加速都更，臺(tái)北市政府推出都市更新方案，容積獎(jiǎng)勵(lì)從原本上限1.5倍，提高到2倍

為了加速都更，臺(tái)北市政府推出都市更新方案，屋齡30年以上的老社區(qū)，基地為完整街廓或面積達(dá)2000平方公尺，公設(shè)不足又沒(méi)有電梯的中古公寓都能申請(qǐng)都更，只要半數(shù)住戶同意，符合基地更新14項(xiàng)條件的其中3項(xiàng)，容積獎(jiǎng)勵(lì)從原本上限1.5倍，提高到2倍，舊住戶免費(fèi)換到同坪數(shù)的新屋機(jī)會(huì)大增。而根據(jù)臺(tái)北市政府都市更新處統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市有30.02％的房子屋齡超過(guò)30年，其中不易更新的4、5層樓又佔(zhàn)80％(約29萬(wàn)戶)，以每戶4人計(jì)算，相當(dāng)116萬(wàn)人。
 

2010年4月24日臺(tái)北市長(zhǎng)郝龍斌下午會(huì)同副市長(zhǎng)林建元、李永萍，以及都市發(fā)展局長(zhǎng)丁育群、都發(fā)局都市更新處長(zhǎng)林崇傑舉行記者會(huì)說(shuō)明這項(xiàng)政策。

郝龍斌表示：「4、5層公寓由於誘因不足、戶數(shù)多整合不易、現(xiàn)況容積高於法定容積等因素，一直是北市都更最難處理的一塊?！顾⒁獾嚼吓f建物居民渴望居住環(huán)境改善，但受高房?jī)r(jià)之累，所得仍不足購(gòu)回相同坪數(shù)新屋，落入「加錢換購(gòu)新屋，卻是愈住愈小」窘境。

對(duì)於帶動(dòng)效益，林崇傑表示：「若20萬(wàn)戶老舊中低樓層在未來(lái)5年內(nèi)全部參與建物更新，可提供45萬(wàn)戶住宅。除原住戶自住，其餘25萬(wàn)戶將釋出到市場(chǎng)上，並依「都市更新審議會(huì)」審核通過(guò)的合理價(jià)格販?zhǔn)郏兄黾幼≌┙o。」

這項(xiàng)政策預(yù)估至少有20萬(wàn)戶住家，不僅可免費(fèi)「舊屋換新屋、室內(nèi)1坪換1坪不縮水、權(quán)狀面積還增加」，區(qū)段較好建物，更可「再加1個(gè)停車位」。全案為5年專案計(jì)畫，自2010年8月1日起實(shí)施。
 

至於那些老舊公寓、大樓可以都更？北市都更處規(guī)定，下列14項(xiàng)指標(biāo)，只要符合其中3項(xiàng)，即可提出都更申請(qǐng)：

1、更新單元非防火構(gòu)造建物棟數(shù)比例達(dá)二分之一以上者。
2、現(xiàn)有巷道彎曲狹小，寬度小於6公尺者，長(zhǎng)度佔(zhàn)現(xiàn)有巷道總長(zhǎng)度比例達(dá)二分之一以上。
3、土磚造、木造、磚造及石造建物、20年以上加強(qiáng)磚造及鋼鐵造或30年以上鋼筋混凝土及預(yù)鑄混凝土造，40年以上鋼骨混凝土建築，以上各種構(gòu)造建物面積比例達(dá)二分之一以上。
4、建物基礎(chǔ)下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形棟數(shù)比例達(dá)二分之一以上，有危險(xiǎn)或有安全之虞者。
5、建物地面層土地使用現(xiàn)況不符現(xiàn)行都市計(jì)畫分區(qū)使用樓地板面積比例達(dá)二分之一以上。
6、周邊距離捷運(yùn)系統(tǒng)車站200公尺內(nèi)。
7、建物沒(méi)設(shè)置化糞池或沖洗式廁所排水、生活雜排水均未經(jīng)處理而直接排放棟數(shù)比例達(dá)二分之一以上。
8、4層以上合法建物棟數(shù)達(dá)更新單元三分之一以上，半數(shù)以上沒(méi)設(shè)電梯及法定停車位數(shù)低於戶數(shù)者。
9、建物耐震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不符內(nèi)政部78年5月5日修正規(guī)定，棟數(shù)比例達(dá)二分之一以上者。
10、穿越更新單元內(nèi)且未供公共通行計(jì)畫道路面積比例達(dá)二分之一以上。
11、現(xiàn)有建蔽率大於法定建蔽率且容積率低於法定容積率一半。
12、平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準(zhǔn)二分之一以下者。
13、附近有內(nèi)政部、市政府指定歷史建物及街區(qū)、都市計(jì)畫劃定保存區(qū)。
14、更新單元達(dá)907.5坪以上或完整街廓，且逾十分之三土地及合法建物所有權(quán)人同意。
 

