楊長達(dá)：前三季土地所有權(quán)交易量已接近十年均線 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場快訊
楊長達(dá)：前三季土地所有權(quán)交易量已接近十年均線
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  • 楊長達(dá)：前三季土地所有權(quán)交易量已接近十年均線
【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2018年10月3日舉行「2018年第3季不動(dòng)產(chǎn)市場」新聞發(fā)佈會(huì)，戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所所長楊長達(dá)指出，相較上季熱絡(luò)買氣，本季投資市場冷卻，自上季交易額315億元下滑至僅96.1億元，累計(jì)前九個(gè)月交易量為513.4億元，如要追平2017年711億元的交易量，恐是一大挑戰(zhàn)。其中廠辦大樓及工業(yè)廠房交易達(dá)38.4億元，佔(zhàn)單季交易約四成，而辦公室交易額佔(zhàn)比約42.2％。主要係因臺(tái)北市精華區(qū)辦公大樓供給有限，屋齡老舊但區(qū)位優(yōu)質(zhì)之辦公大樓，兼具穩(wěn)定收益及都更潛力，吸引投資人目光。
 
楊長達(dá)表示，本季辦公大樓主要交易有永沛開發(fā)及鉅曜投資以22.5億元接手臺(tái)北市全錄大樓，與南山人壽以7.6億元持續(xù)整合萬國商業(yè)大樓，以及合作金庫資產(chǎn)管理以4.4億元購入美孚時(shí)代金融廣場約540坪。廠辦市場則有宜進(jìn)實(shí)業(yè)看好新北市汐止區(qū)廠辦大樓長期穩(wěn)定租金收益，分別以9.6億元及4.1億元取得預(yù)售之國揚(yáng)矽谷及遠(yuǎn)雄U-Town部分樓層。自用交易則持續(xù)以工業(yè)地產(chǎn)為基本盤，以因應(yīng)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能之需求。例如大立光投資8.1億元，購置臺(tái)中市西屯工業(yè)區(qū)廠房以擴(kuò)充產(chǎn)能。
 
相較於交投冷淡的商工房地產(chǎn)市場，土地交易表現(xiàn)亮眼，2018年第三季土地交易量為新臺(tái)幣460億元，累計(jì)前三季土地交易量1,382億元，已超越2017全年土地交易量，扣除地上權(quán)後之土地所有權(quán)交易量即將突破1,197億元之十年均線，預(yù)估十月份即能輕易越過1,244億元之五年均線， 2018年目標(biāo)將挑戰(zhàn)2,000億元之歷史新高，第四季即將登場之京華城土地標(biāo)售將是關(guān)鍵。
 
楊長達(dá)分析，2018年第三季十大土地所有權(quán)交易仍由建商佔(zhàn)領(lǐng)大幅版面，但交易價(jià)格除少數(shù)如高雄中都重劃區(qū)有突破百萬新高之零星亮點(diǎn)外，大致仍在市場平均水準(zhǔn)，未有積極追價(jià)情形。以華固建設(shè)於九月底購入之北投土地而言，雖然交易單價(jià)260萬元看似創(chuàng)區(qū)域住宅土地新高，但因該土地包含都市更新及容積移轉(zhuǎn)等增額容積，換算容積單價(jià)不到70萬元，算是非常合理的區(qū)域行情價(jià)格。
 
臺(tái)北市空軍活動(dòng)中心地上權(quán)高價(jià)標(biāo)脫是第三季另一亮點(diǎn)。楊長達(dá)分析指出，由於臺(tái)北市精華區(qū)已無大面積土地釋出，但開發(fā)商對(duì)於不易中途退場的地上權(quán)土地形同絕緣，以自用及長期穩(wěn)定收益為核心目的之金融保險(xiǎn)業(yè)苦無現(xiàn)成之房地投資標(biāo)的，只好自行開發(fā)後長期持有，因此金融保險(xiǎn)業(yè)成為該案投資的主角。此外，開發(fā)利潤是建商的投資動(dòng)能，但對(duì)於金融保險(xiǎn)業(yè)而言則可大可小，甚至可以不計(jì)利潤，僅著眼於建物完工後之長期穩(wěn)定收益，這也是空軍活動(dòng)中心地上權(quán)能夠高價(jià)標(biāo)脫的主因。