房價漲跌取決於供需 而不是央行動作

【MyGoNews主筆室/方暮晨】臺灣央行祭出調(diào)升利息與「選擇性信用管制]
措施，希望能遏止房價的繼續(xù)上揚，房價的漲價或跌價，其實取決市場的供給與需求，當(dāng)央行執(zhí)行打房政策的時候，有沒有設(shè)法利用經(jīng)濟學(xué)或者貨幣理論來調(diào)整市場的供需呢？

熟悉貨幣理論的人都知道，「貨幣數(shù)量論」是用流通中貨幣數(shù)量的變動，來說明商品價格變動的貨幣理論，假定其他因素不變，(1)商品價格漲跌與貨幣數(shù)量成正比，(2)貨幣價值的高低與貨幣數(shù)量的多少成反比。這中間的「商品」項目包羅萬象，房地產(chǎn)的商品也包括其中，雖然，房地產(chǎn)市場非常複雜，影響房價的因素也很多，但就房價的決定因素來看，還是離不開供給與需求。

商品供大於求，價格就會下降，而當(dāng)一部分廠商生產(chǎn)成本高於價格時，就會產(chǎn)生虧損，這種狀況不可能長期持續(xù)下去，虧損的廠商就會退出市場，市場供給就會相應(yīng)減少，供需關(guān)係發(fā)生改變，價格也就會重新上升。看見價格上升有利可圖，就會有廠商進(jìn)入這個市場，從而形成新的供給，市場將再次發(fā)生供過於求，商品價格又會進(jìn)入新一輪的輪迴。
 

需要注意的是，一定要將需求(demand)與需要(want)或慾望(desire)區(qū)分開來。因為，後兩個概念最多只是一種心理上的反應(yīng)，無法準(zhǔn)確觀察和衡量，而且這種主觀性的感受，對市場實際交易並不產(chǎn)生決定性作用。

在房地產(chǎn)分析以及其他價格分析中，我們往往把「需求」與「需要」混淆，在房地產(chǎn)市場中，只有對購買的房屋進(jìn)行了實際的金錢支付，才成為真正的「市場需求」，而那些想要改善自己的居住條件，但由於收入等原因，沒有進(jìn)行實際房屋交易的，最多只能算作「潛在需求」。

拿「潛在需求」來計算房地產(chǎn)的供需況，是很多房地產(chǎn)研究者常犯的錯誤，不可以把「潛在需求」加上「實際需求」一併計算，那麼，確定需求之後，供給該怎麼認(rèn)定呢？由於銷售額最終是以貨幣單位進(jìn)行認(rèn)定的，因此，採取「使用執(zhí)照核發(fā)面積」來反映房地產(chǎn)市場的實際供給情況，應(yīng)該是比較客觀的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場的需求成長大於供給成長時，房地產(chǎn)市場的價格就會上升，反之則房地產(chǎn)價格就會下降。同時，當(dāng)需求成長快於供給成長時，價格上漲的速度就會加快，反之價格的增長速度就會放慢。近年來，房地產(chǎn)價格的飛速上漲，其原因就是市場供給的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落後於需求的速度。