不過(guò)，對(duì)於臺(tái)北市政府片面決定放寬容積率到2倍的作法，營(yíng)建署指出，依照現(xiàn)行「都市更新建築容積獎(jiǎng)勵(lì)辦法」，即使都更案符合策略性再開發(fā)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，想要獲得2倍法定容積，也相當(dāng)不容易，北市循都市計(jì)畫法爭(zhēng)取0.5倍的獎(jiǎng)勵(lì)容積，仍需經(jīng)都市計(jì)畫委員會(huì)個(gè)案審查，並非每案都能獲2倍法定容積。
 

營(yíng)建署表示，只有屬於策略性再開發(fā)地區(qū)才有機(jī)會(huì)享有2倍法定容積優(yōu)惠。哪些地點(diǎn)才算策略性開發(fā)地區(qū)？營(yíng)建署表示：「必須位於鐵路及捷運(yùn)400公尺範(fàn)圍內(nèi)、位於都會(huì)區(qū)水岸、港灣週邊適合高度再開發(fā)地區(qū)、或配合重大發(fā)展建設(shè)需要辦理都更，經(jīng)地方主管機(jī)關(guān)報(bào)中央核定者。」

營(yíng)建署官員表示，策略性開發(fā)地區(qū)還必需滿足4條件才能獲得這額外的0.5倍獎(jiǎng)勵(lì)容積，這4項(xiàng)條件如下：(1)更新單元面積達(dá)54,000平方公尺(2)更新後集中留設(shè)公共開放空間達(dá)基地面積50％以上(3)整體規(guī)劃能提升附近環(huán)境品質(zhì)(4)具綠建築標(biāo)準(zhǔn)。因此，營(yíng)建署官員強(qiáng)調(diào)，迄今能獲得2倍法定容積的都更案，少之又少。
 

對(duì)於臺(tái)北市政府突然丟出這樣的都更大利多，民進(jìn)黨臺(tái)北市長(zhǎng)參選人蘇貞昌陣營(yíng)質(zhì)疑，北市府此舉是「選舉操作」。民進(jìn)黨臺(tái)北縣黨部主委吳秉叡指出，郝市府若只為了選舉，而急就章地推政策，各界都會(huì)有判斷，「為選舉下猛藥，相信選民不會(huì)接受?！惯@裡面的問(wèn)題是，只要半數(shù)人同意就可以進(jìn)行都更申請(qǐng)，那另外半數(shù)不同意的人，有法令可以強(qiáng)制搬遷嗎？不會(huì)引發(fā)大規(guī)模抗?fàn)巻?？這個(gè)政策執(zhí)行起來(lái)，似乎沒(méi)有那麼簡(jiǎn)單。

房地產(chǎn)業(yè)者看這個(gè)政策，不知道是該喜還是憂，喜的是「提高誘因之後，未來(lái)都市更新案更好談?！箲n的是「提高2倍容積率之後，所有建築物開始往天空加蓋上去，臺(tái)北城市的天際線，恐怕就被一棟棟增高的建築物給搞亂了」