【MyGoNews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】當(dāng)商品國(guó)際化時(shí)，價(jià)格就出「國(guó)際盤(pán)」，SONY電視，全球價(jià)格差距不會(huì)太大，因?yàn)槭怯脟?guó)際眼光看這個(gè)產(chǎn)品，房地產(chǎn)也將逐漸有「國(guó)際價(jià)值」產(chǎn)生。

全球一級(jí)大城市，包括紐約、東京、倫敦、巴黎、上海、首爾等等，這些城市的人口動(dòng)輒上千萬(wàn)，並且靠著城市擴(kuò)大的推動(dòng)，讓城市規(guī)模維持在成長(zhǎng)趨勢(shì)線上；近年來(lái)，更迎合節(jié)能減碳的趨勢(shì)，把城市擴(kuò)大直接架構(gòu)在未來(lái)「超級(jí)城市」(Super city)的6大主軸之上。

於是「未來(lái)城市」(futures city)與「先進(jìn)治理」(Advanced Governance)概念逐漸興起，舉凡平民住宅改建、節(jié)約能源建設(shè)、為城市創(chuàng)造空間、爭(zhēng)取居住權(quán)等，都是主要被關(guān)注的焦點(diǎn)。

另外，在全球化與區(qū)域整合的發(fā)展趨勢(shì)之下，城市群聚(urban cluster)效應(yīng)將促使地方治理逐漸取代國(guó)家機(jī)構(gòu)成為全球治理的主體之一，例如大上海城市群(包括上海、南京、蘇州、杭州、溫州、寧波等)、舊金山區(qū)城市群、東京灣城市群。未來(lái)此類(lèi)城市群將主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展，並成為國(guó)際人力資源移動(dòng)最頻繁的地區(qū)；城市競(jìng)爭(zhēng)將是一場(chǎng)資源掠奪戰(zhàn)。

以中國(guó)的上海來(lái)看，城市擴(kuò)大發(fā)展之後，由市中心向外發(fā)到「一環(huán)」、「二環(huán)」、「三環(huán)」……，房地產(chǎn)價(jià)值由市中心開(kāi)始向外延伸。上海已經(jīng)成為中國(guó)最大城市，人口超過(guò)2000萬(wàn)，不僅有世界最大貨運(yùn)港，還是全球第4高的城市，擁有21幢700呎以上的摩天大樓，上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)18年保持2位數(shù)成長(zhǎng)，而城市擴(kuò)大的動(dòng)能，則是依賴(lài)著軌道、公路運(yùn)輸連接。

同樣位於亞洲的日本東京，經(jīng)過(guò)多次城市擴(kuò)大之後，成為是世界大城市之一，1/4的日本人，擠在這塊不足日本總面積4％的土地上。數(shù)百萬(wàn)人口心甘情願(yuàn)地忍受著如此不堪的擁擠，是因?yàn)闁|京創(chuàng)造著日本很大部分財(cái)富，為了從中獲益，人們不得不毗鄰而居。隨著城市擴(kuò)大之後，搭京王線或小田急線，到東京都只要50分鐘，到新宿約30分鐘車(chē)程；這樣的通勤時(shí)間，縮短城市間距離，讓城市擴(kuò)大後的房地產(chǎn)隨著軌道而增值，日本的「多摩市」發(fā)展就是一個(gè)成功例子。

在美國(guó)紐約市中心的曼哈頓島，它是商業(yè)、金融和文化中心，設(shè)有美國(guó)和世界知名的大公司、聯(lián)合國(guó)總部以及各國(guó)領(lǐng)事館、紐約市政府等，這裡房?jī)r(jià)是美國(guó)的指標(biāo)，於是許多上班族把住家安置在曼哈頓之外，利用軌道運(yùn)輸，拉大了城市擴(kuò)大的趨勢(shì)。紐約地鐵是全世界最大、最繁忙的公共空間，紐約中央火車(chē)站(Grand Central Station)擁有44個(gè)月臺(tái)，67條鐵軌，它更是4條鐵路(大都會(huì)北方鐵路、紐約地鐵7號(hào)線、萊辛頓4、5、6號(hào)線及S線)交會(huì)樞紐，同樣是軌道交通牽引著城市擴(kuò)大的成長(zhǎng)。

