【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年第二季不畏奢侈稅的衝擊，價(jià)格逆勢(shì)上揚(yáng)，北市辦公室平均售價(jià)約70萬(wàn)元/坪，各等級(jí)大樓價(jià)格皆有小幅上漲，年化租金報(bào)酬率約2.70%，報(bào)酬率持平。臺(tái)北市商辦平均租金為1,932元/坪，租金小幅走揚(yáng)，空置率下降至11.34％，連續(xù)兩季收斂表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)復(fù)甦力道強(qiáng)勁，B級(jí)辦公空置率明顯改善。

內(nèi)科廠辦方面，平均租金約為1,146元，空置率約為12.19%，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)持平，但平均售價(jià)上漲至45.3萬(wàn)元，年化租金報(bào)酬率下滑至3.03%，與商辦的報(bào)酬率差距縮小。

根據(jù)全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)方面，第二季商用不動(dòng)產(chǎn)大型交易累計(jì)成交約182億元，受到奢侈稅的衝擊，交易量比第一季的261億元下滑，但五月下旬交易量逐步回升。交易產(chǎn)品佔(zhàn)比，以純辦成交量排名第一，金額達(dá)80億元（佔(zhàn)44%），商場(chǎng)店面成交約67億元，佔(zhàn)37%，排名居次。在買(mǎi)方背景方面，比較特別的除了國(guó)泰、富邦等大型壽險(xiǎn)業(yè)者外，像中國(guó)人壽、臺(tái)銀人壽、臺(tái)灣產(chǎn)物保險(xiǎn)等過(guò)去投資不動(dòng)產(chǎn)比例較低的保險(xiǎn)公司，亦紛紛加碼投資不動(dòng)產(chǎn)，6月底還有逾40億元的內(nèi)科廠辦要標(biāo)售，大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易量有機(jī)會(huì)再攀升。

全球資產(chǎn)管理公司專案經(jīng)理王維宏表示，第二季最受矚目的交易就是五月中旬的三陽(yáng)忠孝大樓法拍高價(jià)脫標(biāo)，成功激勵(lì)投資人信心，其中低樓層商場(chǎng)被富邦人壽以20.11億元拍下，高樓層辦公室被吉富中華以21.3億元標(biāo)下，成交價(jià)格創(chuàng)下B級(jí)辦公新高，也帶動(dòng)後來(lái)新光REAT三棟辦公大樓的脫標(biāo)行情，頻頻創(chuàng)下區(qū)域行情新高價(jià)，一掃前兩個(gè)月奢侈稅的陰影，但六月新稅制上路後，部分屋主因處分成本增加，有將物業(yè)延後銷售的狀況產(chǎn)生，市場(chǎng)供給量恐怕暫時(shí)會(huì)減少。

王維宏表示，4、5月受到奢侈稅的影響，市場(chǎng)交易量下滑，但價(jià)格修正不明顯，但6月受到市場(chǎng)交易案例激勵(lì)，價(jià)量同時(shí)回升，部分B辦甚至已有單價(jià)突破百萬(wàn)元的記錄產(chǎn)生。整體而言，北市辦公室平均售價(jià)約70萬(wàn)元/坪，各等級(jí)大樓價(jià)格皆有小幅上漲，售價(jià)最高的信義世貿(mào)商圈，價(jià)格約84萬(wàn)，其次為敦南商圈的80萬(wàn)；若換算租金年報(bào)酬率，平均報(bào)酬率仍維持在2.5％～3.2％，由於租金同步上揚(yáng)，故租金報(bào)酬率並未再下滑，維持在2.7％的水準(zhǔn)。

第二季商辦平均空置率為11.34%，空置率連續(xù)兩季收斂，產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)發(fā)酵，各等級(jí)大樓空置率普遍呈現(xiàn)收斂，前兩季承租方需求集中在外商居多的A級(jí)以上辦公，但本季以本土企業(yè)為主的B級(jí)辦公收斂幅度更高於A級(jí)辦公，顯見(jiàn)本土或中小企業(yè)繼外商企業(yè)後也開(kāi)始擴(kuò)充辦公空間，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張需求大增，主計(jì)處公布的5月失業(yè)率為4.27％，也是近33個(gè)月最低。從各商圈分析，平均空置率最低的商圈仍由敦南商圈居冠（6.25％），空置率已接近金融海嘯之前的良好水準(zhǔn)，其中像是空置率較高的松江南京商圈（13.6％）、南京四五段商圈（10.95％）、站前西門(mén)商圈（8.84％），空置率皆有明顯的收斂，許多空置已久的單位，在本季都迅速去化，其中除了辦公使用之外，部分大樓改裝為旅館的使用，也降低了B辦的空置率。

租金方面，依據(jù)全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，第二季北市辦公平均租金1,932元，租金小幅上揚(yáng)，其中A+級(jí)大樓2,779元，A級(jí)大樓1,764元，B級(jí)大樓1,404元，整體而言，租金水準(zhǔn)擺脫長(zhǎng)期持平走勢(shì)，展現(xiàn)上攻力道，加上空置率逐漸降至十位數(shù)以下，對(duì)市場(chǎng)租金上調(diào)提供良好的支撐。

陸客來(lái)臺(tái)自由行的政策確定本季末登場(chǎng)，未來(lái)有利商場(chǎng)及觀光類商用不動(dòng)產(chǎn)的加溫，加上B辦仍有改建或轉(zhuǎn)作旅館的附加價(jià)值，也激勵(lì)更多投資人搶進(jìn)B辦市場(chǎng)。奢侈稅政策有效抑制短期投機(jī)需求，讓市場(chǎng)回歸企業(yè)自用及長(zhǎng)期置產(chǎn)，尤其目前陸客/陸企來(lái)臺(tái)投資購(gòu)屋仍未全面發(fā)酵，租金水準(zhǔn)仍有上漲空間，有利於租金報(bào)酬率維持在一定水準(zhǔn)。

                                       臺(tái)北市2011Q2純辦及廠辦大樓行情

	租賃市場(chǎng)		買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)
	平均租金	空置率	平均售價(jià)	年化租金報(bào)酬率
商辦平均	1932	11.34%	70.89	2.70%
A+級(jí)大樓	2779	18.01%	116.42	2.52%
A級(jí)純辦	1764	9.45%	75.29	2.76%
B級(jí)純辦	1404	7.79%	62.73	2.67%
松江南京	1536	13.60%	67.65	2.73%
信義世貿(mào)	2577	16.90%	84.25	2.45%
南京四五段	1467	10.95%	60.52	2.69%
站前西門(mén)	1685	8.84%	59.41	3.20%
復(fù)興南京	1638	7.25%	69.19	2.75%
敦北民生	1822	12.80%	70.69	2.75%
敦南	1985	6.25%	80.12	2.58%
廠辦平均	1146	12.19%	45.36	3.03%
內(nèi)科西湖段	1212	7.28%	50.08	2.90%
內(nèi)科文德段	1041	20.09%	37.78	3.31%

資料來(lái)源：全球資產(chǎn)管理股份有限公司