中國(guó)房市「多米諾效應(yīng)」臺(tái)灣不會(huì)發(fā)生

【MyGONews衷柏宣/專題報(bào)導(dǎo)】中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商開始擔(dān)心，房市正展開「多米諾骨牌效應(yīng)」，在中國(guó)政府強(qiáng)烈且嚴(yán)厲的打房動(dòng)作下，房?jī)r(jià)往下的連鎖效應(yīng)正在展開，不過(guò)，這樣的效應(yīng)也激發(fā)出了市場(chǎng)「剛性需求」；一位臺(tái)商在中國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)者說(shuō)：「我們把過(guò)去的『超額利潤(rùn)』拿掉，回歸到『正常利潤(rùn)』，房子變得好賣多了，大家不是買不起，是嫌貴！」看看臺(tái)灣，政府因?yàn)橐x舉，所以「打房」不積極，建商不肯砍掉「超額利潤(rùn)」，民眾被教育成「趕快買房」，否則漲上去又買不到的觀念，看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)正在發(fā)生的「多米諾效應(yīng)」臺(tái)灣不會(huì)發(fā)生。
 

「多米諾骨牌效應(yīng)」是種物理原則，當(dāng)骨牌豎著時(shí)，重心較高，倒下時(shí)重心下降，倒下過(guò)程中，將其重力勢(shì)能轉(zhuǎn)化為動(dòng)能，它倒在第二張牌上，這個(gè)動(dòng)能就轉(zhuǎn)移到第二張牌上，第二張牌將第一張牌轉(zhuǎn)移來(lái)的動(dòng)能，和自已倒下過(guò)程中，由本身具有的重力勢(shì)能轉(zhuǎn)化來(lái)的動(dòng)能之和，再傳到第三張牌上……。所以，每張牌倒下的時(shí)候，具有的動(dòng)能都比前一塊牌大，因此，它們的速度一個(gè)比一個(gè)快，也就是說(shuō)，它們依次推倒的能量一個(gè)比一個(gè)大。
 

大不列顛哥倫比亞大學(xué)物理學(xué)家懷特海德，曾經(jīng)製作了一組骨牌，共13張，第一張最小。長(zhǎng)9.53mm，寬4.76mm，厚1.19mm，還不如小手指甲大。以後每張?bào)w擴(kuò)大1.5倍，這個(gè)數(shù)據(jù)是按照一張骨牌倒下時(shí)能推倒一張1.5倍體積的骨牌而選定的。最大的第13張長(zhǎng)61mm，寬30.5mm，厚7.6mm，牌面大小接近撲克牌，厚度相當(dāng)于撲克牌的20倍。把這套骨牌按適當(dāng)間距排好，輕輕推倒第一張，必然會(huì)波及到第13張。

第13張骨牌倒下時(shí)釋放的能量，比第一張牌倒下時(shí)整整要擴(kuò)大20多億倍。因?yàn)椤付嗝字Z骨牌效應(yīng)」的能量是按指數(shù)形式增長(zhǎng)的。若推倒第一張骨牌要用0.024微焦，倒下的第13張骨牌釋放的能量達(dá)到51焦。可見多米諾骨牌效應(yīng)產(chǎn)生的能量的確令人瞠目。
 

根據(jù)中國(guó)媒體的報(bào)導(dǎo)，5月底地產(chǎn)上市公司佳兆業(yè)旗下位於深圳的3件房地產(chǎn)個(gè)案，以85折降價(jià)銷售，正式掀開了房地產(chǎn)降價(jià)的序幕。6月4日，萬(wàn)科旗下的2件房地產(chǎn)個(gè)案，也以低於市價(jià)行情推出。由佳兆業(yè)、萬(wàn)科兩家指標(biāo)型地產(chǎn)股先後的降價(jià)策略，觸動(dòng)了深圳房地產(chǎn)「多米諾骨牌」，使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速進(jìn)下滑狀態(tài)。

根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)的成交監(jiān)測(cè)資料顯示，5月31日~6月6日，深圳房地產(chǎn)均價(jià)大幅下跌，僅為1萬(wàn)7575元/平方米，較4月下跌約14％，而福田區(qū)住宅成交價(jià)格下降幅度達(dá)40％。
 

中國(guó)房市正展開「多米諾骨牌效應(yīng)」

經(jīng)過(guò)多個(gè)指標(biāo)房地產(chǎn)個(gè)案出現(xiàn)降價(jià)，深圳幾乎所有區(qū)域都有個(gè)案跟進(jìn)降價(jià)，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，這次開發(fā)商降價(jià)的速度，要比2008年來(lái)得快，估計(jì)在下半年，降價(jià)將成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要基調(diào)，會(huì)有更多的地產(chǎn)開發(fā)商參與降價(jià)，來(lái)提升銷售量。
 

這樣的房?jī)r(jià)下跌發(fā)展模式，與2008年相似，也是由股票上市房地產(chǎn)商發(fā)起的。5月28日，佳兆業(yè)旗下的「金翠園」、「茗萃園」及「上品雅園」3個(gè)建案，各推出20~60套不等的單位，進(jìn)行為期3天的85折優(yōu)惠銷售，優(yōu)惠幅度高達(dá)1萬(wàn)元/平方米。

