【MyGoNews主筆室/方暮晨】房地產(chǎn)投資客會(huì)賺到錢，是因?yàn)樗麄冇霉?，這個(gè)世界上沒有白吃的午餐，所有的收穫都必須有付出，每個(gè)投資客手中都有自己觀察房市脈動(dòng)的絕招，這些絕招讓他們賺到錢，通常，投資客會(huì)互相交換看屋的方法，不過，任何方法的大前提，都必須要先掌握房地產(chǎn)景氣趨勢(shì)，然後才能找到合適的區(qū)域、對(duì)的個(gè)案，賺到應(yīng)該有的獲利。
 

張朝祥是一個(gè)資深的房地產(chǎn)投資客，15年來，根據(jù)他自己的統(tǒng)計(jì)，總共買進(jìn)賣出了22間不動(dòng)產(chǎn)，他本來在一家貿(mào)易公司上班，跨入不動(dòng)產(chǎn)投資是偶然的機(jī)會(huì)，在賺到幾筆不動(dòng)產(chǎn)投資之後，越來越有興趣，索性放棄了工作，開始專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資客生涯。不過，張朝祥說：「不管什麼樣的投資，景氣是很重要，我在抓房地產(chǎn)的景氣，不是單看一個(gè)指標(biāo)，而是很多個(gè)指標(biāo)一起拿來研判的?！?br />
政治大學(xué)地政系教授張金鶚說過：「不管是理性消費(fèi)或理性投資，理性的基礎(chǔ)都來自於真實(shí)、可靠的數(shù)據(jù)?！顾?，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)財(cái)、投資財(cái)?shù)奶匦裕由蠁蝺r(jià)相當(dāng)昂貴，所以，想要買房投資房地產(chǎn)的人，應(yīng)該更加理性。張朝祥說：「買房子千萬不樣跟著感覺走，也不要被建商、房仲、媒體的『話術(shù)』左右，這是我看房投資的宗旨?！?br /> 

張朝祥研判房市景氣是根據(jù)3個(gè)指標(biāo)在操作，他說：「弄懂這3個(gè)指標(biāo)，通常對(duì)於景氣的研判就不會(huì)有錯(cuò)?！惯@3個(gè)指標(biāo)分別是(1)國泰房地產(chǎn)指數(shù)、(2)臺(tái)灣住宅需求動(dòng)向調(diào)查、(3)臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣動(dòng)向調(diào)查。

國泰房地產(chǎn)景氣指數(shù)是每年1、4、7、10月公布，臺(tái)灣住宅需求動(dòng)向調(diào)查是每年2、5、8、11月公布，臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣動(dòng)向調(diào)查則是每年3、6、9、12月公布，等於是每個(gè)月都有1個(gè)指標(biāo)調(diào)查數(shù)據(jù)公布，對(duì)於掌握房地產(chǎn)景氣是絕對(duì)有幫助的。想了解房地產(chǎn)景氣動(dòng)向，只要盯住這3個(gè)指標(biāo)，買房、賣房的趨勢(shì)拿捏就相對(duì)的會(huì)比較精準(zhǔn)。

或許有人會(huì)看不懂這樣的報(bào)告，張朝祥根據(jù)自己長年觀察的結(jié)果表示，「國泰房地產(chǎn)指數(shù)」主要研究的是預(yù)售屋、新成屋市場，調(diào)查標(biāo)的是建案「開價(jià)」、「議價(jià)」、「成交價(jià)」、「推案量」、「30天銷售率」、「30天成交量」，屬於房地產(chǎn)市場的量價(jià)指標(biāo)，張朝祥說：「我是根據(jù)這樣的指標(biāo)，得知目前臺(tái)灣房地產(chǎn)市場處於景氣循環(huán)的哪一個(gè)階段，然後研判何時(shí)是購屋的好時(shí)機(jī)。」
 

