【MyGoNews衷柏宣/臺北報導(dǎo)】全世界只有4個都會區(qū)擁有機(jī)場捷運(yùn)，倫敦、香港、新加坡，再來就是預(yù)定2013年完工的臺北機(jī)場捷運(yùn)，一旦完工之後，就是桃園城市開始起飛之際。

北部城市捷運(yùn)興建、通車，讓臺灣房地產(chǎn)發(fā)展有了新經(jīng)驗(yàn)，「軌道運(yùn)輸」節(jié)縮短城市距離，拉大了居住空間，所以，「捷運(yùn)宅」成為民眾普遍追求的住宅產(chǎn)品，跟著「軌道」買房子，成為現(xiàn)階段買房族都懂得的投資技巧，那怕捷運(yùn)沿線住宅房價節(jié)節(jié)高漲，大家也都希望能夠買在捷運(yùn)沿線附近。

跟著軌道發(fā)財 先捷運(yùn)、後臺鐵

不過，市場另有一批嗅覺靈敏的買房族，同樣是跟著「軌道」買房，只不過，這個軌道不是捷運(yùn)，而是臺鐵，這些聰明買房族，開始選在北部地區(qū)「臺鐵捷運(yùn)化」(又稱臺鐵立體化)的後站特定區(qū)進(jìn)行「獵房行動」。

過去，在臺灣的幾個都會城市，火車站的前站與後站，是截然不同的兩個天地，它們幾乎有雲(yún)泥之別。鐵路前站，人來人往，遊客如織，人聲鼎沸，商店雲(yún)集，帶來無限生機(jī)。然而，只因?yàn)椤歌F路從中作?！梗F路後站始終景象蕭條，生意清淡，僅適合居家，不利營商。

這樣的現(xiàn)象逐漸被城市發(fā)展與擴(kuò)大開始調(diào)整，中央政府注意到鐵路通勤對於城市發(fā)展所帶來的負(fù)面效應(yīng)，為了讓向來以中、長程運(yùn)輸為主的臺鐵，能夠仿效城市軌道運(yùn)輸系統(tǒng)(即捷運(yùn))的3大短程運(yùn)輸特點(diǎn)：(1)車站密集、(2)班次密集、(3)票種單純，企圖透過這樣的轉(zhuǎn)變，增加民眾以臺鐵做為大眾運(yùn)輸工具的意願，於是有了「臺鐵立體化」(即是將部分鐵道地下化、高架化)構(gòu)想(圖1)。

臺鐵捷運(yùn)化 創(chuàng)造城市新價值

交通部長毛治國表示，臺鐵立體化以沿線人口密度較高的西部幹線為主要計畫範(fàn)圍，並將臺灣西半部劃分為北、中、南生活圈作為執(zhí)行區(qū)段。臺鐵捷運(yùn)化為2005年通過的「新十大建設(shè)」之一，其下共分為11案。另外，加上已經(jīng)2001年動工之「臺鐵都會區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路先期建設(shè)計畫」，計目前12案進(jìn)行中。

這12項(xiàng)重大鐵路計畫中，有3件屬臺灣鐵路管理局主辦，其他9項(xiàng)則為鐵路改建工程局主辦，主管機(jī)關(guān)則為交通部。以工程進(jìn)度來看，臺灣鐵路管理局執(zhí)行的3項(xiàng)計畫進(jìn)展最快，同樣也對區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)生相關(guān)正面影響。首先來看看臺鐵局主辦「臺鐵都會區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路先期建設(shè)計畫」創(chuàng)造了什麼樣的價值？
 

臺鐵都會捷運(yùn)「先期計畫」 帶動房市繁榮

這個「先期計畫」的執(zhí)行日期是2001年1月1日~2009年12月31日(全案已經(jīng)完成)，分為10大類，總經(jīng)費(fèi)計100億元，10大類工程的第1項(xiàng)就是「汐止高架鐵路」，從臺北、汐止到基隆五堵間，採取鐵路高架段，全長約5公里。

這個「先期計畫」將汐止車站、汐科車站完工後，消除汐止茄苳路、水碓街、秀峰路、水源路、連興路、南興路、大同路等7處平交道，並新開闢長安地下道平面道路、信義路、新興路等道路，對汐止市區(qū)交通及美化市容景觀有極大的效益；高架鐵路可消除地面鐵路造成之阻隔，汐止及五堵高架車站不但已經(jīng)解決了原有的車站前後站，因鐵路阻隔導(dǎo)致市區(qū)之發(fā)展不均的問題，車站結(jié)合商圈的整體規(guī)劃設(shè)計，也會帶動地方經(jīng)濟(jì)繁榮。

鐵路高架化後之騰空土地，面積約8公頃，臺鐵局可以配合地方政府及當(dāng)?shù)孛癖娦枨螅?guī)劃為商業(yè)大樓、娛樂設(shè)施、活動中心、休閒廣場、公園及停車場等多項(xiàng)計畫使用，提升土地利用價值，對於汐止地區(qū)都市更新開發(fā)與繁榮都有最佳的幫助。所以，看看臺鐵高架化之後，對於汐止房價有什麼影響？

