【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅在短短不到50天就完成立法程序，而且施行細(xì)則也經(jīng)總統(tǒng)快速公布，6月1日施行已經(jīng)是箭在弦上，充分展現(xiàn)政府打擊房市投機(jī)的魄力與決心。許多民眾其實(shí)對(duì)於目前是否該進(jìn)場(chǎng)？還是充滿著觀望與疑惑，以及應(yīng)該如何選擇產(chǎn)品來進(jìn)場(chǎng)?永慶房仲集團(tuán)研究發(fā)展室協(xié)理黃增福建議，現(xiàn)階段市場(chǎng)成交量能依然維持低檔，價(jià)格則視區(qū)域、產(chǎn)品個(gè)別表現(xiàn)。如果是自住客，其實(shí)不用太擔(dān)心奢侈稅，可趁著現(xiàn)在奢侈稅實(shí)施前大膽進(jìn)場(chǎng)，但如果是投資置產(chǎn)族，則要有長(zhǎng)期抗戰(zhàn)的準(zhǔn)備，眼光要看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，不建議短線操作。

黃增福表示，目前整體房市平均成交價(jià)小幅下跌，不過次級(jí)地段、產(chǎn)品仍有5~15%不等跌幅。從奢侈稅後仲介店頭交易量的變化來觀察，從奢侈稅發(fā)布後第6週開始，公司委託量也明顯減少，顯示未來奢侈稅實(shí)施後，屋主願(yuàn)意出售比率也可能逐漸降低，屋主不願(yuàn)賠售的情況下，索性乾脆就不賣了。但到了第9周開始，成交量及收斡量又逐漸回復(fù)到奢侈稅前的週平均水準(zhǔn)，顯示買方進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)仍強(qiáng)，建議買方進(jìn)場(chǎng)要趁奢侈稅6月1日正式實(shí)施前的這段時(shí)間，把握進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋良機(jī)。

奢侈稅後成交量一直無法成交的原因，主要是買賣雙方對(duì)於價(jià)格認(rèn)知差距過大，所以無法成交，但隨著距離奢侈稅實(shí)施日6月1日越來越迫切，屋主適度讓價(jià)展現(xiàn)誠(chéng)意，買方也能接受，買雙方價(jià)格認(rèn)知差距有明顯縮小，因此，到了第9周，成交量及收斡量又逐漸恢復(fù)到今年1月的正常水準(zhǔn)。黃增福表示，在6月1日奢侈稅實(shí)施前，投資客會(huì)先停利或停損求售，預(yù)估市場(chǎng)只要價(jià)格適當(dāng)修正，成交量則明顯提升，首購(gòu)、換屋、置產(chǎn)民眾可趁機(jī)進(jìn)場(chǎng)挑選優(yōu)質(zhì)物件。而在奢侈稅實(shí)施後，預(yù)估市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)價(jià)量持平，可能視各產(chǎn)品、路段條件狀況不同而各自表現(xiàn)，而且此時(shí)受國(guó)際情勢(shì)、兩岸政策、陸資、大選等其他因素影響較大。

至於針對(duì)現(xiàn)階段首購(gòu)、換屋及投資置產(chǎn)族，應(yīng)該要如何來進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買呢?投資策略應(yīng)該如何呢?黃增福建議首購(gòu)及換屋族，現(xiàn)階段在奢侈稅實(shí)施前可大膽進(jìn)場(chǎng)，針對(duì)首購(gòu)及換屋族現(xiàn)階段進(jìn)場(chǎng)建議如下：

一、首購(gòu)族購(gòu)屋購(gòu)屋策略建議

1. 不受奢侈稅管制，趁實(shí)施前案源多，可多進(jìn)場(chǎng)多比價(jià)。

2. 利率仍處低檔，可多進(jìn)場(chǎng)看屋。

3. 往市郊區(qū)及北縣移動(dòng)，捷運(yùn)沿線住宅區(qū)優(yōu)先。

4. 儘量以坪數(shù)20~30坪，2至3房產(chǎn)品為主。

5. 衡量自身能力，避免過度操作財(cái)務(wù)槓桿。

6. 一般住家產(chǎn)品優(yōu)於小套房，新成、中古屋優(yōu)於預(yù)售屋。

7. 避開市場(chǎng)供給量過大的區(qū)域。

二、換屋族購(gòu)屋策略建議

1. 買新賣舊不受奢侈稅管制，可儘量趁實(shí)施前大膽進(jìn)場(chǎng)議價(jià)。

2. 汰舊換新，趁此良機(jī)從次級(jí)地段轉(zhuǎn)進(jìn)主要路段。

3. 資金充裕者，先買後賣；資金有限者，先賣後買。

4. 偏好生活便利者往市中心精華區(qū)移動(dòng)。

5. 偏好新屋居住者往北市潛力新興區(qū)挑選新成屋。

6. 趁房市盤整信心不足時(shí)換屋，危機(jī)入市最佳時(shí)機(jī)。

另外，針對(duì)投資置產(chǎn)族，黃增福表示，未來經(jīng)濟(jì)仍成長(zhǎng)，ECFA及陸客自由行仍有利基。而且要放長(zhǎng)線，眼光要遠(yuǎn)，短線不建議操作。口袋要夠深，精算財(cái)務(wù)槓桿，做好中長(zhǎng)期投資準(zhǔn)備。他建議如下：

三、投資置產(chǎn)族購(gòu)屋策略建議

1. 長(zhǎng)期持有不受奢侈稅管制，可趁奢侈稅實(shí)施前挑選好物件。

2. 物件挑選以主要路段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為主。

3. 汰舊換新，換股操作，汰除次級(jí)路段產(chǎn)品，挑選優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

4. 可趁現(xiàn)階段房市盤整時(shí)危機(jī)入市。

5. 以節(jié)稅來考量，登記儘量以成年子女為主。

6. 可考量店面、商辦、豪宅及土地持份大的透天、老舊公寓等都更型產(chǎn)品。

此外，投資置產(chǎn)族可針對(duì)那些產(chǎn)品類型來進(jìn)場(chǎng)呢?，黃增福建議豪宅、店面、商辦及都更型產(chǎn)品都可考慮，各產(chǎn)品挑選建議如下：

1. 豪宅產(chǎn)品，以市中心主要豪宅地段為主，特別是知名度高的指標(biāo)頂級(jí)豪宅，市場(chǎng)釋出量少，保值性高。

2. 店面產(chǎn)品，優(yōu)先選擇陸客觀光型、百貨商圈型、夜市型及社區(qū)型商圈為主。

3. 商辦產(chǎn)品，建議以北市主要辦公商圈及內(nèi)科南港新興商圈為主，而且以大樓產(chǎn)權(quán)單純，指名度高為優(yōu)先。

4. 都更型產(chǎn)品，則建議以新舊屋價(jià)差大區(qū)塊為佳，以及土地持分大之透天、老舊公寓