【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北CBRE世邦魏理仕2019年1月24日發(fā)佈《2019年亞太不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告中指出，2019年亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，但由於中美貿(mào)易爭(zhēng)端以及美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)升息所帶來(lái)的多重風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)韌性將全面面臨考驗(yàn)。世邦魏理仕認(rèn)為，亞太區(qū)整體不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)基本面良好，然而面臨金融市場(chǎng)的動(dòng)盪，預(yù)料投資人將轉(zhuǎn)為相對(duì)審慎的投資策略。
 
世邦魏理仕集團(tuán)總裁暨亞太區(qū)、中東及非洲區(qū)顧問(wèn)服務(wù)部執(zhí)行長(zhǎng)Martin?Samworth表示：「受到貨幣政策及全球金融市場(chǎng)不定性影響，亞太區(qū)的商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)韌性將全面面臨考驗(yàn)，投資人在進(jìn)行投資交易時(shí)須更審慎的檢視?！?br />  
面臨資產(chǎn)價(jià)格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的選擇相當(dāng)有限，世邦魏理仕臺(tái)灣董事總經(jīng)理朱幸兒表示：「2019年將由『市場(chǎng)信心』左右投資市場(chǎng)動(dòng)能，『市場(chǎng)需求』的影響性將相對(duì)減低。無(wú)論是投資人致力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合配置多元化、或是租戶尋求強(qiáng)化空間使用效率，透過(guò)運(yùn)用靈活策略以強(qiáng)化應(yīng)變力，將是2019年的主要課題。 」
 
隨著辦公空間使用需求的持續(xù)變化，未來(lái)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)策略將呈現(xiàn)靈活化趨勢(shì)。靈活辦公空間將會(huì)被更多企業(yè)採(cǎi)用並納入核心物業(yè)組合，以適應(yīng)外部局勢(shì)的變化。世邦魏理仕顧問(wèn)與交易部主管陳頌民表示：「面對(duì)市場(chǎng)不確定性因素增加，投資人須為潛在投資交易進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，並適時(shí)把握市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)，企業(yè)租戶則建議加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)策略的靈活性，以強(qiáng)化企業(yè)資產(chǎn)組合韌性?！?br />  
世邦魏理仕針對(duì)投資市場(chǎng)、商辦市場(chǎng)、零售和工業(yè)及物流市場(chǎng)的主要趨勢(shì)，分別做了以下預(yù)測(cè)：
 
投資市場(chǎng)5大趨勢(shì)
 
•兌現(xiàn)收益：面臨資產(chǎn)價(jià)格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的選擇相當(dāng)有限。建議投資人儘早獲利了結(jié)，並針對(duì)資產(chǎn)配置組合及投資策略重新檢視。
 
•專注結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)：建議投資人將重心轉(zhuǎn)移，以結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)，如倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)、資料中心、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，取代部份的周期性投資機(jī)會(huì)。
 
•去中心化：企業(yè)租戶在控制成本的考量下，紛紛將辦公室搬離市中心，選擇進(jìn)駐非核心區(qū)域，這便是投資人在傳統(tǒng)融資管道緊縮的背景下，創(chuàng)造出不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)市場(chǎng)上更寬鬆的機(jī)會(huì)。
 
•審慎決策：在資產(chǎn)收益率下降、借貸成本走升、加上資產(chǎn)價(jià)格攀史上高水平的多重挑戰(zhàn)夾擊，建議投資人須審慎評(píng)估潛在投資交易。
 
•成交趨緩：世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2019年交易動(dòng)能將趨緩，預(yù)估亞太區(qū)商用不動(dòng)產(chǎn)全年總交易金額將落在1,200億美元的水平。
 
商辦市場(chǎng)5大趨勢(shì)
 
•需求持穩(wěn)：亞太區(qū)商辦需求預(yù)估將呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，科技公司、靈活辦公空間業(yè)者預(yù)計(jì)將成為支撐商辦市場(chǎng)的兩大主力。
 
•靈活辦公市場(chǎng)區(qū)隔：世邦魏理仕觀察，對(duì)於尚未建立成熟盈利模式的業(yè)者，穩(wěn)固財(cái)務(wù)表現(xiàn)將成為決定未來(lái)是否進(jìn)一步發(fā)展的先決條件。預(yù)計(jì)更多業(yè)者營(yíng)運(yùn)重心將以強(qiáng)化出租率為主，靈活辦公空間的需求也將進(jìn)一步放緩。
 
•市場(chǎng)供給高峰：觀察亞太市場(chǎng)發(fā)展，2019年將迎來(lái)商辦市場(chǎng)供給高峰。以上海(中國(guó))、班加羅爾(印度)、德里(印度)為例，有60％的商辦新供給集中在非核心商務(wù)區(qū)域。
 
•租金成長(zhǎng)放緩：亞太商辦市場(chǎng)整體租金增速將進(jìn)一步放緩，成長(zhǎng)幅度將低於五年以來(lái)的平均水平。
 
•靈活空間趨勢(shì)：隨著辦公空間使用需求的持續(xù)變化，未來(lái)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)策略將呈現(xiàn)靈活化趨勢(shì)。靈活辦公空間將會(huì)被更多企業(yè)採(cǎi)用並納入核心物業(yè)組合，以適應(yīng)外部局勢(shì)的變化。
 
零售市場(chǎng)3大趨勢(shì)
 
•全通路策略：「全通路零售」轉(zhuǎn)型步伐加速，零售業(yè)者致力整合線上、線下進(jìn)行全通路發(fā)展策略，以進(jìn)一步提升品牌體驗(yàn)。此外，零售業(yè)者同時(shí)強(qiáng)化實(shí)體店面的消費(fèi)者體驗(yàn)，展店速度將進(jìn)一步放緩。
 
•零售業(yè)房東租戶新關(guān)係：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者將與租戶合作更緊密，除了提供空間租賃，也將更積極參與租戶的行銷(xiāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展，以攜手合作提升收益。此外，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者未來(lái)也將增加「娛樂(lè)類(lèi)」的租戶佔(zhàn)比，以強(qiáng)化集客力。
 
•租金成長(zhǎng)有限：零售市場(chǎng)租金成長(zhǎng)力道疲弱，核心商業(yè)中心是推升整體租金的主要驅(qū)動(dòng)力。
 
工業(yè)及物流市場(chǎng)3大趨勢(shì)
 
•需求持續(xù)推升：受到「全通路零售」趨勢(shì)引領(lǐng)及支撐，現(xiàn)代物流設(shè)施及空間需求將持續(xù)推升。
 
•科技應(yīng)用：建議租戶運(yùn)用創(chuàng)新科技應(yīng)用，提升供應(yīng)鏈營(yíng)運(yùn)效率。同時(shí)也建議業(yè)主進(jìn)行相關(guān)設(shè)施、空間升級(jí)，以維持競(jìng)爭(zhēng)力。
 
•成長(zhǎng)型市場(chǎng)：亞太區(qū)整體租金增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)為3％，其中墨爾本(澳洲)、上海(中國(guó))和北京(中國(guó))將是引領(lǐng)租金成長(zhǎng)的主要城市。