòng)態(tài)，本季度無(wú)新增A辦供給入市，市場(chǎng)得以穩(wěn)健消化現(xiàn)有庫(kù)存，臺(tái)北核心商業(yè)區(qū)A辦整體空置率由7.3％降至6.9％。由於空置率僅呈現(xiàn)微幅下降，致房東對(duì)漲租仍持審慎保守的態(tài)度，由租金季度增幅僅為0.2％可見(jiàn)一斑。
 
進(jìn)一步檢閱本季各商業(yè)區(qū)表現(xiàn)，其他商業(yè)區(qū)新供給成交表現(xiàn)佳，淨(jìng)去化量體最高，空置率由13.8％下降至12.2％，為本季空置率降幅最大之商業(yè)區(qū)。信義商業(yè)區(qū)淨(jìng)去化則表現(xiàn)穩(wěn)健，空置率由上季8.1％下降至7.6％。敦北及敦南商業(yè)區(qū)則見(jiàn)較多移出，本季淨(jìng)去化轉(zhuǎn)負(fù)，空置率亦微升。
 
受益於新供給成交之亮眼表現(xiàn)，其他商業(yè)區(qū)本季度平均租金升至新臺(tái)幣2,616元/坪/月，季度增幅躍升至4.9％，已超越敦南商業(yè)區(qū)之新臺(tái)幣2,546元/坪/月。於信義、敦北、敦南商業(yè)區(qū)租金持平之情形下，其他商業(yè)區(qū)強(qiáng)勁租金漲幅進(jìn)一步推動(dòng)整體臺(tái)北市核心商業(yè)區(qū)租金季增幅微升0.2％至新臺(tái)幣3,203元/坪/月。
 
綜觀本季臺(tái)北核心商業(yè)區(qū)概況，至2024年底，由於第四季通常為傳統(tǒng)成交旺季，核心商業(yè)區(qū)成交量體有望突破三萬(wàn)關(guān)卡。展望2025核心商業(yè)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)，2025年臺(tái)北核心商業(yè)區(qū)A辦新供給約四萬(wàn)坪，然含自用及已預(yù)租之商辦，預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率仍可維持相對(duì)平穩(wěn)。
 
南港商業(yè)區(qū)租金持平空置率續(xù)降內(nèi)湖平均空置率上升
 
南港商業(yè)區(qū)本季度成交量為3,304坪，較上季下降約五成。成交租戶來(lái)源仍以醫(yī)藥生技和科技業(yè)為主，佔(zhàn)比分別為52％和48％。本季度南港A級(jí)辦公室平均月租金連續(xù)三季持平，維持在新臺(tái)幣2,311元/坪/月；空置率則連續(xù)兩季下降，從上季的11.9％降至10.4％。南港商業(yè)區(qū)的A級(jí)辦公市場(chǎng)以大型開(kāi)發(fā)案為主，預(yù)計(jì)年底前將有5.8萬(wàn)坪之大型新供給釋出，空置率預(yù)計(jì)將因新供給的加入而進(jìn)一步推升。
 
內(nèi)湖辦公市場(chǎng)方面，本季度租金季增幅持平於新臺(tái)幣1,455元/坪/月。過(guò)去一年，內(nèi)湖平均空置率持續(xù)攀升：2023年第四季度，由於新供給加入，空置率上升至7.0％；2024年第二至第三季度，因商辦大樓整棟標(biāo)租，以及部分企業(yè)總部租戶遷出尚待去化，致使空置率攀升至13.1％。
 
仲量聯(lián)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)部副總經(jīng)理游淑芬指出，臺(tái)北A級(jí)辦公室市場(chǎng)的新供給表現(xiàn)亮眼，顯示企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求持續(xù)強(qiáng)勁。租戶對(duì)於落成一年左右之新商辦，如富邦人壽大樓、國(guó)泰松江長(zhǎng)春大樓、元大人壽松江金星大樓、寶紘敦南商業(yè)大樓、皇翔站前大樓等，展現(xiàn)出高度興趣；鑑於臺(tái)北核心商業(yè)區(qū)捷運(yùn)網(wǎng)絡(luò)完善，交通便利性高，仍為多數(shù)租戶搬遷優(yōu)先考慮地點(diǎn)，預(yù)期至2024年年底，成交表現(xiàn)可觀。
 
資本市場(chǎng)火熱2024第一至三季累計(jì)成交量已破新臺(tái)幣三千億
 
資本市場(chǎng)則成交量持續(xù)刷新紀(jì)錄。截至2024年9月25日，商用不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)成交量達(dá)新臺(tái)幣820億元，較2023年同期大幅增長(zhǎng)約441％，較上季度增長(zhǎng)133％。前三季累計(jì)成交量已達(dá)1,531億元，超越自2009年以來(lái)之全年交易紀(jì)錄。土地交易方面，前三季累計(jì)成交量已達(dá)新臺(tái)幣1,694億元，超越2023年全年的交易總額。本季度大型土地成交量亦創(chuàng)下2024年新高，達(dá)到837億元，較2023年同期增長(zhǎng)約113％，較上季度增加130％。合計(jì)商用不動(dòng)產(chǎn)及土地交易，前三季累計(jì)成交量已達(dá)到新臺(tái)幣3,225億元。
 
