【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2014年六都上半年房市表現(xiàn)受到學(xué)運(yùn)、政治、社會(huì)及梅雨季等利空議題打亂，整體房市呈「價(jià)漲、量縮」。惟在市場(chǎng)供給量方面，根據(jù)永慶房仲網(wǎng)委售量統(tǒng)計(jì)，2014年上半年供給量創(chuàng)3年來(lái)新高，全國(guó)網(wǎng)路物件供給量不僅較去年上半年成長(zhǎng)3成3，更較前年同期大幅成長(zhǎng)5成。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，2014下半年房市在持續(xù)管制下，再加上房地合一實(shí)價(jià)課稅議題將持續(xù)發(fā)酵，屋主價(jià)格軟化機(jī)會(huì)大，自住民眾看屋可把握選前市場(chǎng)氣氛，價(jià)格較具彈性，認(rèn)真進(jìn)場(chǎng)多看屋、多比價(jià)，多屋族、置產(chǎn)屋主也應(yīng)趕在2015年立法底定前，盡早做好汰弱留強(qiáng)的工作，以保全經(jīng)營(yíng)成果。
 
上半年六都房市呈「價(jià)小漲  量縮超過(guò)一成」 北市走勢(shì)已趨緩
臺(tái)北、新北、臺(tái)中較去年量縮一成六以上最多  僅臺(tái)南持平
 
從2014上半年房市表現(xiàn)來(lái)看，黃舒衛(wèi)分析，從2014年上半年全臺(tái)六都平均成交均價(jià)較去年同期走勢(shì)來(lái)看(表一)，2014年六都中古住宅均價(jià)都較2013年同期呈現(xiàn)上揚(yáng)，除臺(tái)北市房?jī)r(jià)漲幅僅3.9％最低外，其他五大都會(huì)區(qū)房?jī)r(jià)仍持續(xù)上揚(yáng)，且漲幅都在一成以上，其中又以臺(tái)南漲幅近兩成最高，跟2011年奢侈稅實(shí)施以來(lái)平均房?jī)r(jià)年漲幅相比，臺(tái)北、桃園、高雄房?jī)r(jià)漲幅有趨緩的跡象，顯示近年來(lái)政策壓抑下，房?jī)r(jià)最高的臺(tái)北市已出現(xiàn)漲幅壓縮的趨勢(shì)，但基期相對(duì)低的區(qū)域仍有補(bǔ)漲的現(xiàn)象。
 
從交易量來(lái)觀察(表二、圖一)，黃舒衛(wèi)分析，2014年上半年六都建物買賣移轉(zhuǎn)件數(shù)，合計(jì)衰退11.7％。從各主要都會(huì)區(qū)來(lái)觀察，除臺(tái)南持平外，其他五都均較2013年同期呈現(xiàn)衰退。其中，又以臺(tái)北、新北、臺(tái)中較2013年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成六以上，而桃園量縮7.7％，高雄量縮4.5％。而跟2011年奢侈稅實(shí)施前相比，全臺(tái)各都會(huì)區(qū)交易量，除臺(tái)南、高雄外，其他四都均呈現(xiàn)衰退，雙北衰退幅度更達(dá)三成以上。
 
黃舒衛(wèi)分析，2014年上半年全球經(jīng)濟(jì)仍穩(wěn)定復(fù)甦，在臺(tái)灣出口持續(xù)成長(zhǎng)帶動(dòng)下，上半年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長(zhǎng)，照理房市表現(xiàn)應(yīng)該跟去年相差不大，抑或能承接2013年下半年的穩(wěn)定量，但孰料2014上半年房市銷售旺季被市場(chǎng)學(xué)運(yùn)、政治、社會(huì)及梅雨季等利空議題打亂，旺季不旺，房市交易呈現(xiàn)萎縮，表現(xiàn)不如預(yù)期。
 
展望2014下半年房市環(huán)境，六月底央行又祭出限貸四絕招，雖然主要是要讓市場(chǎng)降溫，但恐會(huì)誤傷到自住需求的進(jìn)場(chǎng)信心，以及造成換屋族的不便，勢(shì)必再使市場(chǎng)陷入膠著，現(xiàn)又拋出房地合一實(shí)價(jià)課稅的議題，看來(lái)下半年選前房市將形成投機(jī)客加速退場(chǎng)，自住客信心、能力決定價(jià)量走勢(shì)的新態(tài)勢(shì)。
 