臺鐵把汐止地區(qū)隔成「舊汐止」、「新汐止」兩個區(qū)塊，前者就是過去車站的站前區(qū)，因?yàn)閷凫秴^(qū)域早期發(fā)展，現(xiàn)階段的市容已經(jīng)處於老舊狀態(tài)，平均預(yù)售房價約在約每28~32萬元之間。而後者則是在車站的後站，這個區(qū)域因?yàn)檩^晚開發(fā)，都市計畫建設(shè)比較完善，因此，市容景觀在有計畫推動下，已經(jīng)成為目前汐止快速成長發(fā)展區(qū)域，預(yù)售平均房價超越站前區(qū)域，來到每坪35~40萬元之間。

臺鐵都會捷運(yùn)「後期計畫」 打造城市新空間

在臺鐵的高架工程改善之後，後站房地產(chǎn)的漲勢已經(jīng)超越前站。相同例子在臺鐵局主辦「臺鐵都會區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路後期建設(shè)計畫」中，一樣看得到相同例子，這個「後期計畫」執(zhí)行時間是2005年1月1日~2013年12月，總經(jīng)費(fèi)計122.2億元，現(xiàn)階段還在繼續(xù)執(zhí)行中。

整個規(guī)劃有6個重點(diǎn)項(xiàng)目，分別是(1)新建樟樹灣、浮洲、樹調(diào)、環(huán)南路、南新竹等車站。(2)改善香山、苗栗等3站(其中苗栗因另有高架案評估中暫緩)。(3)汐止←→南港間擴(kuò)建為三軌正線。(4)改善基隆←→苗栗間約140公里鐵路沿線景觀及安全。(5)增建電聯(lián)車維修基地1座。(6)購置176輛通勤電聯(lián)車。

在這項(xiàng)「後期計畫」中，同樣有新建樟樹灣、浮洲、樹調(diào)、環(huán)南路、南新竹等車站，這些車站一旦完工之後，對於區(qū)域內(nèi)的通勤方便性，一定會有所提升，當(dāng)然，拉近城市動線距離就會讓區(qū)域房地產(chǎn)價值上升，看看從汐止到基隆地區(qū)軌道沿線的房地產(chǎn)，行情上漲的趨勢幾乎已成定局，汐止地區(qū)已經(jīng)看不到「2字頭」的預(yù)售房地產(chǎn)，基隆地區(qū)的房價也正在「往3字頭追趕」。
 

從這些「軌道興建拉動房地產(chǎn)價值」的經(jīng)驗(yàn)來觀察，證明當(dāng)國際城市擴(kuò)大趨勢蔓延到臺灣的時候，北部城市的居住空間思維，必須更改為「擴(kuò)大、擴(kuò)大、再擴(kuò)大」。所以，當(dāng)2011年臺北市、新北市成為「雙直轄市」之後，加上基隆，已經(jīng)可以形成「臺北都」架構(gòu)，而緊鄰「臺北都」的桃園地區(qū)價值，就益顯重要。

臺鐵都會捷運(yùn)「桃園計畫」 引爆區(qū)域新行情

這個時候，看看臺鐵局手中的第3件重大軌道建設(shè)計畫~「臺鐵都會區(qū)捷運(yùn)化桃園段高架化建設(shè)計畫」，對於這件重大交通建設(shè)工程，就必須格外注意，這項(xiàng)計畫執(zhí)行時間是2009年1月1日~2017年12月31日，總經(jīng)費(fèi)計308.44億元，執(zhí)行的計畫重點(diǎn)有4項(xiàng)，分別是：(1)鐵路降挖段及高架段合計15.95公里；桃園以北擴(kuò)建為三軌正線、以南為二軌正線。(2)改建桃園、內(nèi)壢、中壢車站為綜合大樓。(3)增設(shè)鳳鳴、國際路、永豐路、中原大學(xué)等通勤車站。(4)消除17處平交道。

對於房地產(chǎn)嗅覺敏感的人，看到這4個計畫內(nèi)容，就可以很快聯(lián)想到以經(jīng)完工的「臺鐵都會區(qū)捷運(yùn)化暨區(qū)域鐵路先期建設(shè)計畫」，也會注意到這個計畫對於桃園車站前後站區(qū)域的房地產(chǎn)影響。因?yàn)?個重點(diǎn)就是「前期計畫」的濃縮版。

(1)看看桃園區(qū)段鐵路進(jìn)行的「降挖」(地下化)，以及「高架段」工程，就表明了一個事實(shí)，過去阻撓桃園地區(qū)平行發(fā)展的鐵軌，將不會再阻擋著區(qū)域發(fā)展，所以，過去屬於前站的繁榮，將會開始往後站區(qū)域延伸。

