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- 合建分屋！必需注意營業(yè)稅「2大問題」
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【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】財政部國稅局表示，地主提供個人土地與建設(shè)公司合建分屋，除符合財政部2015年1月28日臺財稅字第10304605550號令規(guī)定免課徵營業(yè)稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業(yè)稅法(以下簡稱營業(yè)稅法)課徵範(fàn)圍，應(yīng)辦理營業(yè)登記，課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。
國稅局說明，合建分屋營業(yè)稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
一、地主與建設(shè)公司雙方換出房屋與土地時點如何認(rèn)定及應(yīng)如何開立憑證？
依財政部1995年5月24日臺財稅第841624289號函釋規(guī)定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設(shè)公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應(yīng)分得之房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與地主，應(yīng)以房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應(yīng)以房屋使用執(zhí)照核發(fā)日為房屋換出日。建設(shè)公司並應(yīng)於上述換出日起3日內(nèi)開立統(tǒng)一發(fā)票。另依財政部1986年10月1日臺財稅第7550122號函釋規(guī)定，依營業(yè)稅法施行細則第18條及第25條規(guī)定，合建分屋之銷售額，應(yīng)按該項土地及房屋當(dāng)?shù)赝瑫r期市場銷售價格從高認(rèn)定，於換出房屋或土地時開立統(tǒng)一發(fā)票。
二、地主出售合建分得之房屋，應(yīng)如何課稅？
依財政部2015年1月28日臺財稅字第10304605550號令規(guī)定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業(yè)人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權(quán)人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業(yè)使用連續(xù)滿2年者，得免辦理營業(yè)登記，免課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅之外，其餘均應(yīng)依法辦理營業(yè)登記，課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。
國稅局進一步說明，查獲A君提供其非自用住宅用地與建設(shè)公司合建分屋，建設(shè)公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應(yīng)分得之房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與A君，因A君未符合上開財政部2015年1月28日令釋得免辦理營業(yè)登記規(guī)定，其未依規(guī)定申請營業(yè)登記及報繳營業(yè)稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營業(yè)稅法第51條第1項規(guī)定補徵所漏稅額90萬餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設(shè)公司亦因未依前揭房地互易之規(guī)定，開立統(tǒng)一發(fā)票予A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統(tǒng)一發(fā)票500萬餘元，按稅捐稽徵法第44條及營業(yè)稅法第51條第3項規(guī)定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規(guī)定開立統(tǒng)一發(fā)票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。
國稅局呼籲，地主提供個人土地與建設(shè)公司合建分屋及出售分得之房屋，應(yīng)特別注意上開規(guī)定核實開立統(tǒng)一發(fā)票，以免受罰。
國稅局說明，合建分屋營業(yè)稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
一、地主與建設(shè)公司雙方換出房屋與土地時點如何認(rèn)定及應(yīng)如何開立憑證？
依財政部1995年5月24日臺財稅第841624289號函釋規(guī)定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設(shè)公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應(yīng)分得之房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與地主，應(yīng)以房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應(yīng)以房屋使用執(zhí)照核發(fā)日為房屋換出日。建設(shè)公司並應(yīng)於上述換出日起3日內(nèi)開立統(tǒng)一發(fā)票。另依財政部1986年10月1日臺財稅第7550122號函釋規(guī)定，依營業(yè)稅法施行細則第18條及第25條規(guī)定，合建分屋之銷售額，應(yīng)按該項土地及房屋當(dāng)?shù)赝瑫r期市場銷售價格從高認(rèn)定，於換出房屋或土地時開立統(tǒng)一發(fā)票。
二、地主出售合建分得之房屋，應(yīng)如何課稅？
依財政部2015年1月28日臺財稅字第10304605550號令規(guī)定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業(yè)人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權(quán)人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業(yè)使用連續(xù)滿2年者，得免辦理營業(yè)登記，免課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅之外，其餘均應(yīng)依法辦理營業(yè)登記，課徵營業(yè)稅及營利事業(yè)所得稅。
國稅局進一步說明，查獲A君提供其非自用住宅用地與建設(shè)公司合建分屋，建設(shè)公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應(yīng)分得之房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與A君，因A君未符合上開財政部2015年1月28日令釋得免辦理營業(yè)登記規(guī)定，其未依規(guī)定申請營業(yè)登記及報繳營業(yè)稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營業(yè)稅法第51條第1項規(guī)定補徵所漏稅額90萬餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設(shè)公司亦因未依前揭房地互易之規(guī)定，開立統(tǒng)一發(fā)票予A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統(tǒng)一發(fā)票500萬餘元，按稅捐稽徵法第44條及營業(yè)稅法第51條第3項規(guī)定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規(guī)定開立統(tǒng)一發(fā)票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。
國稅局呼籲，地主提供個人土地與建設(shè)公司合建分屋及出售分得之房屋，應(yīng)特別注意上開規(guī)定核實開立統(tǒng)一發(fā)票，以免受罰。