2014上半年全國(guó)供給大增  下半年房市可望再掀一波獲利了結(jié)潮
多屋族屋主價(jià)格不必過(guò)度堅(jiān)持  少賺一點(diǎn)  跑快一點(diǎn) 
 
從永慶房仲網(wǎng)委售物件量來(lái)觀察(圖二)，黃舒衛(wèi)分析，2014年上半年全國(guó)網(wǎng)路物件供給較2013年同期成長(zhǎng)3成3，更較2012年同期大幅成長(zhǎng)5成，且自2013年上半年以來(lái)，由於奢侈稅滿兩年，部分物件脫離閉鎖期，市場(chǎng)供給量產(chǎn)生逐步墊高趨勢(shì)，到2014年上半年各地區(qū)網(wǎng)路物件供給量指數(shù)都創(chuàng)下新高，連缺乏新屋供給、供不應(yīng)求的臺(tái)北市都較去年出現(xiàn)近兩成的委售量，特別是臺(tái)中、桃園較供給量較2012年同期大增高達(dá)八成以上，顯示2014年上半年已湧現(xiàn)獲利了結(jié)潮。
 
黃舒衛(wèi)表示，選前房市政策多，財(cái)政部除主推房地合一政策外，又積極查稅，而央行又?jǐn)U大管制範(fàn)圍、限縮貸款成數(shù)，增加買方自備款門檻，將導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)量走緩。對(duì)多屋族的屋主來(lái)說(shuō)，若還要面對(duì)未來(lái)升息、物件去化越來(lái)越難的風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該要及早獲利了結(jié)，可以想見(jiàn)，2014下半年房市可望再掀起一波獲利了結(jié)潮，再加上預(yù)售屋實(shí)價(jià)登錄新制、實(shí)價(jià)課稅政策明年箭在弦上，多屋族屋主若想落袋為安，價(jià)格就不必過(guò)度堅(jiān)持，應(yīng)趁著政策成形前，見(jiàn)好就收即可，先賣先贏，少賺一點(diǎn)，可以跑快一點(diǎn)。
 
對(duì)於自住民眾來(lái)說(shuō)，政策完全不受影響購(gòu)屋。黃舒衛(wèi)分析，政府持續(xù)推出房市調(diào)控政策，預(yù)期2014下半年市場(chǎng)供給量肯定持續(xù)放大，自住客群將有更多看屋選擇，建議可以提早進(jìn)場(chǎng)做功課，趁著選前這波政策打房題材，屋主心態(tài)較具彈性，可大膽進(jìn)場(chǎng)議價(jià)，一定能選到物美價(jià)廉物件。而且2015年若是實(shí)價(jià)課稅政策成形，沉重的交易稅賦加上囤房稅很有可能會(huì)墊高房?jī)r(jià)，所以自住民眾應(yīng)趁選前布局，爭(zhēng)取更優(yōu)惠的價(jià)格及更多的物件選擇。
 
最後，黃舒衛(wèi)提醒，選前政府仍積極調(diào)控，財(cái)政部仍持續(xù)查稅，房市置產(chǎn)應(yīng)有新而正確的觀念。目前房?jī)r(jià)仍處在價(jià)格高檔盤整之時(shí)，多屋族屋主可衡酌釋出手邊餘屋，配合市場(chǎng)趨勢(shì)及自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，適度汰弱留強(qiáng)，多換少、小換大，二線轉(zhuǎn)進(jìn)一線精華商圈，盡早獲利了結(jié)，以維持手邊現(xiàn)金水位，避免政策、市場(chǎng)變動(dòng)造成資產(chǎn)減損，甚至無(wú)預(yù)期的虧損。對(duì)自住民眾來(lái)說(shuō)，政策影響不大，可趁選前市場(chǎng)供給量大之際，多進(jìn)場(chǎng)看屋，大膽議價(jià)，挑選心目中物美價(jià)廉好物件。