幫忙解決！阿祥、阿美的房事問題

【MyGoNews主筆室/方暮晨】買房不難！有錢就可以！裝潢不難！有錢就可以！但是，別人買房就是比你便宜，同一個(gè)建築物或預(yù)售案，A君可以買到1坪38萬(wàn)，B君到現(xiàn)場(chǎng)卻買到1坪40萬(wàn)，同樣是50坪的格局，B君卻多花100萬(wàn)，為什麼？答案是：B君笨蛋！不會(huì)殺價(jià)。
 

房屋殺價(jià)難不難？不難！用力殺


那A君憑什麼條件能購(gòu)買到便宜的房子呢？因?yàn)锳君事前作足了功課，知道「合理房?jī)r(jià)」在哪裡？知道殺價(jià)的底線約略在什麼位置，就這麼一個(gè)簡(jiǎn)單的用功，就讓A君省下100萬(wàn)。

其實(shí)，大家都想知道房子的合理價(jià)怎麼計(jì)算，有一位學(xué)者曾經(jīng)出書教育大家，他說：「預(yù)售屋的購(gòu)屋者可由表價(jià)向下殺價(jià)約10％~20％，在某些時(shí)機(jī)、某些地段，甚至可以殺價(jià)超過30％，不同房子的殺價(jià)空間會(huì)因?yàn)闀r(shí)機(jī)、屋齡、所在區(qū)域、房屋種類不同，而有所差異?！?br />
這是一種大概的殺價(jià)方式，真正精準(zhǔn)的殺價(jià)，是必須先計(jì)算合理價(jià)之後，用數(shù)據(jù)跟銷售人員談判，合理房?jī)r(jià)如何計(jì)算呢？有以下的2種方式：
 

用「房?jī)r(jià)/租金比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)


(1) 用「房?jī)r(jià)/租金比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)
----在臺(tái)北都會(huì)區(qū)，一間房屋的合理年租金，應(yīng)該等於或低於房?jī)r(jià)的三十分之一，也就是說，「合理房?jī)r(jià)」應(yīng)該等於這間房子年租金的30倍(年租金報(bào)酬為3.3％)，最高也不應(yīng)該超過40倍(年租金報(bào)酬為2.5％)，如果「房?jī)r(jià)/租金比」小於20倍(年租金報(bào)酬為5％)，那麼屋主很幸運(yùn)。

用「房?jī)r(jià)/租金比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)不是一成不變，由於租金變化通常比較慢，是房?jī)r(jià)的落後指標(biāo)，如果房地產(chǎn)景氣處?kù)渡仙龝r(shí)，「房?jī)r(jià)/租金比」必須跟著往上調(diào)一點(diǎn)，否則恐怕會(huì)買不到房子；如果房市景氣是屬於下滑的趨勢(shì)，那麼「房?jī)r(jià)/租金比」也要跟著調(diào)低，以免計(jì)算出來的「合理房?jī)r(jià)」會(huì)過高。
 

用「房?jī)r(jià)/所得比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)


(2) 用「房?jī)r(jià)/所得比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)
首先，用「房?jī)r(jià)/所得比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)，這裡所謂的「所得比」指的是要購(gòu)屋這個(gè)人的年所得，基本上，「房?jī)r(jià)/所得比」是越低越好，對(duì)一般購(gòu)屋者來說，3倍到5倍是合理的，7倍則已經(jīng)是偏高的上限了，每個(gè)月的合理房貸，不要超過購(gòu)屋者月收入的1/3，最多也不要超過1/2。如果，是家庭合力購(gòu)屋(例如是夫妻兩人)，那麼「所得比」的數(shù)字，就必須把一起出錢買屋的兩人年所得合併計(jì)算。
 

阿祥、阿美的房事問題


舉例：阿祥每月薪資為5萬(wàn)元，加上年終獎(jiǎng)金，年收入可達(dá)80萬(wàn)元，他老婆阿美，月薪4.5萬(wàn)，加上業(yè)務(wù)獎(jiǎng)金的年收入可以達(dá)到100萬(wàn)元，現(xiàn)在住的30坪房子是租來的，每個(gè)月的租金是2.5萬(wàn)元，夫妻倆想買房子，想來想去，這間租屋已經(jīng)住了3年，附近環(huán)境一切都熟悉了，於是，向房東表達(dá)想要購(gòu)買的意願(yuàn)，房東開價(jià)1300萬(wàn)，請(qǐng)問阿祥用理性的角度考量，該不該買？或者，該用多少錢買？
 

(1) 用「房?jī)r(jià)/租金比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)----租金是2.5萬(wàn)/月，所以，合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是年租金的30倍，因此，理性的合理房?jī)r(jià)是900萬(wàn)元(2.5萬(wàn)/月×12個(gè)月×30倍＝900萬(wàn))，但是，現(xiàn)階段房市景氣不錯(cuò)，到處都在創(chuàng)高價(jià)，所以，如果用「房?jī)r(jià)/租金比」上限的40倍計(jì)算，是1200萬(wàn)(2.5萬(wàn)/月×12個(gè)月×40倍＝1200萬(wàn))。用這樣的計(jì)算公式，這間房子的總價(jià)區(qū)間約在900~1200萬(wàn)元之間，這中間有300萬(wàn)價(jià)差，但也距離房東開出的價(jià)碼有點(diǎn)落差。

(2) 用「房?jī)r(jià)/所得比」計(jì)算合理房?jī)r(jià)----阿祥的年所得80萬(wàn)，阿美的年所得100萬(wàn)，夫妻兩人決定合力買這間房子，所以，兩人合計(jì)的年所得是180萬(wàn)元，以3~5倍的合理價(jià)位計(jì)算，他們只能買540~900萬(wàn)元總價(jià)的房子(180萬(wàn)×3倍＝540萬(wàn)，180萬(wàn)×5倍＝900萬(wàn))，如果提高到7倍，則可以買到1260萬(wàn)元(180萬(wàn)×7倍＝1260萬(wàn))的房子。
 

「合理價(jià)位」出爐 剩下就是「殺價(jià)」


用「房?jī)r(jià)/租金比」與「房?jī)r(jià)/所得比」一起計(jì)算之後，阿祥與阿美這對(duì)夫妻，最適合買的房屋總價(jià)應(yīng)該是900萬(wàn)元左右的房子，這樣的總價(jià)不會(huì)影響到他們的生活品質(zhì)，如果，真的碰到合適、也很喜歡的房子，也不要超過1200萬(wàn)元總價(jià)，於是，他們可以買房的「合理價(jià)位」就出現(xiàn)了。

阿祥如果真的很想買下現(xiàn)在的租屋，那就可以跟房東談價(jià)格，房東的開價(jià)，顯然是在附近問過行情的，所以，看起來，房東並沒有亂開價(jià)，只是開在價(jià)格的上限，接下來就是雙方的談判誠(chéng)意與技巧了。
(阿祥、阿美房事問題還沒完全解決，下集請(qǐng)看：http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c2566220a2ef)