【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全指出，決定2011年第3季買(mǎi)房的關(guān)鍵仍回歸到房?jī)r(jià)高低的問(wèn)題。畢竟房產(chǎn)的保值抗跌性還在各項(xiàng)理財(cái)工具之首，買(mǎi)氣依舊在，顯示買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房地產(chǎn)的偏好並未受到太大的動(dòng)搖，但在政府推動(dòng)奢侈稅及查稅的打房措施、以及持續(xù)升息、降低房貸餘額的相互作用下，再加上國(guó)內(nèi)沒(méi)有實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦感受、全球經(jīng)濟(jì)略顯反轉(zhuǎn)之勢(shì)，「房?jī)r(jià)」這個(gè)對(duì)峙點(diǎn)恐將難以避免而影響成交力，因此第3季的房?jī)r(jià)磨合期相對(duì)較不利於區(qū)域高價(jià)路段，而相較價(jià)低的市郊及衛(wèi)星城鎮(zhèn)房地產(chǎn)則有機(jī)會(huì)成為主力交易市場(chǎng)，看似偏冷的第3季房市，交易量在買(mǎi)氣回升的基礎(chǔ)下，仍有可期！

鄭余正全表示，2011年第2季房市成為政府解決高房?jī)r(jià)民怨的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從奢侈稅議題的醞釀、立法到實(shí)施，都在第二季房市表現(xiàn)裡看到高低起伏的戲劇性變化。根據(jù)中信房屋當(dāng)季最新宅指數(shù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)方購(gòu)屋意願(yuàn)持續(xù)上升購(gòu)屋預(yù)算卻相對(duì)下調(diào)，並認(rèn)為議價(jià)空間可望擴(kuò)大；但隨著多數(shù)民眾收入未見(jiàn)實(shí)質(zhì)增加的現(xiàn)況，以及理財(cái)滿意度的微落，近期內(nèi)投資態(tài)度趨於保守，房市交易量的關(guān)鍵將落在買(mǎi)方所認(rèn)為的議價(jià)期望值是否能得到滿足。

鄭余正全指出，2011年Q2宅指數(shù)調(diào)查顯示本季消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)感受綜合指數(shù)為41.25，較第一季小升0.99；除了理財(cái)滿意度下滑外，景氣、物價(jià)、房?jī)r(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)皆傾向正面回升。但就民眾理財(cái)?shù)膭?dòng)能來(lái)看，投資工具的選擇上雖然不動(dòng)產(chǎn)9度蟬聯(lián)保值抗跌的寶座，但隨著不動(dòng)產(chǎn)、黃金/貴金屬及股票的抗跌看好度下滑，「保留現(xiàn)金」的比例明顯上升；加上近七成的民眾並沒(méi)有加薪或是公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張的事實(shí)，即使多項(xiàng)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示失業(yè)率續(xù)降、消費(fèi)力大增，對(duì)於經(jīng)濟(jì)復(fù)甦是不是有實(shí)質(zhì)上的動(dòng)能？民眾多數(shù)感覺(jué)不到，投資理財(cái)?shù)膽B(tài)度轉(zhuǎn)趨更為保守及觀望。