這些全球城市的擴(kuò)大發(fā)展都有一個(gè)相同例子，就是循著公共運(yùn)輸系統(tǒng)創(chuàng)造房地產(chǎn)財(cái)富，所以，「房地產(chǎn)價(jià)值跟著軌道走，已經(jīng)成為全球趨勢(shì)」。這樣的發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)在也正在臺(tái)北地區(qū)上演。

2010年11月27日，臺(tái)灣地圖重新繪製了，因?yàn)椤肝宥歼x舉」之後，行政區(qū)域劃分重新定位，北、中、南都會(huì)區(qū)都因?yàn)榭h市面積、人口合併而出現(xiàn)城市擴(kuò)大，在這樣趨勢(shì)下，未來(lái)將讓臺(tái)灣城市發(fā)展更容易被拿到國(guó)際上與其他「全球城市」(Global cities)進(jìn)行評(píng)比。

過(guò)去，臺(tái)灣城市中的臺(tái)北市在國(guó)際性全球城市評(píng)比中，被持續(xù)列入考量；臺(tái)北市在2009、2010年間，一共被6個(gè)國(guó)際機(jī)構(gòu)納入國(guó)際城市的各種評(píng)比(見(jiàn)附表)，2010年最新「全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告」，臺(tái)北市還奪下第38名的近6年最佳成績(jī)。臺(tái)北市長(zhǎng)郝龍斌強(qiáng)調(diào)，臺(tái)北市必須進(jìn)入國(guó)際城市的競(jìng)爭(zhēng)，將以City of life為目標(biāo)，讓所有民眾住在臺(tái)北，不僅感覺(jué)安全、方便、幸福，還要能滿(mǎn)足民眾的各種需求。

郝龍斌說(shuō)：「中國(guó)社科院在全球城市調(diào)查，臺(tái)北市由2009年的112名躍升至2010年的38名，倫敦全球金融城市的調(diào)查，由2010年3月仍為21名，現(xiàn)在提升至19名，進(jìn)入全球前20大金融城市，臺(tái)北市，超越了阿姆斯特丹、超越了首爾。

2011年起，「新北市」與臺(tái)北市取得同等直轄市的地位，無(wú)論是行政區(qū)面積、人口都超越臺(tái)北市，未來(lái)，全球城市評(píng)比，在臺(tái)灣部分，恐怕還要加上新北市，這樣的新趨勢(shì)，將讓新北市躋身為國(guó)際都會(huì)城市。

而在臺(tái)灣都市計(jì)畫(huà)、國(guó)土開(kāi)發(fā)中，最熱門(mén)的議題，是臺(tái)北市、新北市、基隆市、桃園縣計(jì)畫(huà)於2014年，也就是下次直轄市首長(zhǎng)選舉前，合併為「臺(tái)北都」！並且已經(jīng)為此於2005年成立了「北臺(tái)區(qū)域發(fā)展委員會(huì)」，雖然合併「臺(tái)北都」目前計(jì)畫(huà)尚未定案，但是，從全球城市不斷擴(kuò)大的現(xiàn)象來(lái)看，可以預(yù)見(jiàn)北北基桃合併成為「臺(tái)北都」的必然趨勢(shì)。

城市擴(kuò)大的全球化趨勢(shì)，不只是在臺(tái)灣北部城市被討論，2010年10月，中部的縣市首長(zhǎng)召開(kāi)「中臺(tái)區(qū)域合作發(fā)展平臺(tái)籌備大會(huì)」，預(yù)計(jì)在2010年底前正成立「中臺(tái)區(qū)域發(fā)推動(dòng)委員會(huì)」。南臺(tái)灣的城市也已經(jīng)有「高高屏首長(zhǎng)暨主管會(huì)報(bào)機(jī)制」，全臺(tái)灣北、中、南都會(huì)區(qū)都在循著城市擴(kuò)大的模式，建構(gòu)未來(lái)的一級(jí)城市。


臺(tái)北市精華地段的開(kāi)發(fā)邁向完全飽和之際，向外整合衛(wèi)星城市的土地和資源，就成為未來(lái)「大臺(tái)北」發(fā)展的重要課題。而在國(guó)土資源規(guī)劃中，2014年的「臺(tái)北都」，以2010年第3季數(shù)字來(lái)看，合併後人口將倍增為675萬(wàn)，面積更將由271平方公里，擴(kuò)增為與日本東京都相當(dāng)?shù)?265平方公里，而城市產(chǎn)值GDP也將暴增為2600億美金，不但超越上海與北京，更僅次於東京、大阪、香港與首爾，「臺(tái)北都」將成為東亞第5大城市，將吸納更多優(yōu)秀人才，邁向千萬(wàn)人口的「超級(jí)城市」之列。