至於「臺(tái)灣住宅需求動(dòng)向調(diào)查」，則是調(diào)查「房價(jià)/所得比」、「投資客/自住者比」，購屋者「搜尋房屋時(shí)間長短」、「看屋的間數(shù)」以及「房價(jià)信心分?jǐn)?shù)」，總結(jié)這些調(diào)查結(jié)果就形成了「購屋者房價(jià)信心指數(shù)」。這裡面有個(gè)重要的知識(shí)，那就是購屋者花在搜尋房屋的時(shí)間越長，所看的屋數(shù)越多，代表房地產(chǎn)市場越寂靜，一般來說，購屋者找到合適房子的時(shí)間，多半約3~6個(gè)月，平均看屋間數(shù)則在7~10間，若是這個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)超過這個(gè)平均值以上，就代表市場開始「冷清」、「觀望」，這個(gè)時(shí)候的投資策略就應(yīng)該要修正。

第三個(gè)「臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣動(dòng)向調(diào)查」，則是「這3個(gè)調(diào)查指標(biāo)中最重要的一項(xiàng)。」張朝祥加重語氣的表示，他說：「這個(gè)調(diào)查是17個(gè)指標(biāo)的綜合結(jié)果，據(jù)我的觀察，是臺(tái)灣所有研究調(diào)查報(bào)告中最具深度、廣度的房地產(chǎn)市場研究調(diào)查報(bào)告?！惯@份調(diào)查是以5種不同景氣狀況的燈號(hào)表示景氣狀況。
 

這份調(diào)查資料重要的原因，是因?yàn)樯L集的資料分別來自於建設(shè)公司、營造廠、仲介業(yè)、代銷業(yè)、地政士、估價(jià)師、金融機(jī)構(gòu)等單位，這樣大規(guī)模的調(diào)查不是一般民間公司或是房屋仲介公司自行公布調(diào)查數(shù)據(jù)所能比擬的。
 

紅燈(景氣熱絡(luò))、黃紅燈(景氣偏熱)、綠燈(景氣穩(wěn)定)、黃藍(lán)燈(景氣偏緩)、藍(lán)燈(景氣低迷)，張朝祥指出，這調(diào)查報(bào)告裡有「領(lǐng)先指標(biāo)」、「同時(shí)指標(biāo)」、「落後指標(biāo)」3種，要特別注意的是「領(lǐng)先指標(biāo)」，這裡面的調(diào)查訊息約領(lǐng)先房地產(chǎn)市場1年。

張朝祥表示，這3個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)的資料，反覆交叉研究之後，對(duì)於房市景氣的掌握度通?！赴司挪浑x十」，因?yàn)椋瑥埑橥嘎?，多年來，都是靠著這樣的資訊來研究房地產(chǎn)市場景氣的。
 

至於房地產(chǎn)還有其他房屋仲介或者是媒體作調(diào)查報(bào)告，則僅僅是當(dāng)成參考，因?yàn)榉恐俚恼{(diào)查資料，是以自己內(nèi)部的房屋仲介成交資料進(jìn)行調(diào)查分析，取樣的標(biāo)準(zhǔn)過於狹隘。1個(gè)房仲體系的成交資料，是無法包括全部市場的交易，所以「真的只能當(dāng)成參考而以」。甚至部分媒體的調(diào)查資料，更是靠著自己內(nèi)部有限的市調(diào)人員「詢問」的資料，做成的調(diào)查報(bào)告，數(shù)字準(zhǔn)確度更值得商榷?！杆?，有時(shí)候連參考都不必了！」

投資客對(duì)於房地產(chǎn)的操作，需要專注、認(rèn)真，才能夠賺到錢，大多數(shù)購屋者的經(jīng)驗(yàn)不是「0」，就是個(gè)位數(shù)，所以，想要當(dāng)房地產(chǎn)投資客，一定要多用功，張朝祥說：「別看到我們賺錢容易，過程中投注的心力，不會(huì)比上班時(shí)間來的少，這個(gè)投資是一週工作7天，每天工作16個(gè)小時(shí)，每週工作交通公里數(shù)超過400公里，你如果有這樣的決心，請(qǐng)一起加入投資行列?！?br />