【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】財政部2011年6月起實施特種貨物及勞務(wù)稅(俗稱奢侈稅)，迄今6月已屆滿3年。究竟近3年臺灣房市交易價量為何？臺灣房屋智庫統(tǒng)計6都及全國奢侈稅實施前後的交易量變化，發(fā)現(xiàn)以雙北市跌幅最深，幅度為31.8％及26.8％，但桃園縣、臺南市、高雄市則逆勢上揚，漲幅有1.7％~5.2％。
 
游資充斥 打擊投機 奢侈稅抑量有功
 
臺灣房屋營運目標(biāo)總經(jīng)理周鶴鳴表示，2009年後游資過多，又缺乏可供投資的管道，加上利率一直處於低檔狀態(tài)，投資客有低利率作後盾，每期需償付的金額不高，特別是遺贈稅調(diào)降後，海外資金回流更是造成房市大幅度漲勢的推手。為避免房價泡沫化，政府從選擇性信用貸款、奢侈稅、實價登錄、實價課稅動作連連，而奢侈稅確實達(dá)成階段效果，讓投機客退場。
   
根據(jù)內(nèi)政部全國買賣移轉(zhuǎn)資訊最新統(tǒng)計，奢侈稅前後各35個月，全國交易量萎縮11.1％，六大都會區(qū)中，臺北市減少31.8％幅度最大，新北市26.8％居次，臺中地區(qū)小幅下跌5.2％。周鶴鳴分析，顯見奢侈稅效應(yīng)對於雙北市房屋交易量影響甚鉅，雙北市一開始的閉鎖期馬上造成投資客恐慌、量縮，長期也因之前漲太多，已經(jīng)超過自住買盤所得負(fù)擔(dān)範(fàn)圍，商用投報率也屢創(chuàng)新低，市場需要時間消化盤整，等待新一波的經(jīng)濟起飛、所得提升，價量才能有較大漲幅。
   
至於桃園縣、臺南市、高雄市三區(qū)房市交易量，因基期低，總價低，房價所得比低，升格議題多，區(qū)域交通建設(shè)陸續(xù)完成，也吸引外來資金、人口，因此受奢侈稅影響不如雙北市大，近來因就業(yè)機會提升，自住、換屋族群明顯提升，更有助於「價量增溫」穩(wěn)定發(fā)展。
 
低利加持 實價助攻 房價維穩(wěn)
 
周鶴鳴指出，奢侈稅上路3年，除了奢侈稅實施後半年，有小幅下滑外，隨後立刻回升，在奢侈稅實施滿兩年後，原本期待的解禁賣壓、價格回跌也沒發(fā)生，6都成交價格都呈現(xiàn)上漲格局，桃園甚至出現(xiàn)11.2％以上的房價漲幅，市場明顯認(rèn)為奢侈稅「抑量沒抑價」。
   
周鶴鳴表示，房價短期的漲跌還是要回歸「資金供給面」以及「經(jīng)濟基本面」，「資金」推動房價，「經(jīng)濟」穩(wěn)定房價，因此「資金供給面」以及「經(jīng)濟基本面」就是房價雙引擎。以目前在資金面因景氣復(fù)甦緩慢，升息空間有限，因此還是很充裕；在經(jīng)濟面基本，歐美、臺灣應(yīng)該已經(jīng)走過最壞谷底，景氣回升就剩時間問題；在未來偏多的格局中，實價登錄反而得到支撐，因此呈現(xiàn)「量縮價增」現(xiàn)象。目前也許會因為年底選舉而有短期的晴空亂流，但預(yù)計多頭格局還是可以穩(wěn)定發(fā)展。
   
周鶴鳴分析，政府在2年前頒訂「奢侈稅實價課稅的查核作業(yè)要點」，在該項要點規(guī)定，稅捐稽徵機關(guān)為了查稅所需，可以向房仲業(yè)、地政士調(diào)閱納稅義務(wù)人的不動產(chǎn)成交價格資料，所以最近幾年高單價豪宅的買賣交易實際價格，稅捐機關(guān)已能確切掌握，加上年初列入所謂豪宅，將是從重評定交易獲利課稅對象，對於豪宅買氣是否產(chǎn)生一定程度影響，後續(xù)值得觀察；對於一般民眾選擇購屋，也因總價過高小宅當(dāng)?shù)馈?br />    
周鶴鳴進(jìn)一步說明，不動產(chǎn)是長期的資本投入，不是短進(jìn)短出，建議民眾在高檔盤整的過程中，只要規(guī)劃好現(xiàn)金流，還是要多看、多比較，在市場觀望氛圍濃厚時才有機會買到好價格；長期置產(chǎn)也要做好資產(chǎn)配置，賣差存優(yōu)，尋找機會換增值抗跌「好屋」，讓資產(chǎn)更優(yōu)化，才能因應(yīng)不確定的時局變化。