新聞摘要
- CBRE：不動產市場韌性將全面受考驗
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】臺北CBRE世邦魏理仕2019年1月24日發(fā)佈《2019年亞太不動產市場展望》報告中指出，2019年亞太區(qū)經濟將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，但由於中美貿易爭端以及美國聯(lián)準會升息所帶來的多重風險，不動產市場韌性將全面面臨考驗。世邦魏理仕認為，亞太區(qū)整體不動產市場基本面良好，然而面臨金融市場的動盪，預料投資人將轉為相對審慎的投資策略。
世邦魏理仕集團總裁暨亞太區(qū)、中東及非洲區(qū)顧問服務部執(zhí)行長Martin?Samworth表示：「受到貨幣政策及全球金融市場不定性影響，亞太區(qū)的商用不動產市場韌性將全面面臨考驗，投資人在進行投資交易時須更審慎的檢視。」
面臨資產價格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優(yōu)質投資標的選擇相當有限，世邦魏理仕臺灣董事總經理朱幸兒表示：「2019年將由『市場信心』左右投資市場動能，『市場需求』的影響性將相對減低。無論是投資人致力實現(xiàn)資產組合配置多元化、或是租戶尋求強化空間使用效率，透過運用靈活策略以強化應變力，將是2019年的主要課題。 」
隨著辦公空間使用需求的持續(xù)變化，未來企業(yè)的不動產策略將呈現(xiàn)靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業(yè)採用並納入核心物業(yè)組合，以適應外部局勢的變化。世邦魏理仕顧問與交易部主管陳頌民表示：「面對市場不確定性因素增加，投資人須為潛在投資交易進行嚴格評估，並適時把握市場上的結構性投資機會，企業(yè)租戶則建議加強不動產策略的靈活性，以強化企業(yè)資產組合韌性。」
世邦魏理仕針對投資市場、商辦市場、零售和工業(yè)及物流市場的主要趨勢，分別做了以下預測：
投資市場5大趨勢
•兌現(xiàn)收益：面臨資產價格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優(yōu)質投資標的選擇相當有限。建議投資人儘早獲利了結，並針對資產配置組合及投資策略重新檢視。
•專注結構性投資機會：建議投資人將重心轉移，以結構性的投資機會，如倉儲物流地產、資料中心、長租公寓等領域，取代部份的周期性投資機會。
•去中心化：企業(yè)租戶在控制成本的考量下，紛紛將辦公室搬離市中心，選擇進駐非核心區(qū)域，這便是投資人在傳統(tǒng)融資管道緊縮的背景下，創(chuàng)造出不動產債務市場上更寬鬆的機會。
•審慎決策：在資產收益率下降、借貸成本走升、加上資產價格攀史上高水平的多重挑戰(zhàn)夾擊，建議投資人須審慎評估潛在投資交易。
•成交趨緩：世邦魏理仕預測，2019年交易動能將趨緩，預估亞太區(qū)商用不動產全年總交易金額將落在1,200億美元的水平。
商辦市場5大趨勢
•需求持穩(wěn)：亞太區(qū)商辦需求預估將呈穩(wěn)定增長的趨勢，科技公司、靈活辦公空間業(yè)者預計將成為支撐商辦市場的兩大主力。
•靈活辦公市場區(qū)隔：世邦魏理仕觀察，對於尚未建立成熟盈利模式的業(yè)者，穩(wěn)固財務表現(xiàn)將成為決定未來是否進一步發(fā)展的先決條件。預計更多業(yè)者營運重心將以強化出租率為主，靈活辦公空間的需求也將進一步放緩。
•市場供給高峰：觀察亞太市場發(fā)展，2019年將迎來商辦市場供給高峰。以上海(中國)、班加羅爾(印度)、德里(印度)為例，有60％的商辦新供給集中在非核心商務區(qū)域。
•租金成長放緩：亞太商辦市場整體租金增速將進一步放緩，成長幅度將低於五年以來的平均水平。
•靈活空間趨勢：隨著辦公空間使用需求的持續(xù)變化，未來企業(yè)的不動產策略將呈現(xiàn)靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業(yè)採用並納入核心物業(yè)組合，以適應外部局勢的變化。
零售市場3大趨勢
•全通路策略：「全通路零售」轉型步伐加速，零售業(yè)者致力整合線上、線下進行全通路發(fā)展策略，以進一步提升品牌體驗。此外，零售業(yè)者同時強化實體店面的消費者體驗，展店速度將進一步放緩。
•零售業(yè)房東租戶新關係：商場經營者將與租戶合作更緊密，除了提供空間租賃，也將更積極參與租戶的行銷及業(yè)務發(fā)展，以攜手合作提升收益。此外，商場經營者未來也將增加「娛樂類」的租戶佔比，以強化集客力。
•租金成長有限：零售市場租金成長力道疲弱，核心商業(yè)中心是推升整體租金的主要驅動力。
工業(yè)及物流市場3大趨勢
•需求持續(xù)推升：受到「全通路零售」趨勢引領及支撐，現(xiàn)代物流設施及空間需求將持續(xù)推升。
