【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導】本次2014年Q1永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式，將問卷寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會員。問卷調(diào)查時間為2014/2/17~2014/3/2?；厥沼行柧頂?shù)為1142份，在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負2.9％。
 
調(diào)查顯示，高達四成二民眾看漲未來一年房價，而未來一季房價看法則相對保守，但仍以持平小漲居多。永慶房產(chǎn)集團房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋表示，2014年第二季房市預估「價平量縮」，桃園、臺中、臺南、高雄市場委售量大增三成以上，市場獲利了結(jié)潮湧現(xiàn)。因此，自住換屋回歸基本面，買得起的總價成為市場主流。在產(chǎn)品方面，中低總價供不應求，房價仍有上漲空間。高總價供過於求，買氣不振，有量縮現(xiàn)象，可持續(xù)觀察未來房價走向。
 
全臺69％認為第二季房價「持平、看漲」
4成9民眾未來半年是售屋好時機，連兩季攀升，獲利了結(jié)心態(tài)濃厚
大臺北景氣陷膠著，市場有反轉(zhuǎn)跡象。空方小勝3％
 
永慶房產(chǎn)集團研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾對近三個月房價看法略微保守，以持平小漲比重佔69％最多(圖一)，33％民眾看漲，相較上季40％民眾看漲，看漲比重微幅修正。黃舒衛(wèi)分析，主要原因在政府查稅有更積極趨勢，房價相對高檔，看回不回，民眾對短期房價看法略為保守。

 
反觀民眾對未來一年房價看法(圖二)，黃舒衛(wèi)表示，本季『看漲』未來一年房價比重達42％，較上季減少了2％，與『看跌』的40％，漲跌看法再度拉近，顯示民眾對長期房價信心雖仍呈樂觀，但較上季又來得保守。
 
雖然對房價看法是「中性偏樂觀」，但在進場購屋時機方面(圖三)，本季調(diào)查結(jié)果，高達56％民眾回答『不是』，較上季55％增加了1％，與上季調(diào)查結(jié)果差距不大。黃舒衛(wèi)分析，調(diào)查顯示「房價看漲」、「政府調(diào)控」、「低利持續(xù)」是民眾看好原因，而「高房價」才是影響民眾進場的關(guān)鍵。
 
在不看好的原因方面，房價居高不下(40％)，仍舊是民眾不認同購屋好時機主因，34％民眾認為房價恐有修正壓力，調(diào)查顯示超過七成的潛在買方認為『房價』是未來半年購屋與否的關(guān)鍵在<售屋>好時機方面(圖四)，根據(jù)調(diào)查顯示，未來半年<售屋>好時機比重由46％上揚至49％，比重呈現(xiàn)連三季上揚。在理由方面，以「房價已高，未來增幅有限」(45％)最高。黃舒衛(wèi)分析，加計「擔憂升息」、「供給量大」、「政府加稅及查稅」，共86％，顯示民眾獲利了結(jié)心態(tài)濃厚。
 
從「大臺北房市景氣訊號」來看(圖五)，黃舒衛(wèi)指出，本季看漲比重小幅滑落， 40％民眾看漲房價，顯示在景氣停滯、政府持續(xù)調(diào)控房市，本季看漲比重連三季滑落，40％民眾看多房價，與看跌43％相比，空方些微領(lǐng)先3％，雙方呈現(xiàn)膠著，顯示市場看法開始出現(xiàn)反轉(zhuǎn)跡象。

 
房地產(chǎn)連九季蟬聯(lián)最適宜投資工具 
七成一民眾不會購買地上權(quán)住宅 
房屋有使用期限、無法享受土地增值是不願購買主因
 
根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」結(jié)果(圖六)，房地產(chǎn)連九季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，人民幣計價商品排名第三。黃舒衛(wèi)分析，自2012總統(tǒng)選後，房地產(chǎn)已連續(xù)九季奪冠，但比重略微回檔。股票排名第二；人民幣計價商品打敗黃金，連兩季擠入前三名。顯示房地產(chǎn)保值需求不減，消費者仍然最看好同時兼具自用、保值及穩(wěn)定增值的房地產(chǎn)作為最佳投資工具。
 
在地上權(quán)住宅購買意願方面，根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」結(jié)果 (圖七、圖八)雖然地上權(quán)住宅相對便宜，但七成一民眾仍不願意購買，且去年調(diào)查三成民眾願意購買，目前只剩一半。在理由方面，會購買的原因，房價相對低(36％)及位於精華地段(19％)最高；不會購買原因，以房屋使用期限(30％)及無土地產(chǎn)權(quán)(26％)為主。
 
329檔期民眾看好熱區(qū)，生活機能、商業(yè)、交通優(yōu)勢為首選條件
 
根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」結(jié)果(圖九)，臺北市329檔民眾最看好大安、信義、內(nèi)湖三區(qū)。黃舒衛(wèi)表示大安、信義同樣以商業(yè)活力、生活機能、交通優(yōu)勢條件受民眾青睞，顯示大安區(qū)的生活機能更勝一籌。內(nèi)湖區(qū)因科技園區(qū)就業(yè)機會，所帶動的商業(yè)活力、生活機能，為郊區(qū)首選。