面對(duì)國(guó)際化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，「臺(tái)北都」的世界級(jí)城市架構(gòu)勢(shì)在必行，未來(lái)「臺(tái)北都」成型，直接受惠最大的莫過(guò)於房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前如何選擇具有增值又適合居住的房子，成了未來(lái)10年財(cái)富重分配的關(guān)鍵。而在「房地產(chǎn)價(jià)值跟著軌道走，成為全球化的趨勢(shì)」的經(jīng)驗(yàn)下，在未來(lái)「臺(tái)北都」所謂的「軌道財(cái)富」，自然就鎖定(1)捷運(yùn)與(2)臺(tái)鐵兩大主軸。
其實(shí)，房地產(chǎn)的投資除了地段(Location)價(jià)值之外，現(xiàn)在的買(mǎi)房族已經(jīng)被教育得很精明，那就是「地段之外、還需要跟著公共建設(shè)走」，而公共建設(shè)的首要就是「交通建設(shè)」，臺(tái)北縣交通局長(zhǎng)林重昌表示：「未來(lái)，新北市公共運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展遠(yuǎn)景有4項(xiàng)階段，分別是骨幹、次骨幹、集散支網(wǎng)、其他服務(wù)。」影響最大的當(dāng)是交通骨幹中的捷運(yùn)、臺(tái)鐵、高鐵，而「軌道財(cái)富」中，首選捷運(yùn)。

臺(tái)北市目前的捷運(yùn)系統(tǒng)共計(jì)有96.17公里，計(jì)93個(gè)車(chē)站，臺(tái)北捷運(yùn)第二期路網(wǎng)，10條施工中或規(guī)劃中的捷運(yùn)線，就有7條深入新北市，臺(tái)北市會(huì)新增30個(gè)車(chē)站、路網(wǎng)拓展30公里，而新北市則是增加47個(gè)車(chē)站，路網(wǎng)拓展57公里。在新北市8年後的2018年，預(yù)計(jì)完成的捷運(yùn)系統(tǒng)鐵路長(zhǎng)度也將達(dá)94.6公里，計(jì)73個(gè)車(chē)站。屆時(shí)的捷運(yùn)長(zhǎng)度與臺(tái)北市相當(dāng)，從進(jìn)度來(lái)看，新北市的捷運(yùn)發(fā)展似乎落後臺(tái)北市8年，但是，換個(gè)角度來(lái)看，何嘗不是「新北市還有8年時(shí)間，可以因?yàn)榻葸\(yùn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)增值空間！」所以，當(dāng)城市擴(kuò)大發(fā)展的趨勢(shì)下，搭上「軌道財(cái)富」是未來(lái)理財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段。

翻開(kāi)新北市未來(lái)捷運(yùn)發(fā)展圖，其實(shí)，可以很容易看到新北市捷運(yùn)房地產(chǎn)藏寶圖，目前已經(jīng)有4條捷運(yùn)在營(yíng)運(yùn)中，這些沿線的房地產(chǎn)已經(jīng)漲過(guò)一波了，現(xiàn)階段再介入的獲利機(jī)會(huì)與空間，相對(duì)較低。但是，興建中的捷運(yùn)線則有6線，共計(jì)53站、69.6公里，分別是(1)2010年12月通車(chē)的蘆洲線，(2)預(yù)計(jì)2013年2月通車(chē)的新莊線，以及(3)同年9月通車(chē)的頂浦線，(4)2014年10月還有機(jī)場(chǎng)線準(zhǔn)備通車(chē)，(5)2015年12中和線、(6)2018年12月萬(wàn)大中和樹(shù)林線，也都在預(yù)計(jì)通車(chē)的時(shí)程內(nèi)。

這6條即將通車(chē)的捷運(yùn)線，正是房地產(chǎn)投資置產(chǎn)的最佳選擇，看看2013年2月份才準(zhǔn)備通車(chē)的捷運(yùn)新莊線，在新莊副都心土地炒作創(chuàng)新高的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上看「5字頭」，房地產(chǎn)業(yè)者說(shuō)：「就算2011年出現(xiàn)『6字頭』房?jī)r(jià)，也不會(huì)讓人驚訝！」一條3年後才會(huì)通車(chē)捷運(yùn)線，已經(jīng)對(duì)新莊副都心造成這樣的房?jī)r(jià)影響，那麼，2010年12月通車(chē)的捷運(yùn)蘆洲線，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還在「4字頭」，相較於新莊房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，蘆洲房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)就顯得「含蓄」多了。


