【不動產(chǎn)研究所】不動產(chǎn)投資之可行性評估

【MyGoNews地產(chǎn)研究所】評估一個(gè)不動產(chǎn)投資計(jì)畫案的可行性，折現(xiàn)現(xiàn)金流法的淨(jìng)現(xiàn)值(Net PresentValue, NPV)可能是最常使用的指標(biāo)之ㄧ。傳統(tǒng)的折現(xiàn)現(xiàn)金流法採用的現(xiàn)金流為定值，對應(yīng)於投資期間現(xiàn)金流(包括流出與流入)的總折現(xiàn)值也會是定值。然而，實(shí)際的現(xiàn)金流常受到外在因素影響而具有隨機(jī)波動性，無法準(zhǔn)確預(yù)知。因此，以傳統(tǒng)的折現(xiàn)現(xiàn)金流法估計(jì)的淨(jìng)現(xiàn)值常與實(shí)際值產(chǎn)生顯著的差異。

本研究考慮租金市場的波動性及不動產(chǎn)維修費(fèi)用的隨機(jī)性因素，利用蒙第卡羅模擬技術(shù)(Monte Carlo simulation technique)在預(yù)設(shè)的折現(xiàn)率條件下，對投資不動產(chǎn)的淨(jìng)現(xiàn)值進(jìn)行隨機(jī)取樣，藉以分析投資者需求報(bào)酬的可靠度(Reliability)。本研究將可靠度定義為資產(chǎn)淨(jìng)現(xiàn)值大於零的機(jī)率，此機(jī)率係指在期望的報(bào)酬率條件下資產(chǎn)價(jià)值增加的機(jī)率，並將可靠度與報(bào)酬率的關(guān)係曲線稱為需求報(bào)酬可靠度曲線。此曲線可用來評估及比較不同投資計(jì)畫案的可行性，做為投資者決策的依據(jù)。

基於提出的評估方法，本研究針對三個(gè)互斥的投資計(jì)畫案(Mutually exclusiveprojects)進(jìn)行可行性評估，並從中選擇同時(shí)滿足投資條件、投資者需求報(bào)酬及可靠度水準(zhǔn)的相對最佳投資計(jì)畫案，做成投資決策。在計(jì)算淨(jìng)現(xiàn)值時(shí)，假設(shè)不動產(chǎn)投資期間流入現(xiàn)金流及流出現(xiàn)金流均具有隨機(jī)性。

本研究報(bào)告作者為華夏技術(shù)學(xué)院建築系林正祥。