 
新北市方面(圖十)，新莊、板橋及汐止是民眾最看好329檔期的區(qū)域。黃舒衛(wèi)分析，新莊以副都心、頭前重劃區(qū)的題材獨占鰲頭，再加上一高二快三捷運、中央合署辦公大樓遷入，亦有利多亮點，為新北首選；板橋以區(qū)域政商中心及五鐵共構(gòu)的新板特區(qū)效應最為明顯；汐止的大汐科計畫帶來就業(yè)機會，最具補漲動能。

 
桃園縣329檔期以中壢、桃園市、八德最被看好(圖十一)，黃舒衛(wèi)表示中壢位桃園航空城蛋黃區(qū)，又有機捷、桃捷雙題材，最受矚目。桃園市以商業(yè)活力、縣市升格後的政經(jīng)資源，拉抬經(jīng)國、中路重劃區(qū)關(guān)注度。八德繼廣豐重劃區(qū)成形後，164公頃的八德擴大重劃區(qū)持續(xù)創(chuàng)造市場議題。

 
新竹縣市329檔期以竹北、新竹市東區(qū)最被看好(圖十二)，黃舒衛(wèi)分析，竹北有高鐵、生技園區(qū)、縣治重劃區(qū)等利多交疊，最受看好；新竹東區(qū)近科學園區(qū)、清、交大，就業(yè)機會、商圈機能最強。

 
臺中市329檔期以西屯區(qū)(50％)最被看好(圖十三)，黃舒衛(wèi)表示，西屯有七期、新市政中心、水湳經(jīng)貿(mào)、中科等題材支撐，看好度高達五成；全五名區(qū)域全在預計2017完工的捷運綠線沿線，後市看好。

 
臺南市329檔期以臺南市東區(qū)、永康、北區(qū)最被看好(圖十四)，黃舒衛(wèi)表示，臺南東區(qū)為車站、成大雙商圈中心，2014有夢時代，商業(yè)活力、生活機能最強。永康為臺南市人口最多區(qū)域，砲校遷移後規(guī)劃為經(jīng)貿(mào)複合園區(qū)，補漲優(yōu)勢多。北區(qū)的鄭仔寮重劃區(qū)推案多，最能吸引中西區(qū)、東區(qū)換屋族群。

 
高雄市329檔期以左營、鼓山、鳳山最被看好(圖十五)，黃舒衛(wèi)表示，左營有高鐵、捷運紅線等交通優(yōu)勢，又有巨蛋商圈加持，最被看好。鼓山除了有捷運紅線、輕軌環(huán)狀線，還有農(nóng)十六、美術(shù)館特區(qū)的重劃區(qū)優(yōu)勢。鳳山的文山、鳳甲、鳳青、華鳳均為縣市升格後，原縣區(qū)的補漲首選推案區(qū)。

 
2014Q2房市預估「價平量縮」，市場委售量大增，獲利了結(jié)潮興起
 
永慶房產(chǎn)集團房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋表示，從各都委售量均增加來看(圖十六)，除臺北、新北增幅僅4％、6％最低外，其它五都均大增，顯示屋主求售心態(tài)濃厚，市場興起獲利了結(jié)潮。從2014年2月底臺北、新北網(wǎng)路委售量較去年同期增幅10％以內(nèi)，相對其它都會區(qū)，桃園、臺中、臺南、高雄委售量都較去年同期大增三成以上，顯示供給普遍增加，市場開始興起一波獲利了結(jié)潮的趨勢。

 
葉凌棋表示，第二季市場表現(xiàn)預估有下列四點，分述如下：
一、今年經(jīng)濟表現(xiàn)持穩(wěn)，利率仍將維持低檔。
全球?qū)掦犣厔莶蛔儯屠食掷m(xù)，主計處多次上修經(jīng)濟成長率，今年經(jīng)濟前景緩步上揚。央行利率調(diào)升機會低，臺灣利率仍維持低檔。
 
二、第二季房市預估「價平量縮」
從過年後市場來觀察，民眾追價意願不高，屋主開價仍維持高檔，雙方呈現(xiàn)僵持，交易量能萎縮，價跌有賴後續(xù)觀察。桃園、臺中、臺南、高雄市場委售量大增30％以上，市場獲利了結(jié)潮湧現(xiàn)。
 
三、房市調(diào)控持續(xù)，「買得起的總價」將成為市場主流
加稅、查稅、信用管制壓縮預售、豪宅、及供給量大的區(qū)域的獲利空間，將引導資金移轉(zhuǎn)。住宅持有稅以及利息預期增加，可望促進屋主汰弱留強。
 
四、中低總價產(chǎn)品供不應求，後市看漲。
政策加速投機客退場，自住民眾撐盤，中低總價市場旺。中低總價供不應求，房價有上漲空間。高總價供過於求，買氣不振，有量縮現(xiàn)象，可持續(xù)觀察未來房價走向。
 
最後，葉凌棋提醒，政府查稅積極，房市雖維持「中性偏樂觀」的基調(diào)不變，但建議消費者應有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區(qū)域、產(chǎn)品，購屋決策應該更加慎重。屋主應配合市場趨勢，適度調(diào)節(jié)手中資產(chǎn)，並趁買氣持穩(wěn)之時，提早獲利了結(jié)，以保留投資戰(zhàn)果，避免政策、市場變動造成資產(chǎn)減損，甚至無預期的虧損。