【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2016年10月4日舉行第3季商辦不動產(chǎn)市況調(diào)查記者會，總經(jīng)理顏炳立表示，現(xiàn)在市場是「死死昏昏」，價格是「咪咪卯卯」，交易量則是「2266」，整個來說，「現(xiàn)在市場是蔡依林(jolin，臺語，足冷)」。買方和賣方是平行線，雙方價格認知落差達30％，屋主、建商降價10％、20％，買方根本無動於衷，市場成交量還是打不開。他說：「誰先降、誰先『撈錢』，後來才發(fā)現(xiàn)要降價的賣方，會面臨買方減少，就得『搶錢』。」他指出，有人認為房市近年會好轉(zhuǎn)，顏炳立直白的說：就像「如花嫁給金城武」，是「不可能！」他表示，很多業(yè)者希望他說「明天會更好」，但他要說，那是歌名，不是事實。他表示，建商在「存糧過冬」，最重要的工作是交屋，投資人則是「練身等風」，雙方持續(xù)僵持，賣方不降，買方不會追。
 
而戴德梁行2016年第3季商辦不動產(chǎn)市況調(diào)查指出，臺北市各區(qū)A級辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，全市平均租金每月每坪2,490元，較上季微降0.4％，較2015年同期亦微降0.3％。本季A級辦公大樓租賃活動活絡(luò)，全市去化面積約9,100坪，空置率下降1.5個百分點來到10.4％。其中以信義區(qū)下降3.2個百分點最多。由於近期信義區(qū)國泰置地廣場成功吸引區(qū)內(nèi)既有大樓租戶搬遷所致。因此，與其同為競爭對手之大樓也在租金上彈性讓步。於搶客氛圍下，A級辦公大樓租賃交易形成租方市場。
 
戴德梁行不動產(chǎn)估價事務(wù)所所長楊長達表示，新大樓釋出主要招租對象以換屋及整併需求為主。由於近10年來科技技術(shù)進步、各項文書電子化及設(shè)備的輕薄化發(fā)展下，使企業(yè)重新檢視辦公空間規(guī)劃。租戶藉由搬遷新大樓重新規(guī)劃使用空間，並更加注重空間利用效能。
 
楊長達指出，除了以往的生技業(yè)及金融產(chǎn)業(yè)，近期A級辦公大樓租戶更增加了遊戲產(chǎn)業(yè)。惟遊戲產(chǎn)業(yè)擴張快速，市場敏感度高，未來對於租賃需求的穩(wěn)定性，仍待觀察。在新供給大樓持續(xù)去化，並以租賃優(yōu)惠條件吸引租戶下，對既有大樓租金形成下調(diào)壓力。因此儘管全市平均租金會在新供給釋出初期受到新租金拉抬，而後又將會受到既有大樓租金下調(diào)而下降，租金消長互抵，而維持平盤。
 
忠孝商圈因空置率居高不下空置期拉長，持有成本過高，房東在租金方面逐漸讓步，略為下降。在此狀況下，曾經(jīng)因高店租而搬遷至巷內(nèi)的頂呱呱，以租金每月125萬元重返忠孝東路黃金店面。站前商圈方面，因兩間臨時性店面結(jié)束營業(yè)，故本季空置率上升，而隨著數(shù)位音樂和串流音樂的盛行，唱片業(yè)逐漸式微，在此情況下，位於許昌街的五大唱片無力負擔高額租金，搬遷至2樓店面。
 
因應(yīng)零售市場趨勢潮流，百貨公司一改原有經(jīng)營業(yè)種，讓出精華門面，如美國電動車特斯拉(Tesla)開出臺灣第一家展示店，落腳在新光三越信義新天地A11，面積約60坪。此項創(chuàng)舉也顛覆百貨公司既有業(yè)種組合，讓出化妝品及精品等高坪效業(yè)種，取而代之是希望藉由體驗展示型態(tài)的業(yè)種，創(chuàng)造新鮮感搶客。另外新型零售業(yè)如手機APP軟體業(yè)，準備在信義商圈、忠孝東路商圈及西門商圈展店，以APP形象店結(jié)合Café餐飲，以手機虛擬店結(jié)合實體店，企圖打造形象概念店，提高用戶黏著度。
 