(2)該計畫改建桃園、內(nèi)壢、中壢車站為綜合大樓，這種公共交通建設(shè)的主體改建成功案例，只要看看臺北車站的例子，就不難想見；在八十年代初期，鐵路地下化完成以前，臺北車站及鐵道將市區(qū)一分為二，前站的商業(yè)、交通發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)價值高，後站街道窄小、社區(qū)老舊，則是不爭的事實(shí)?，F(xiàn)階段，後站周邊預(yù)售房地產(chǎn)行情，已經(jīng)上漲到每坪百萬元。因此，當(dāng)桃園車站的主體建物，未來將改建為綜合大樓之後，這個區(qū)域最佳房地產(chǎn)投資卡位的選擇，不會是前站，而必須鎖定後站焦點(diǎn)。

桃園車站「後站區(qū)」 房市投資鎖定焦點(diǎn)

(3)增設(shè)鳳鳴、國際路、永豐路、中原大學(xué)等通勤車站，這是臺鐵局遠(yuǎn)期發(fā)展計畫的主軸之一，未來票價上，也計畫仿傚臺北捷運(yùn)，區(qū)間列車起跳票價定為基本里程5公里20元，之後每3.6~4公里增加5元，坐滿70公里之票價為110元，如繼續(xù)搭乘則依據(jù)增加之里程計費(fèi)。自強(qiáng)號列車將調(diào)高基本里程長度為20公里，票價為45元，超過20公里以上之運(yùn)輸價格不變。這樣的通勤成本與運(yùn)相當(dāng)，自然可以帶動城市擴(kuò)大之後的人口進(jìn)駐，人口進(jìn)駐當(dāng)然就會牽動房市增值。

(4)桃園鐵路捷運(yùn)高架化，將消除17處平交道，這樣的例子與過去汐止地區(qū)消除7處平交道之後的效益勢必相當(dāng)類似，對於化解所謂「前站區(qū)」、「後站區(qū)」的商業(yè)氣息延伸，會有很大的幫助。
 

桃園前站發(fā)展飽和 新興後站行情看俏

桃園縣長吳志揚(yáng)表示，2009年2月27日經(jīng)行政院核定「臺鐵桃園段高架捷運(yùn)化計劃」，並配合打造園林大道，及利用高架橋下空間，建造雙向4車道，臺鐵高架化預(yù)定2016年通車，總工程費(fèi)高達(dá)3百多億元。推動鐵路高架化和園林大道的同時，也將啟動桃園、內(nèi)壢和中壢等車站周邊的都市更新計畫。

臺鐵捷運(yùn)高架化於2016年完工通車後，原被平面鐵路阻隔的前後站發(fā)展，將獲得結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，為因應(yīng)此一發(fā)展契機(jī)，桃園縣政府提前辦理鐵路沿線都市活化再生旗艦計畫，發(fā)展構(gòu)想包括結(jié)合站區(qū)周邊地區(qū)百貨商圈及金融服務(wù)發(fā)展型態(tài)，打造魅力購物商圈，配合未來高架捷運(yùn)化所衍生之發(fā)展?jié)摿?，以車站為發(fā)展核心建構(gòu)一具交通、休閒水岸空間、公共活動空間、及複合多元使用之主要都市核心(圖2)。

「搭火車從桃園到臺北，快一點(diǎn)只要30分鐘，慢一點(diǎn)的像電聯(lián)車也大約40幾分鐘。以臺北市中心房價少說1坪100萬元的價格來說，到桃園後火車站附近買房子，房價至少差上7~8倍，就是通勤都劃算！」一位軌道房市投資客林先生這麼表示。

「後站房價不止比臺北低很多，也比桃園前站便宜許多；再者，這裡最大的特色就是公園多，大大小小公園將近10座，都集中在後站這一帶，是少有的優(yōu)質(zhì)公園住宅區(qū)塊，對於想要購買公園附近住家、又要房價便宜的首次購屋人來說，這裡是相當(dāng)好的選擇！」

比價效應(yīng)！後站房市補(bǔ)漲行情啟動！

桃園市火車站前的土地都已利用飽和，除非政府有意進(jìn)行永和市場的都市更新或改建，依目前現(xiàn)狀，火車站前的商圈必須是向外擴(kuò)展。因?yàn)闁|面有桃園農(nóng)工的大面積校園限制發(fā)展，北面的永和市場及西面的南門市場又屬於傳統(tǒng)市場，目前站前的現(xiàn)代化商圈可能會等鐵路高架化之後，向後火車站延伸，以後站有較多未開發(fā)的土地，屆時的規(guī)劃開發(fā)可以期待。

桃園市火車站前的商業(yè)機(jī)能完善，但因?yàn)槿狈晒┌l(fā)展的土地，站前商圈開始向外擴(kuò)展，目前往中正路後段的中正藝文特區(qū)擴(kuò)展之外，未來臺鐵鐵路高架化之後，向火車站後站擴(kuò)展的空間更大，發(fā)展性也最被看好。