針對(duì)近期市場(chǎng)關(guān)注的央行第七波信用管制措施，仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理侯文信表示，央行政策調(diào)整顯示出監(jiān)管機(jī)構(gòu)高度關(guān)注金融及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)之健康發(fā)展，其影響範(fàn)圍和程度將因不同市場(chǎng)板塊而異。該政策背景為全體銀行不動(dòng)產(chǎn)貸款成長(zhǎng)加速，且截至八月底，不動(dòng)產(chǎn)貸款占總放款比率已達(dá)37.5％，接近歷史高點(diǎn)。此次政策調(diào)整旨在針對(duì)投資客的融資需求進(jìn)行控管，優(yōu)化信用資源的配置，對(duì)房市有正面影響。央行第七波信用管制下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易則有不同之影響:商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)約六成為企業(yè)自用，為基於營(yíng)運(yùn)必要之剛性需求，受影響較??；約三成為開(kāi)發(fā)商購(gòu)置資產(chǎn)，預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)，此部位將面臨較大壓力，規(guī)模和頻率預(yù)期減緩，仍需視不同區(qū)位及市場(chǎng)狀況而定；土地交易方面，開(kāi)發(fā)商佔(zhàn)約七成四之成交量，作為市場(chǎng)主要承購(gòu)方，未來(lái)在土地購(gòu)置方面預(yù)計(jì)將趨於謹(jǐn)慎。
 
臺(tái)灣半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)持續(xù)佔(zhàn)據(jù)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展話題中心，2024年COMPUTEX臺(tái)北國(guó)際電腦展參展國(guó)別數(shù)及SEMICONTAIWAN國(guó)際半導(dǎo)體展廠商參展規(guī)模皆創(chuàng)歷年新高。全球向臺(tái)灣科技業(yè)下訂單，AI熱潮進(jìn)一步促動(dòng)半導(dǎo)體生態(tài)鏈之工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求:本年度前三季累計(jì)廠房資產(chǎn)類別成交量最高，累計(jì)為678億，占2024年前三季整體成交量44％；2024單季成交量受惠於科技業(yè)擴(kuò)充產(chǎn)線需求之巨型交易推動(dòng)，如群創(chuàng)、友達(dá)與臺(tái)積電、美光之廠房交易，使該資產(chǎn)類別成交量達(dá)到460億，占本季整體成交量比例之56％。本季度工業(yè)類型不動(dòng)產(chǎn)(廠房、物流倉(cāng)儲(chǔ)及廠辦)合計(jì)成交量達(dá)到551億元，亦為近年新高。
 
商用不動(dòng)產(chǎn)年度累計(jì)及本季成交量仍為自用為主，本季商用不動(dòng)產(chǎn)自用比例受科技業(yè)廠房超量交易推升，占比更來(lái)到65％。本季買家以科技業(yè)為主，成交量為427億，占比超越五成；開(kāi)發(fā)商次之，購(gòu)入其餘資產(chǎn)類別如新美齊購(gòu)入臺(tái)中BMW保養(yǎng)廠、興富發(fā)購(gòu)入華盛頓幼兒園，預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)重建。
 
土地交易市場(chǎng)方面，隨半導(dǎo)體相關(guān)產(chǎn)業(yè)陸續(xù)南移設(shè)廠，開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)城市人口增長(zhǎng)潛力，高雄和臺(tái)南在2024年前三季累計(jì)大型土地成交量分別達(dá)到291億元和136億元，較2023年全年已分別增長(zhǎng)111％和59％。新北市方面，臺(tái)通光電企業(yè)總部所在之新莊北側(cè)知識(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及臺(tái)積電產(chǎn)業(yè)鏈ASML進(jìn)駐之林口AI產(chǎn)業(yè)園區(qū)周遭具高度吸引力，吸引了建設(shè)商積極購(gòu)地，前三季累計(jì)成交量達(dá)到228億元。
 
桃園亦以航空城優(yōu)先產(chǎn)業(yè)專用區(qū)、機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A21站、中原營(yíng)區(qū)等政府土地釋出推高交易量，前三季累計(jì)達(dá)到384億元，尤以臺(tái)灣人壽以137.4億取得桃園航空城計(jì)畫(huà)優(yōu)先產(chǎn)業(yè)專用區(qū)土地I基地最受矚目。
 
