【MyGoNews衷柏宣/專題報(bào)導(dǎo)】2011年11月21日內(nèi)政部在中央「居住正義」政策主導(dǎo)下，簽約推動(dòng)新北市板橋浮洲合宜住宅興建案，緊接著2012年1月10日又完成機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7合宜住宅簽約，板橋浮洲合宜住宅是規(guī)劃4480戶的「造鎮(zhèn)社區(qū)」，機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7站合宜住宅4塊基地，總計(jì)要興建戶數(shù)也高達(dá)3761戶，同樣也是「造鎮(zhèn)社區(qū)」。
 
思維1----千戶造鎮(zhèn)社區(qū)，萬人難管理！
 
儘管這兩件合宜住宅案，都標(biāo)榜「1字頭」房價(jià)，但是，這麼一個(gè)龐大戶數(shù)，管理起來可是一大難題；一旦管理不好，房產(chǎn)價(jià)值立刻就會(huì)縮水。正所謂「千金買屋、萬金買鄰」，鄰居的好壞對(duì)於整個(gè)社區(qū)來說，是很重要的！
 
依照建設(shè)公司經(jīng)驗(yàn)值，以及歷年來房地產(chǎn)社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)社區(qū)住戶最大規(guī)模維持在250戶以下是最好管理，太大的社區(qū)，因?yàn)樽舳唷⒁庖娋投?，往往一個(gè)社區(qū)的事務(wù)推動(dòng)、意見討論，恐怕就要整合好久，加上現(xiàn)在又有公寓大廈管理?xiàng)l例，對(duì)於住戶大會(huì)的開會(huì)規(guī)定都很嚴(yán)格，以致於，規(guī)模過大社區(qū)往往在社區(qū)管理的推動(dòng)上，顯得不順暢。
 
舉臺(tái)北市忠孝東路的一個(gè)知名捷運(yùn)共構(gòu)宅案例來說，因?yàn)檎麠澖êB物約有460戶，光是召開住戶大會(huì)，往往前後需要發(fā)出2~3次通知書，才能湊成法定開會(huì)人數(shù)；這個(gè)捷運(yùn)宅社區(qū)房屋單價(jià)平均都要上百萬，都是高所得住戶，召開維護(hù)自身權(quán)益的住戶大會(huì)，都並不順利，可以想像大10倍的合宜住宅，未來在住戶的管理、協(xié)調(diào)有多困難。
 
這個(gè)捷運(yùn)宅案例的每坪管理費(fèi)高達(dá)110元，所以，儘管住戶大會(huì)召開得並不順利，在物業(yè)管理上還能維持一定高品質(zhì)水準(zhǔn)。而合宜住宅的居民應(yīng)該不願(yuàn)意繳交這麼高的管理費(fèi)，若碰上整個(gè)大社區(qū)管理不善，社區(qū)品質(zhì)恐怕很快就會(huì)出現(xiàn)隱憂。
 
思維2----檢討「居住正義」民眾，群聚後的效應(yīng)
 
所以，儘管「1字頭」合宜住宅房價(jià)看起來相當(dāng)吸引人，但是，這麼龐大的一個(gè)社區(qū)，該如何管理，才能讓購買「1字頭」房價(jià)的居民，能夠真正享受到「安居、宜居」的生活。這個(gè)疑慮，在現(xiàn)階段合宜住宅管理辦法中，並沒有看到相關(guān)類似的「管理機(jī)制」，因此，股票市場(chǎng)有句警語是「人多的地方不要去」，放到房地產(chǎn)中，其實(shí)也好像蠻合用的。
 
另一個(gè)值得思考的問題，既然是「居住正義」政策下的合宜住宅，所以申請(qǐng)條件上，部分比重(社區(qū)出租房)是在照顧社會(huì)上比較弱勢(shì)族群，讓他們能夠「住者有其屋」，而這群被照顧的民眾，單獨(dú)存在某一個(gè)社區(qū)的少數(shù)幾戶，或許還不會(huì)有問題，但是，整體一大群需要被社會(huì)照顧的民眾，群聚在這樣一個(gè)管理難度很高的龐大社區(qū)裡，其實(shí)對(duì)於社區(qū)居住品質(zhì)是有影響的。
 
思維3----數(shù)據(jù)說真話，合宜住宅C/P值不理想
 
用交通通勤C/P值來計(jì)算，以Google map計(jì)算新北市板橋浮洲合宜住宅，到臺(tái)北101大樓的距離為16.9公里，通勤時(shí)間為39分鐘；另外，桃園縣龜山鄉(xiāng)文化一路的機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7合宜住宅，到臺(tái)北市101大樓的距離為28.4公里，通勤時(shí)間為41分鐘。
 
再來看看價(jià)格，浮洲合宜住宅主建物及共有部分每坪平均售價(jià)約19.5萬元，陽臺(tái)每坪平均售價(jià)約6.43 萬元；機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7站合宜住宅主建物部分每坪平均售價(jià)明定不得超過15萬元，陽臺(tái)每坪平均售價(jià)不得超過6萬元。
 
還有一點(diǎn)需要注意，為避免市場(chǎng)投機(jī)客炒作投資房地產(chǎn)，內(nèi)政部營建署以行政命令規(guī)定，合宜住宅承購戶10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，這紙命令，讓合宜住宅的房子，是真正名符其實(shí)的「10年不動(dòng)產(chǎn)」。
 
提醒----「1字頭」房價(jià)也不能隨便買
 
所以，「1字頭」房價(jià)，一定要選板橋浮洲合宜住宅，還是桃園龜山鄉(xiāng)的機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)A7住宅，這個(gè)答案留給有能力在「1字頭」買房的人自己去深深的思考。