•科技應用：建議租戶運用創(chuàng)新科技應用，提升供應鏈營運效率。同時也建議業(yè)主進行相關設施、空間升級，以維持競爭力。
•成長型市場：亞太區(qū)整體租金增長率預計為3％，其中墨爾本(澳洲)、上海(中國)和北京(中國)將是引領租金成長的主要城市。
世邦魏理仕集團總裁暨亞太區(qū)、中東及非洲區(qū)顧問服務部執(zhí)行長Martin?Samworth表示：「受到貨幣政策及全球金融市場不定性影響，亞太區(qū)的商用不動產市場韌性將全面面臨考驗，投資人在進行投資交易時須更審慎的檢視。」
面臨資產價格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優(yōu)質投資標的選擇相當有限，世邦魏理仕臺灣董事總經理朱幸兒表示：「2019年將由『市場信心』左右投資市場動能，『市場需求』的影響性將相對減低。無論是投資人致力實現(xiàn)資產組合配置多元化、或是租戶尋求強化空間使用效率，透過運用靈活策略以強化應變力，將是2019年的主要課題。 」
隨著辦公空間使用需求的持續(xù)變化，未來企業(yè)的不動產策略將呈現(xiàn)靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業(yè)採用並納入核心物業(yè)組合，以適應外部局勢的變化。世邦魏理仕顧問與交易部主管陳頌民表示：「面對市場不確定性因素增加，投資人須為潛在投資交易進行嚴格評估，並適時把握市場上的結構性投資機會，企業(yè)租戶則建議加強不動產策略的靈活性，以強化企業(yè)資產組合韌性。」
世邦魏理仕針對投資市場、商辦市場、零售和工業(yè)及物流市場的主要趨勢，分別做了以下預測：
投資市場5大趨勢
•兌現(xiàn)收益：面臨資產價格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優(yōu)質投資標的選擇相當有限。建議投資人儘早獲利了結，並針對資產配置組合及投資策略重新檢視。
•專注結構性投資機會：建議投資人將重心轉移，以結構性的投資機會，如倉儲物流地產、資料中心、長租公寓等領域，取代部份的周期性投資機會。
•去中心化：企業(yè)租戶在控制成本的考量下，紛紛將辦公室搬離市中心，選擇進駐非核心區(qū)域，這便是投資人在傳統(tǒng)融資管道緊縮的背景下，創(chuàng)造出不動產債務市場上更寬鬆的機會。
•審慎決策：在資產收益率下降、借貸成本走升、加上資產價格攀史上高水平的多重挑戰(zhàn)夾擊，建議投資人須審慎評估潛在投資交易。
•成交趨緩：世邦魏理仕預測，2019年交易動能將趨緩，預估亞太區(qū)商用不動產全年總交易金額將落在1,200億美元的水平。
商辦市場5大趨勢
•需求持穩(wěn)：亞太區(qū)商辦需求預估將呈穩(wěn)定增長的趨勢，科技公司、靈活辦公空間業(yè)者預計將成為支撐商辦市場的兩大主力。
•靈活辦公市場區(qū)隔：世邦魏理仕觀察，對於尚未建立成熟盈利模式的業(yè)者，穩(wěn)固財務表現(xiàn)將成為決定未來是否進一步發(fā)展的先決條件。預計更多業(yè)者營運重心將以強化出租率為主，靈活辦公空間的需求也將進一步放緩。
•市場供給高峰：觀察亞太市場發(fā)展，2019年將迎來商辦市場供給高峰。以上海(中國)、班加羅爾(印度)、德里(印度)為例，有60％的商辦新供給集中在非核心商務區(qū)域。
•租金成長放緩：亞太商辦市場整體租金增速將進一步放緩，成長幅度將低於五年以來的平均水平。
•靈活空間趨勢：隨著辦公空間使用需求的持續(xù)變化，未來企業(yè)的不動產策略將呈現(xiàn)靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業(yè)採用並納入核心物業(yè)組合，以適應外部局勢的變化。
零售市場3大趨勢
•全通路策略：「全通路零售」轉型步伐加速，零售業(yè)者致力整合線上、線下進行全通路發(fā)展策略，以進一步提升品牌體驗。此外，零售業(yè)者同時強化實體店面的消費者體驗，展店速度將進一步放緩。
•零售業(yè)房東租戶新關係：商場經營者將與租戶合作更緊密，除了提供空間租賃，也將更積極參與租戶的行銷及業(yè)務發(fā)展，以攜手合作提升收益。此外，商場經營者未來也將增加「娛樂類」的租戶佔比，以強化集客力。
•租金成長有限：零售市場租金成長力道疲弱，核心商業(yè)中心是推升整體租金的主要驅動力。
工業(yè)及物流市場3大趨勢
•需求持續(xù)推升：受到「全通路零售」趨勢引領及支撐，現(xiàn)代物流設施及空間需求將持續(xù)推升。
•科技應用：建議租戶運用創(chuàng)新科技應用，提升供應鏈營運效率。同時也建議業(yè)主進行相關設施、空間升級，以維持競爭力。
•成長型市場：亞太區(qū)整體租金增長率預計為3％，其中墨爾本(澳洲)、上海(中國)和北京(中國)將是引領租金成長的主要城市。
