【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】高力國(guó)際商用不動(dòng)產(chǎn)趨勢(shì)論壇已於2016年6月30日在臺(tái)中市舉辦，吸引超過(guò)百名房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)者參與，席間重量級(jí)不動(dòng)產(chǎn)投資、大型連鎖飯店經(jīng)營(yíng)、以及不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)者紛紛就其在臺(tái)經(jīng)營(yíng)、投資經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分享，整體來(lái)說(shuō)，業(yè)者對(duì)於臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展仍信心，而能夠出現(xiàn)高價(jià)交易的產(chǎn)品，著重在於「特色」。
 
與談嘉賓包含逢甲大學(xué)資深副校長(zhǎng)楊龍士、高力國(guó)際亞太區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部董事總經(jīng)理鄧文傑．並由高力國(guó)際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍、子樂(lè)投資股份有限公司總裁詹偉立、中華民國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)蔡明璋、臺(tái)中市不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)理事長(zhǎng)魏嘉銘、亞洲三井不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理涌井耕人針對(duì)大型複合式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各自提出精彩論述．
 
另外逢甲大學(xué)土地管理學(xué)系系主任陳建元、臺(tái)中市政府都市發(fā)展局局長(zhǎng)王俊傑、臺(tái)中市工商發(fā)展投資策進(jìn)會(huì)總幹事黃望修、臺(tái)中市政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展局局長(zhǎng)呂曜志及永聯(lián)物流開(kāi)發(fā)董事總經(jīng)理張建泰則以投資臺(tái)灣新契機(jī)為題，為臺(tái)中的建設(shè)與發(fā)展加持力道．
 
近幾年活躍於北市房地產(chǎn)的子樂(lè)投資總裁詹偉立更於論壇中表達(dá)，想在七期以外的臺(tái)中新都心，進(jìn)行大型商圈的打造計(jì)畫(huà)，大魯閣開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)蔡明璋更看上臺(tái)中驚人消費(fèi)能力，希望覓地興建運(yùn)動(dòng)型購(gòu)物中心。
 
房市遇瓶頸 大型複合式開(kāi)發(fā)案分散風(fēng)險(xiǎn)
 
目前房市遇上瓶頸，過(guò)往建商仰賴的住宅銷售因高額房屋稅及政策抑制遭遇阻力，高力國(guó)際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍指出，此時(shí)正是建商思考資產(chǎn)重新配置的時(shí)候，將過(guò)去將雞蛋放在同一個(gè)籃子裡的想法要慢慢改變，反而應(yīng)該朝向土地達(dá)到最高及最好使用綜效的複合式開(kāi)發(fā)案。
 
詹偉立：房地產(chǎn)是門(mén)生意 提升租金等同提升資產(chǎn)價(jià)值
 
子樂(lè)投資總裁詹偉立指出，不動(dòng)產(chǎn)其實(shí)是個(gè)蹺蹺板，一頭是不太需要管理的地皮、住宅及商辦，其中地皮、住宅只需賣(mài)掉就好，即便商辦也只需出租，管理上不需花費(fèi)太多心力。不過(guò)，另一頭則是以商用模式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，包括飯店、零售業(yè)等，其實(shí)就等同是一門(mén)生意。
 
舉例來(lái)說(shuō)：忠孝東路同一側(cè)上有兩家飯店，同樣興建設(shè)計(jì)規(guī)劃、甚至興建成本同樣為30億元，但是一家品牌為假日飯店、另一家品牌則是君悅飯店，每晚所能銷售的房?jī)r(jià)則有倍數(shù)的差異。原因就是品牌與管理所帶來(lái)的增值效益不同。
 
他進(jìn)一步以自身經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，以北市西門(mén)町萬(wàn)國(guó)大樓為例，2010年以30.5億元買(mǎi)進(jìn)，租金收益率約3％，隔兩年後，則以67億元賣(mài)給富邦人壽，租金收益率仍舊約3％，若光看租金收益率其實(shí)相同，後者的賣(mài)價(jià)為何能較前一次買(mǎi)進(jìn)的價(jià)格還要翻倍。
 
詹偉立點(diǎn)出，建物其實(shí)還是原始的老建物，並沒(méi)有打掉重建，關(guān)鍵在租金提升才能帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值的提高，當(dāng)初買(mǎi)進(jìn)時(shí)，經(jīng)過(guò)一番整理，再加上重新招租進(jìn)來(lái)付租能力強(qiáng)的品牌，將整棟大樓租金明顯提升，這時(shí)，再以3％租金收益率回推資產(chǎn)價(jià)值，便可以確切掌握資產(chǎn)增高的價(jià)值。
 
再來(lái)提到的是必須掌握市場(chǎng)需求，市場(chǎng)到底缺甚麼？以2015年子樂(lè)投資甫買(mǎi)進(jìn)的北市信義計(jì)畫(huà)區(qū)A7街廓，也就是中國(guó)信託銀行信義總部，當(dāng)初經(jīng)過(guò)仔細(xì)評(píng)估才決議要做頂級(jí)飯店與精品旗艦店。
 
詹偉立進(jìn)一步分析，以信義計(jì)畫(huà)區(qū)來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年還有高達(dá)數(shù)萬(wàn)坪的頂級(jí)商辦供給量釋出，再對(duì)照指標(biāo)商辦臺(tái)北101大樓的經(jīng)驗(yàn)，2004年完工，直到前兩年才達(dá)到快滿租的目標(biāo)，花了10年時(shí)間，而且這段時(shí)間內(nèi)，商辦租金只是持平，根本漲不動(dòng)。未來(lái)臺(tái)北商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)於求的可能性高。反觀北市的觀光旅館目前約1萬(wàn)間房，相較亞洲任何一個(gè)一線城市動(dòng)輒3~6萬(wàn)間房的供給量其實(shí)是明顯缺乏，更遑論要追上擁有6萬(wàn)間房的新加坡。
 
