【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北市龍江路地上權(quán)開(kāi)出紅盤(pán)，政府對(duì)於地上權(quán)開(kāi)發(fā)案招標(biāo)越來(lái)越順手，不只開(kāi)放外資，也逐漸放寬陸資的投資規(guī)定，連向來(lái)對(duì)地上權(quán)一直採(cǎi)取嚴(yán)格放款的銀行業(yè)，也開(kāi)始正視地上權(quán)業(yè)務(wù)。
 

瑞普國(guó)際物業(yè)董事長(zhǎng)暨CCIM臺(tái)灣分會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)曾東茂表示，2012年地上權(quán)開(kāi)發(fā)案總金額逹到378億元，占了2012年土地及商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總交易金額約3,135億元的12%。2013年政府機(jī)關(guān)及公營(yíng)事業(yè)陸續(xù)推出地上權(quán)開(kāi)發(fā)案，總土地面積將超過(guò)24萬(wàn)坪，招標(biāo)機(jī)關(guān)包括國(guó)防部、各縣市政府、及臺(tái)灣菸酒、中油等公股事業(yè)單位，顯而易見(jiàn)地上權(quán)案將成為未來(lái)幾年的土地開(kāi)發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目。鑒於大臺(tái)北地區(qū)市中心一地難求，地上權(quán)開(kāi)發(fā)案漸成為建商的另一種選擇，尤其對(duì)精華區(qū)土地，如信義計(jì)畫(huà)區(qū)A25 5,452坪、SOGO後方停車場(chǎng)、臺(tái)北學(xué)苑等地上權(quán)案勢(shì)將趨之若鶩。
 

曾東茂表示，雖然投資人對(duì)於地上權(quán)案是興趣濃厚、信心十足，但卻受限於許多限制而無(wú)法出手投資，最大的限制便是地上權(quán)開(kāi)發(fā)案的融資問(wèn)題。因國(guó)有地之地上權(quán)及其建物限制不得分割移轉(zhuǎn)，承買人買到的只有使用權(quán)而非所有權(quán)(如臺(tái)北京站案)，對(duì)銀行辦理分戶貸款之債權(quán)擔(dān)保力不佳，影響銀行辦理分戶貸款的意願(yuàn)。

另外依現(xiàn)行法規(guī)，地上權(quán)人若積欠地租達(dá)2年，經(jīng)催告後仍未付地租，所有權(quán)人得終止地上權(quán)，不利銀行之抵押權(quán)確保，影響銀行承作地上權(quán)開(kāi)發(fā)案的融資意願(yuàn)。因此，根據(jù)2013年3月29日在臺(tái)灣金融硏訓(xùn)院主辦的「金融業(yè)因應(yīng)地上權(quán)開(kāi)發(fā)制度研討會(huì)」，會(huì)中公布數(shù)據(jù)，某大公股銀行至2013年2月底止其地上權(quán)開(kāi)發(fā)案融資僅有兩件約7億3千多萬(wàn)元，相較於去年地上權(quán)開(kāi)發(fā)案總金額378億元，比率偏低。
 

地上權(quán)在到期後的續(xù)約問(wèn)題，也是投資人考量的因素。在現(xiàn)行規(guī)定下，地上權(quán)到期後需拆屋還地或?qū)⒔ㄎ餆o(wú)償移轉(zhuǎn)政府，沒(méi)有明確的續(xù)約機(jī)制，投資者對(duì)其重大開(kāi)發(fā)投資價(jià)值於地上權(quán)到期後便歸零，因此大都對(duì)地上權(quán)投資持保守態(tài)度。
 

曾東茂說(shuō)，臺(tái)灣地上權(quán)的執(zhí)行可參考新加坡的作法，包括續(xù)約的原則、申請(qǐng)的時(shí)間點(diǎn)，以及權(quán)利金的計(jì)算方式等，都由政府公告一個(gè)明確的準(zhǔn)則，讓想要續(xù)約的地上權(quán)人可以依照政府所公告的計(jì)算方式，計(jì)算出權(quán)利金，這樣的做法讓投資人有所依據(jù)來(lái)評(píng)估是否續(xù)約，有利地上權(quán)的發(fā)展。