臺(tái)中土地交易熱度則於2024年九月央行進(jìn)行第七波信用管制前，延續(xù)2023年之旺盛勢(shì)頭，建商持續(xù)購(gòu)入土地存貨。在14、13期重劃區(qū)等話題帶動(dòng)下，前三季累計(jì)較2023年全年已成長(zhǎng)44％，達(dá)到386億元。遠(yuǎn)雄於本季約34億元購(gòu)入七期惠國(guó)段土地，亞昕亦以約31億元購(gòu)入水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)土地。然政策調(diào)整後，預(yù)期房市及建融吃緊，建商獵地策略將有所調(diào)整。
 
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理侯文信表示，本季商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)成交量顯著提升，屢創(chuàng)新高，主要來(lái)自科技業(yè)對(duì)產(chǎn)線擴(kuò)充之需求推動(dòng)。市場(chǎng)交易活絡(luò)，賣方釋放閒置高品質(zhì)資產(chǎn)，透過(guò)資產(chǎn)優(yōu)化策略，提升財(cái)務(wù)表現(xiàn)外，亦促進(jìn)產(chǎn)業(yè)要角之協(xié)同合作，如群創(chuàng)光電以約171億出售南科四廠出售予臺(tái)積電，友達(dá)光電以約81億元處分臺(tái)南廠及中科后里廠房予記憶美光，隨科技產(chǎn)業(yè)S廊帶之發(fā)展，指標(biāo)性科技大廠引領(lǐng)南臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)商搶佔(zhàn)高速成長(zhǎng)區(qū)域，加強(qiáng)南臺(tái)灣土地佈局。
 
2024全球不動(dòng)產(chǎn)透明度指數(shù)
臺(tái)灣於交易流程、永續(xù)性發(fā)展於亞太排名前段班
 
仲量聯(lián)行並於會(huì)中同步發(fā)表了2024全球不動(dòng)產(chǎn)透明指數(shù)之臺(tái)灣觀察。該指數(shù)涵蓋全球89個(gè)國(guó)家、亞太16個(gè)國(guó)家及151個(gè)城市，整合了256個(gè)個(gè)別指標(biāo)，橫跨14項(xiàng)透明度主題，並以六大次指標(biāo)類別(投資表現(xiàn)評(píng)估、市場(chǎng)基礎(chǔ)、上市公司管制、監(jiān)管和法律環(huán)境、交易流程及永續(xù)發(fā)展)評(píng)估各市場(chǎng)透明度。該調(diào)查將市場(chǎng)評(píng)級(jí)為高度透明、透明、半透明、低透明及不透明。調(diào)查結(jié)果顯示，亞太各市場(chǎng)透明度持續(xù)提升，臺(tái)灣在亞太地區(qū)綜合排名第六，全球排名第26，屬於透明市場(chǎng)。
 
具體分析各項(xiàng)指標(biāo)，臺(tái)灣在交易流程及永續(xù)發(fā)展方面表現(xiàn)出色，分別在亞太地區(qū)排名第四及第五。在2024年調(diào)查中，臺(tái)灣在市場(chǎng)基礎(chǔ)、監(jiān)管和法律環(huán)境及永續(xù)發(fā)展三個(gè)指標(biāo)上得分提升最多：市場(chǎng)基礎(chǔ)因租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展及管理修正條例的施行，透明度提升，排名上升一名；監(jiān)管和法律環(huán)境方面，由於推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)電子憑證，得分亦有所提升；永續(xù)發(fā)展方面，因?yàn)榻êB能效登錄系統(tǒng)之建置推行，該指標(biāo)分?jǐn)?shù)在所有項(xiàng)目中提升幅度最大。
 
然而，投資表現(xiàn)評(píng)估及市場(chǎng)基礎(chǔ)之指標(biāo)項(xiàng)目中，臺(tái)灣仍有提升空間。投資表現(xiàn)評(píng)估涵蓋上市房地產(chǎn)證券指數(shù)及私募房地產(chǎn)基金指數(shù)，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)證券化及私募房地產(chǎn)基金尚處?kù)栋l(fā)展階段，預(yù)計(jì)隨著「證券與不動(dòng)產(chǎn)投資信託及證券投資顧問(wèn)法」逐漸完善，市場(chǎng)規(guī)模將擴(kuò)大，對(duì)投資表現(xiàn)評(píng)估帶來(lái)正面影響。市場(chǎng)基礎(chǔ)指標(biāo)則聚焦於租金、入住率、價(jià)格及其他資產(chǎn)數(shù)據(jù)的公開(kāi)可取得性，由於臺(tái)灣資本市場(chǎng)主要以自用型買家為主，其規(guī)模及交易特性使得資料蒐集難度增加，仍有改善空間。
 
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理侯文信表示，全球約84％的不動(dòng)產(chǎn)資金流向高度透明市場(chǎng)；臺(tái)灣即將推行的政策如內(nèi)政部將於2025年一月對(duì)外公開(kāi)各區(qū)域租金行情、政府大力推動(dòng)ESG永續(xù)發(fā)展等，將有助於臺(tái)灣從透明市場(chǎng)邁向高度透明市場(chǎng)，預(yù)期可望吸引國(guó)際資金流入臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。