所以，如果要跟著軌道交通發(fā)財(cái)，要跟著捷運(yùn)路線帶動(dòng)增值機(jī)會(huì)，你會(huì)選擇3年後通車(chē)、現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)「坐5望6」的新莊？還是仔細(xì)瞧瞧2010年底就有捷運(yùn)通車(chē)、而現(xiàn)在房?jī)r(jià)初探「4字頭」的蘆洲呢？蘆洲除了捷運(yùn)通車(chē)之外，區(qū)域內(nèi)還有水湳重劃區(qū)、南港子重劃區(qū)的新生城市規(guī)劃，淡水河沿岸的親水公園更讓蘆洲擁有「水岸城市」的定位。這種交通建設(shè)帶動(dòng)城市擴(kuò)大發(fā)展的架構(gòu)，就是提升城市地位國(guó)際化的必經(jīng)之路。

看準(zhǔn)了這樣的趨勢(shì)，國(guó)際資金的熱錢(qián)繼續(xù)的停駐在臺(tái)灣市場(chǎng)，找尋「國(guó)際盤(pán)房地產(chǎn)」投資標(biāo)的，儘管中央銀行祭出「打房」手段，但新北市新莊土地飆高價(jià)，頂級(jí)豪宅房?jī)r(jià)繼續(xù)飆漲，再加上臺(tái)北市店面飆破天價(jià)，新建案開(kāi)價(jià)也還在高點(diǎn)。央行的打房「就如同在燒滾鍋內(nèi)澆一杯冷水，只有局部冷卻效果，終究還是會(huì)沸騰的?！挂晃唤ㄉ踢@麼表示。

全臺(tái)房市已經(jīng)走向國(guó)際盤(pán)，仍有大筆資金觀望臺(tái)灣，這樣的趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)要下跌的機(jī)會(huì)其實(shí)並不大。熱錢(qián)正在亞洲大中華區(qū)流竄，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事劉德?lián)P分析，2003年至2008年間，人民幣升值20％導(dǎo)致上海、北京、深圳等一線城市房?jī)r(jià)漲逾2倍，投機(jī)性買(mǎi)屋氾濫，導(dǎo)致中國(guó)政府各實(shí)施2次為期半年調(diào)控政策，但「直到強(qiáng)力實(shí)施第3次調(diào)控，才控制投機(jī)客?！?br />
這樣的現(xiàn)象，在2009~2010年人民幣繼續(xù)升值的情況下，再度上演。而新臺(tái)幣受到國(guó)際匯率影響，也已經(jīng)面臨升值壓力，新臺(tái)幣的「彭淮南防線」、「馬英九防線」都面臨失守，匯率升值、房?jī)r(jià)上揚(yáng)的歷史必然途徑，也將在臺(tái)灣上演。
 
「香港、臺(tái)灣買(mǎi)屋擁有土地所有權(quán)，對(duì)中國(guó)人相當(dāng)具吸引力」劉德?lián)P不諱言，中國(guó)資金在香港回歸後大舉進(jìn)軍香港房市，是香港房?jī)r(jià)居高不下主因，中國(guó)目前正緊密評(píng)估臺(tái)灣房地產(chǎn)。當(dāng)國(guó)際熱錢(qián)把臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)成國(guó)際商品看待的時(shí)候，臺(tái)灣房?jī)r(jià)就被拿到國(guó)際上去比較，以國(guó)際房市價(jià)格看臺(tái)灣房?jī)r(jià)，就出現(xiàn)很多的想像空間。

看看帶有中資色彩的中國(guó)最大國(guó)際名錶零售及代理商亨得利，2010年10月11日以總價(jià)9億500元標(biāo)下臺(tái)北市忠孝東路4段231之1號(hào)的1樓店面，土地18.95坪、建物161.68坪，使用分區(qū)為第四種商業(yè)區(qū)，換算單坪556.66萬(wàn)元，就是把臺(tái)灣房地產(chǎn)用國(guó)際價(jià)格看待，國(guó)際熱錢(qián)虎視眈眈的鎖定臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)，房?jī)r(jià)在熱錢(qián)簇?fù)硐拢?dāng)然有繼續(xù)上揚(yáng)空間。