即便目前陸客來(lái)臺(tái)人數(shù)限縮，不過(guò)，所造成的衝擊僅限於三星級(jí)旅館或是平價(jià)商旅，反觀日本、香港以及韓國(guó)等觀光人次則持續(xù)增加，而且這批旅客也是頂級(jí)旅館的主要消費(fèi)者，而且，因目前桃園機(jī)場(chǎng)負(fù)載有限，限制更多想來(lái)臺(tái)觀光的旅客，未來(lái)第三航廈完工後，勢(shì)必能提供更多的航班以及旅客來(lái)臺(tái)，因此，才決議將A7街廓打造成頂級(jí)飯店。
 
開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心 秉持輕資產(chǎn)重管理
 
面對(duì)目前房市瓶頸，中華民國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)、大魯閣開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)蔡明璋表示，將持續(xù)著重於零售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，反觀觀光飯店則屬於風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的行業(yè)，常常因?yàn)檎我蛩囟艿綘窟B。
 
反觀購(gòu)物中心則是目前還具有潛力的事業(yè)，以日本來(lái)說(shuō)有高達(dá)3200家大型購(gòu)物中心、中國(guó)則有4500家，反觀臺(tái)灣目前則有75家購(gòu)物中心、45家百貨公司以及120家量販店，相較下來(lái)，仍有發(fā)展空間。
 
不過(guò)，購(gòu)物中心必須具備主題性，才能吸引民眾持續(xù)上門(mén)，以誠(chéng)品來(lái)說(shuō)，便是結(jié)合文創(chuàng)的購(gòu)物中心，至於，大魯閣則會(huì)朝向結(jié)合運(yùn)動(dòng)主題的購(gòu)物中心，畢竟運(yùn)動(dòng)商機(jī)是全球都在同步成長(zhǎng)的趨勢(shì)，以高雄市剛開(kāi)幕的草衙道購(gòu)物中心為例，便是結(jié)合賽車(chē)主題的購(gòu)物中心，不過(guò)，經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心必須朝向「朝向輕資產(chǎn)、重管理」的經(jīng)營(yíng)模式，以草衙道來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋厥亲约嘿I(mǎi)下，再加上興建已及招商等相關(guān)成本，投資金額總計(jì)花了70億元，其實(shí)對(duì)於業(yè)者來(lái)說(shuō)相當(dāng)吃重，倘若只是經(jīng)營(yíng)，而不持有土地，則可以投資數(shù)十個(gè)購(gòu)物中心，因此，未來(lái)開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心必須朝向與金融市場(chǎng)結(jié)合。
 
臺(tái)中市人口數(shù)將超越高雄市 成全臺(tái)第二大縣市
 
臺(tái)中市不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)理事長(zhǎng)、嘉磐建設(shè)董事長(zhǎng)魏嘉銘指出，臺(tái)中市目前人口數(shù)約275萬(wàn)人，而且呈現(xiàn)淨(jìng)成長(zhǎng)的趨勢(shì)，推估再過(guò)1~2年便能超越高雄市，成為全國(guó)第二大縣市，僅次於新北市。
 
至於，臺(tái)中市的消費(fèi)利其實(shí)是最強(qiáng)、消費(fèi)能力並不遜於臺(tái)北市，以新光三越臺(tái)中店為例，2015年坪效高達(dá)53.9萬(wàn)元，不但冠於全國(guó)，更相較北市新光三越信義新天地四館坪效約46.1萬(wàn)元，還高出7.8萬(wàn)元，堪稱「一館抵四館」，再來(lái)即便七期的住房率雖然不到20％，但多數(shù)買(mǎi)方己乎沒(méi)有貸款，也沒(méi)有要出售的打算。
 
購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)目標(biāo)鎖定時(shí)間型消費(fèi)
 
目前在林口開(kāi)設(shè)三井outlet的亞洲三井不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理涌井耕人表示，在日本開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，反觀臺(tái)灣則具有相當(dāng)潛力，而且開(kāi)設(shè)購(gòu)中心其實(shí)要注重相當(dāng)多細(xì)節(jié)，不是把大型品牌招進(jìn)來(lái)開(kāi)店就好，重點(diǎn)在廠商的排列組合，而且不時(shí)要更換新品牌進(jìn)駐，才能給民眾再次前來(lái)的動(dòng)力。
 
而購(gòu)物中心應(yīng)該鎖定的是時(shí)間型消費(fèi)，而非目的型消費(fèi)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，將購(gòu)物中心打造成一個(gè)家庭可以來(lái)無(wú)壓力逛街的模式，而且花費(fèi)更多時(shí)間駐足在購(gòu)物中心，不一定為了要購(gòu)買(mǎi)某樣?xùn)|西才來(lái)購(gòu)物中心，因此，著重於目的型購(gòu)物的網(wǎng)路購(gòu)物有所區(qū)隔。
 
他強(qiáng)調(diào)，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的挑戰(zhàn)是從開(kāi)幕那天以後，包括如何讓人潮回流，已經(jīng)動(dòng)線規(guī)劃是否完善，因此，現(xiàn)在才是檢視林口outlet競(jìng)爭(zhēng)力的最好時(shí)間點(diǎn)。