在購(gòu)屋意願(yuàn)綜合指數(shù)表現(xiàn)上，中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全表示第2季上升2.16，構(gòu)成項(xiàng)目中各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，其中以物價(jià)及房?jī)r(jià)的滿意度增幅最多，顯示對(duì)現(xiàn)有物價(jià)及房?jī)r(jià)的水準(zhǔn)的接受度。若單就近期內(nèi)有購(gòu)屋意願(yuàn)民眾的比例來(lái)看，Q2為54.31%較上一季增加了1.31%，顯示買(mǎi)氣並未因?yàn)樯莩薅惗鴾p緩。雖然意願(yuàn)回升，但是奢侈稅大大帶動(dòng)了買(mǎi)方期待房?jī)r(jià)下滑的心態(tài)；第2季有意願(yuàn)購(gòu)屋的民眾縮減了購(gòu)屋預(yù)算，總價(jià)為688萬(wàn)、自備款為307萬(wàn)，各下修4%及4.6%。鄭余正全指出，值得玩味的是本季購(gòu)屋目的為理財(cái)?shù)拿癖姳壤齺K沒(méi)有下降，由以往的「賺取價(jià)差」轉(zhuǎn)向?yàn)椤讣兇庵卯a(chǎn)」及「收取租金」的中、長(zhǎng)期持有。除此之外，首次購(gòu)屋者的比例為史上新低的50.6%，購(gòu)屋次數(shù)為三次以上的民眾比例明顯增加，推估長(zhǎng)期置產(chǎn)的理財(cái)型消費(fèi)者會(huì)成為近期不畏打房的進(jìn)場(chǎng)勢(shì)力，相信這將是政府推動(dòng)奢侈稅政策所始料未及的。

為何消費(fèi)者的購(gòu)屋意願(yuàn)上升，預(yù)算卻下滑？長(zhǎng)鄭余正全點(diǎn)出在這一季的調(diào)查裡，民眾預(yù)期奢侈稅會(huì)使得議價(jià)的空間變大，認(rèn)為可以有2~3成議價(jià)空間的民眾在本季大幅增加了9.5%，再加上部份在Q2購(gòu)屋的消費(fèi)者認(rèn)為的確有檢到一些便宜，成為購(gòu)屋預(yù)算縮減的主要原因。

 

 

在物件需求綜合指數(shù)上，已連兩季微升，顯示購(gòu)屋民眾在物件的挑選上在意的項(xiàng)目與比例都在成長(zhǎng)。鄭余正全說(shuō)，電梯大樓的市場(chǎng)需求首度跨越了中南部的地理界限打敗透天產(chǎn)品成為第一優(yōu)先；停車(chē)位的影響力也超越了生活消費(fèi)商圈排名第二，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示購(gòu)屋的選擇有逐漸由市中心向外擴(kuò)散，及城鄉(xiāng)差距漸變的趨勢(shì)。除此之外，物件屋齡的需求也有新鮮的變化，新成屋的需求比例下挫至13.4%為宅指數(shù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新低，相對(duì)攀升的則有10年及30年屋齡的需求比例。

由於影響Q2房市的主因在奢侈稅的效應(yīng)，各區(qū)域房市對(duì)奢侈稅的反應(yīng)力不一，導(dǎo)致了各縣市在購(gòu)屋意願(yuàn)及購(gòu)屋預(yù)算的變化上甚至出現(xiàn)了背道而馳的現(xiàn)象。鄭余正全董事長(zhǎng)說(shuō)明各主要都會(huì)區(qū)的表現(xiàn)，北市、大臺(tái)中及新竹地區(qū)出現(xiàn)了因應(yīng)市場(chǎng)行情增加預(yù)算也導(dǎo)致購(gòu)屋意願(yuàn)下滑的現(xiàn)象；新北市及大臺(tái)南則是預(yù)期房?jī)r(jià)下滑而調(diào)降購(gòu)屋預(yù)算且購(gòu)屋意願(yuàn)上升，顯示購(gòu)屋意願(yuàn)跟購(gòu)買(mǎi)力並不成正比。

除此之外，在奢侈稅上路前&初期，買(mǎi)賣(mài)雙方的市況認(rèn)知已出現(xiàn)歧異，首先消費(fèi)者並沒(méi)有感受到所謂的倒貨潮，八成民眾沒(méi)有親友在近期出售房產(chǎn)，7.5%的民眾即使出售房產(chǎn)也並未降價(jià)求售。相對(duì)於賣(mài)方的感受，有三成的民眾有親友在此時(shí)購(gòu)入房產(chǎn)，但有12.1%的比例沒(méi)有買(mǎi)到低於市價(jià)的房子，19.1%的比例感覺(jué)有搶到便宜。