冠德2010、2011年業(yè)績(jī)大追蹤
(圖為冠德建設(shè)董事長(zhǎng)馬玉山)

【MyGoNews編輯部/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)大華投顧研究資料，冠德營(yíng)運(yùn)基本面表現(xiàn)仍佳，並具多項(xiàng)正面題材，包括：(1)2010、2011年?duì)I收認(rèn)列來(lái)源無(wú)虞，在手土地庫(kù)存亦充足；(2)同時(shí)具信義計(jì)劃區(qū)及新莊副都心題材，推案滯銷疑慮亦低；(3)轉(zhuǎn)投資收益貢獻(xiàn)持續(xù)成長(zhǎng)。

由於冠德本業(yè)獲利認(rèn)列來(lái)源無(wú)虞，且有多項(xiàng)正面題材聚於一身，大華投顧認(rèn)為客觀環(huán)境變化對(duì)其衝擊程度有限，因此持續(xù)正面看待其營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)。經(jīng)重新估算，上調(diào)每股NAV(凈資產(chǎn)價(jià)值)至33.5元(+6％)，並給予其1倍NAV比之評(píng)價(jià)，目標(biāo)價(jià)為33.5元，投資評(píng)等維持「超越大盤」。

冠德自結(jié)2010年累計(jì)前8月營(yíng)收為44.63億元，今年冠德主要認(rèn)列來(lái)源皆為舊有成屋案，並無(wú)太大變化，惟考慮個(gè)案銷售狀況與單價(jià)變化，以及認(rèn)列進(jìn)度調(diào)整影響，大華投顧將冠德建設(shè)2010年?duì)I收預(yù)估由65.3億元調(diào)整至58.2億元(-10.8％)，稅後EPS由3.84元調(diào)整至3.63元(-5.4％)；2011年?duì)I收由50.73億元調(diào)整至56億元(+10.3％)，稅後EPS由2.54元調(diào)整至3.11元(+22.4％)。調(diào)整理由分述如下。

(1)舊案銷售大致符合預(yù)期，僅「冠德遠(yuǎn)見」因銷售單價(jià)可能再攀新高而較具影響性?！腹诘逻h(yuǎn)見」現(xiàn)剩餘7戶共5個(gè)單位(節(jié)制2010年9月底)，經(jīng)營(yíng)階層表示其中2戶將做為保留戶，出清剩餘5戶為今年銷售目標(biāo)，保守預(yù)估今年尚可貢獻(xiàn)營(yíng)收3.4億元(1Q10已有認(rèn)列10 億元)。

(2)2010年共有3件新推案共91億元。其中1Q推出的「美麗臺(tái)北」已經(jīng)完銷，將於2011年開始貢獻(xiàn)營(yíng)收；8月份於臺(tái)北市南港區(qū)推出總銷46億元的「冠德中研」，目前銷售率已達(dá)3成；12月將再於臺(tái)北縣新莊市推出總銷20億元的「冠德鼎峰」。

(3)稅後獲利的調(diào)整則主要反應(yīng)來(lái)自「冠德遠(yuǎn)見」貢獻(xiàn)的逐漸下降，以及來(lái)自轉(zhuǎn)投資收益貢獻(xiàn)的明顯成長(zhǎng)，包括根基營(yíng)造及中和環(huán)球購(gòu)物中心。

大華投顧持續(xù)正面看待冠德營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)，並具多項(xiàng)正面題材，分述如下。
 

(1)2010、2011年?duì)I收認(rèn)列來(lái)源無(wú)虞，在手土地庫(kù)存亦充足。即使近期房市表現(xiàn)較為低迷，以及央行政策的不確定性，惟大華投顧認(rèn)為，因冠德2010、2011年?duì)I收認(rèn)列來(lái)源無(wú)虞，以及在手土地庫(kù)存亦充足，此對(duì)其衝擊有限。預(yù)計(jì)2011年推案總銷將達(dá)218億元，其中尤以下半年位於信義計(jì)劃區(qū)的2件推案最值得關(guān)注。

(2)可推案庫(kù)存具題材性，滯銷疑慮亦低。冠德亦同時(shí)具有信義計(jì)劃區(qū)及新莊副都心題材。前者因其稀有性，推案單價(jià)可望再創(chuàng)新高；後者則在人口持續(xù)移入影響下，滯銷疑慮較低。

(3)轉(zhuǎn)投資收益貢獻(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。根基營(yíng)造(持股40.22％)去年貢獻(xiàn)獲利0.66億元，2010年目前在手訂單量達(dá)180億元，而亦有來(lái)自於冠德之建案，獲利來(lái)源無(wú)虞。預(yù)估2010年可貢獻(xiàn)獲利1.03億元，2011年可貢獻(xiàn)1.22億元。

環(huán)球購(gòu)物(持股78.51％)為位於臺(tái)北縣中和市的購(gòu)物中心，2009年貢獻(xiàn)獲利0.8億元，經(jīng)營(yíng)階層表示，2010年?duì)I收成長(zhǎng)幅度雖略微趨緩，惟在折舊攤提持續(xù)降低，以及經(jīng)濟(jì)規(guī)模逐漸彰顯下，獲利貢獻(xiàn)可望持續(xù)推高。預(yù)估2010年可貢獻(xiàn)獲利1.55億元，2011年可貢獻(xiàn)1.71 億元。

冠誠(chéng)生活(持股51％)主要經(jīng)營(yíng)板橋火車站商場(chǎng)，目前僅有B1、1F、2F進(jìn)行營(yíng)運(yùn)，24F及25F將於2010年10月另有主題餐廳開始營(yíng)運(yùn)。此營(yíng)運(yùn)規(guī)模約為環(huán)球購(gòu)物的1/4，現(xiàn)階段仍處小幅虧損，2011年則可望損益兩平。

預(yù)估根基營(yíng)造及環(huán)球購(gòu)物合計(jì)2010、2011年獲利貢獻(xiàn)分別為2.58億元、2.93億元，或稅前EPS 0.54元、0.61元。

由於冠德土地庫(kù)存土地充足，本業(yè)獲利來(lái)源無(wú)虞，且多處土地更具題材性，客觀環(huán)境變化對(duì)於其未來(lái)推案步調(diào)或銷售速度影響程度應(yīng)屬有限，加上轉(zhuǎn)投資收益持續(xù)增長(zhǎng)，我們持續(xù)正面看待其營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)。經(jīng)重新估算，我們上調(diào)其每股NAV，由原31.6元上調(diào)至33.5元(+6％)，並給予其1 倍NAV比之評(píng)價(jià)，投資評(píng)等維持「超越大盤」。