萬(wàn)科也緊隨其後正式加入降價(jià)行列，旗下2個(gè)樓盤「第五園•裡城」、「清林徑」，降幅分別在5％和20％。根據(jù)深圳臺(tái)商轉(zhuǎn)述表示：「根據(jù)初步的市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，深圳大約有7件房地產(chǎn)個(gè)案降價(jià)，其中有5件是股票上市公司的個(gè)案?！?br />
股票上市公司率先降價(jià)是有不得以的苦衷，群益證券分析師表示，股票上市公司與非上市公司不同，在市場(chǎng)低迷時(shí)，上市公司受到業(yè)績(jī)壓力，就會(huì)率先選擇降價(jià)。如果上市公司堅(jiān)持不降價(jià)，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)衰退，影響其股價(jià)，這對(duì)於建商後續(xù)融資非常不利。
 

事實(shí)亦證明，降價(jià)為企業(yè)在市場(chǎng)低迷時(shí)，快速回籠資金起了決定性作用，佳兆業(yè)3件個(gè)案共計(jì)110套特價(jià)房，在短短3天時(shí)間內(nèi)賣完，此舉令佳兆業(yè)回籠資金超過(guò)3億元。萬(wàn)科「清林徑」6月4日拿到預(yù)售證當(dāng)晚即開盤，最低僅8000多元/平方米，均價(jià)1萬(wàn)元/平方米，每平方米至少較市場(chǎng)行情價(jià)格下降了5000元。此舉令萬(wàn)科在深圳樓市成交低迷的情況下，再次上演了開盤即售罄的銷售神話。

由上市房產(chǎn)公司率先推倒的降價(jià)「多米諾骨牌」，正在深圳發(fā)生連鎖反應(yīng)，調(diào)查顯示，深圳幾乎所有區(qū)域房地產(chǎn)個(gè)案，都被降價(jià)風(fēng)潮波及。位於鹽田的「金山碧?！挂?5折優(yōu)惠推出20套單位，而位於龍華的「十二橡樹」則推出12套特價(jià)單位，每套房子均價(jià)比原來(lái)低了4000元/平方米，售出10套。

在中國(guó)政府「打房」後的1個(gè)多月，深圳開發(fā)商開始由「暗降」轉(zhuǎn)向「明降」，不僅送裝修、送面積、送加油卡、成交即減5萬(wàn)元等的優(yōu)惠促銷活動(dòng)重現(xiàn)江湖，價(jià)格的直接調(diào)整也已逐步開始，買方市場(chǎng)的格局已經(jīng)確定。
 

深圳房地產(chǎn)業(yè)者透露，根據(jù)他們長(zhǎng)期深入一線市場(chǎng)所獲得的資訊，深圳未來(lái)將有18件個(gè)案將陸續(xù)加入降價(jià)隊(duì)伍中。業(yè)者分析，之所以有更多的開發(fā)商參與降價(jià)，其中一個(gè)原因，是之前佳兆業(yè)和萬(wàn)科大降價(jià)，均取得了理想的銷售業(yè)績(jī)，令其他開發(fā)商有信心仿效跟進(jìn)。值得注意的是，深圳房地產(chǎn)降價(jià)之後出現(xiàn)好的銷售成績(jī)，也此情況證明房地產(chǎn)市場(chǎng)「剛性需求」旺盛，購(gòu)買力依然存在。
 

一位地產(chǎn)商說(shuō)：「買家出手需要理由，那就是降價(jià)，只要有降價(jià)，而且降到了他的承受範(fàn)圍，他就會(huì)出手」。事實(shí)也是如此，以低於市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格推出或優(yōu)惠促銷的項(xiàng)目銷售成績(jī)，都比較理想，如「水榭春天」、「上品雅園」、「僑城馨苑」，它們的開盤價(jià)格與之前的預(yù)期相比，都有較大幅度的下滑，開盤銷售率都比較高。

而堅(jiān)持不調(diào)價(jià)的「硬扛盤」則賣不動(dòng)，銷售率都不足1成。地產(chǎn)商之間彼此警惕的說(shuō)道：「目前地產(chǎn)商的主流意見是，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策比較集中、比較狠，而且政策並沒(méi)完全到位，預(yù)計(jì)今年下半年至明年上半年房?jī)r(jià)仍有調(diào)整壓力?！顾?，在更嚴(yán)厲的政策推出下，大家都更謹(jǐn)慎小心。
 

中國(guó)政府的「打房」展現(xiàn)出效果，民眾可以用85折買到房子，雖然還是高價(jià)，但是，這樣的折讓激發(fā)出市場(chǎng)買氣，讓銷售率快速提升。臺(tái)灣政府背負(fù)著年底以選舉包袱，所以「打房」動(dòng)作僅僅是蜻蜓點(diǎn)水，股票上市的營(yíng)建股帶頭炒作房?jī)r(jià)，全臺(tái)灣各區(qū)域的「天價(jià)」都是營(yíng)建股炒作出來(lái)的，而營(yíng)建上市公司責(zé)怪土地價(jià)格太高，臺(tái)灣的高土地行情，卻是手中握有大筆廉價(jià)資金的壽險(xiǎn)集團(tuán)炒作上來(lái)的。

政府不努力、民間就放膽炒作，苦到平民百姓，所得跟不上房?jī)r(jià)的漲幅，慢慢的、漸漸的，「民怨」就這樣產(chǎn)生了，慢慢的、漸漸的，「選票」就這樣流走了。中國(guó)房地產(chǎn)正在發(fā)生的「多米諾效應(yīng)」臺(tái)灣不會(huì)發(fā)生。