西門商圈為國際背包客旅遊熱點，人潮眾多，H&M亞洲最大旗艦店預(yù)計年底於西門町六號出口附近開幕，在商圈版塊持續(xù)擴張下，租金仍有微幅上漲空間。反之，忠孝商圈空置率居高不下，雖租金以微幅下降，但仍舊挑戰(zhàn)零售業(yè)的付租能力，預(yù)計店面租金仍有下調(diào)的壓力。
 
楊長達指出，2016年第三季不含土地之單季買賣交易達新臺幣105.95億元，相較上季因缺乏大額交易，驟減62.69％，惟與2015年同期增長8.34％。本季交易物件以臺北市內(nèi)科廠辦及桃園市工業(yè)地產(chǎn)為主，投資及自用目的各半。季度整體投資表現(xiàn)平淡，自用需求持平。
 
受惠於央行四度降息，壽險業(yè)投資不動產(chǎn)要求最低報酬率降至2.345％，本季富邦人壽以新臺幣40.8億元取得臺北市內(nèi)湖科技園區(qū)東京企業(yè)總部，全棟含車位面積約9,000坪，該標的目前滿租可為壽險買家提供長期穩(wěn)定收益。
 
工業(yè)地產(chǎn)方面，除基準建設(shè)以新臺幣15.30億元，取得桃園市中壢區(qū)錸德科技廠房作投資之用，及豐達科技以新臺幣12.89元購入桃園市平鎮(zhèn)區(qū)廠房自用之外，本季交易金額多數(shù)低於新臺幣5億元之自用型小額交易。
 
央行雖於9月止步第五度降息，整體市場處低利環(huán)境、資金充裕，惟買賣雙方價格認知仍拉鋸僵持，累計前九個月，交易金額僅有484億元，想要挑戰(zhàn)去年全年交易量778.6億元實屬不易。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2016年第三季土地交易量為422億，總算擺脫上半年單季百億低量保衛(wèi)戰(zhàn)的窘境。第三季十大土地交易有7宗交易為住宅及商業(yè)土地，10宗交易全部突破10億元以上，且有6宗交易面積逾3,000坪，第三季的交易成績應(yīng)能稍微緩解投資人對於房地產(chǎn)後勢的恐慌感。
 
楊長達表示，大型建商對於六大都會區(qū)具有開發(fā)『親民房價』潛力的土地一直都在持續(xù)關(guān)注，只是不再盲目追價，僅瞄準價格軟化的地主下手。過去幾年豪宅盛行時，市場並沒有太多首購族的立足點，高總價產(chǎn)品退燒後，剛性需求的首購族反而成為建商的下一個目標，六都內(nèi)只要有發(fā)展親民總價的地區(qū)，就是開發(fā)商獵地的定位點。
 
但是距離房市回溫，戴德梁行表示還有艱辛的路要走。就在土地所有權(quán)交易稍有起色之際，第三季的地上權(quán)土地則創(chuàng)下了零標脫的難堪記錄，地租政策讓投資人遠離了地上權(quán)標案，新制房屋稅則讓地主遠離了都市更新。政府應(yīng)該是有感受到人民的抗議，所以開始研議固定或降低部分地租調(diào)幅及減免房屋稅等措施。但地上權(quán)的標脫關(guān)鍵不在權(quán)利金或地租的高低，而是地租漲幅的鎖定，都市更新能否推動也不只是獎勵的多寡，只要人民對於政府『想調(diào)就調(diào)』的租稅政策疑慮一日不解開，再多的獎勵也推不動都更。