破解奢侈稅的五大秘訣：信託登記、預(yù)告登記、設(shè)定抵押權(quán)、權(quán)利買賣及以租代售。 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
破解奢侈稅的五大秘訣：信託登記、預(yù)告登記、設(shè)定抵押權(quán)、權(quán)利買賣及以租代售。
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  • 信託登記、預(yù)告登記、設(shè)定抵押權(quán)、權(quán)利買賣及以租代售。
【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】「上有政策，下有對(duì)策」，奢侈稅上路之際，民眾經(jīng)由房仲業(yè)等各管道，大多瞭解透過「信託登記」、「預(yù)告登記、「權(quán)利買賣」、「設(shè)定抵押權(quán)」等方式進(jìn)行房屋買賣，或者以「自用住宅」、「農(nóng)舍」、「預(yù)售屋轉(zhuǎn)讓」等名目作為投資標(biāo)的，都可以規(guī)避奢侈稅的課徵。
 
立法委員許忠信指出，實(shí)務(wù)上，規(guī)避奢侈稅的方式可歸類如下：
 
一、「信託登記」，不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方之間暫不成立買賣契約，所有人（亦即賣方）僅將不動(dòng)產(chǎn)「信託登記」予買方，令買方實(shí)際上擁有不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)之權(quán)利，所有人則獲取價(jià)金並維持名義上所有權(quán)。爾後2年期滿，所有人再塗銷信託登記，成立形式上的買賣契約並移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記予買方，令其名義與實(shí)質(zhì)權(quán)利相符。原所有權(quán)人在不動(dòng)產(chǎn)「持有期間」的計(jì)算上，依本條例規(guī)定，以其原先取得該不動(dòng)產(chǎn)登記日起算，直至買賣契約簽訂日為止，只要超過2年就不核課奢侈稅。因不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)形式上與買賣契約同步，戶政登記機(jī)關(guān)自然無(wú)法從單純的「信託登記」察覺到雙方有成立買賣關(guān)係的意思合致。
 
二、「預(yù)告登記」，即房子先不過戶，但賣方同意買方可預(yù)告登記，等房子過了2年期限再過戶。由於擔(dān)心稅捐機(jī)關(guān)透過地政單位調(diào)出「預(yù)告登記」房地產(chǎn)，有可能被查到逃稅，因此又有進(jìn)階版的預(yù)告登記：即賣方將名下其他買賣已超過兩年的房子，以預(yù)告登記方式假出售，藉以保障權(quán)益，而讓手上只剩一間，因?yàn)橐酪?guī)定名下如只有一戶，出售即不受奢侈稅的限制。
 
三、「設(shè)定抵押權(quán)」，當(dāng)事人雙方以設(shè)定抵押權(quán)的方式取代買賣，賣方在獲取「押金」的同時(shí)，買方亦取得抵押權(quán)登記，得憑此登記向大眾公示宣告該不動(dòng)產(chǎn)設(shè)有負(fù)擔(dān)。不動(dòng)產(chǎn)抵押人（賣方）若就該同一物嗣後與第三人訂定買賣契約並移轉(zhuǎn)登記所有權(quán)，抵押權(quán)人（原買方）仍能夠憑其抵押權(quán)向不動(dòng)產(chǎn)所有人（第三人）主張。因此，抵押權(quán)登記不啻為保障買方權(quán)利的好手段。而因設(shè)定抵押權(quán)並不屬於交易行為，當(dāng)事人即不屬於奢侈稅的繳納義務(wù)人。
 
四、在預(yù)售屋方面則可進(jìn)行「權(quán)利買賣」，亦即購(gòu)屋權(quán)利之買賣，因?yàn)轭A(yù)售屋是完工交屋才過戶的，但在興建過程中，買方就可透過建商或房仲居間進(jìn)行「購(gòu)屋權(quán)利」的移轉(zhuǎn)，而戶政單位根本還沒有地籍資料，頂多在銀行留下資金往來的記錄，因此不少投資客可大賺預(yù)售屋，卻不用申報(bào)「其他所得」。
 
五、「以租代售」，賣方先跟買方簽訂租賃契約，即所謂的「流抵契約」，要求買方先付高成數(shù)（譬如五成）的訂金，即可先入住，2年後再辦理移轉(zhuǎn)登記，屋主等於是把中古屋、成屋當(dāng)成預(yù)售屋來賣。
 
總之，由於奢侈稅主要是在於持有年限上的限制，只要超過法定的持有2年限制，就可以避開奢侈稅課徵；再加上課徵時(shí)間點(diǎn)是以「買賣契約之簽約日」而非於戶政機(jī)關(guān)辦理「不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記日」計(jì)算，主管機(jī)關(guān)針對(duì)債權(quán)行為課稅的結(jié)果是當(dāng)事人得藉由簽約日造假，使賣方形式上持有期限超過2年，而賣方再藉由上述如信託登記、預(yù)告登記、設(shè)定抵押權(quán)及以租代售等方式提供買方「安全感」，進(jìn)而達(dá)到規(guī)避課稅的效果。
 
就上述五種常見的避稅行為，立委許忠信認(rèn)為，主管機(jī)關(guān)應(yīng)以核實(shí)課稅為目標(biāo)，加以修正現(xiàn)行的奢侈稅制度。例如，在物權(quán)行為的情形（如信託登記、預(yù)告登記、設(shè)定抵押權(quán)等），戶政機(jī)關(guān)應(yīng)依職權(quán)查核該登記行為背後之原因事實(shí)是否為交易行為，若係如此，即應(yīng)以該登記的時(shí)點(diǎn)，實(shí)質(zhì)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)的「持有期間」。

在債權(quán)行為方面，因權(quán)利買賣為買空賣空，主管機(jī)關(guān)應(yīng)就該權(quán)利買賣契約的簽訂日予以認(rèn)定；而在以租代售的情形，應(yīng)以出租人（賣方）交付租賃物，使承租人（買受人）實(shí)際佔(zhàn)有並取得不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)利之時(shí)，來認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)之持有期間。如此，始能填補(bǔ)現(xiàn)行法律漏洞，達(dá)到核實(shí)課稅的目的。