建商的祕密！政府與建商就像「丈母娘和女婿」

【MyGoNews主筆室/方暮晨】5年前，一個建商花費約5000萬元買地；5年後，蓋了房子出售，獲純利5億元。這個10倍的利潤源自高漲的房價，而背後卻是一個一個房奴的誕生。臺灣有很多這樣的故事，只是，消費者都被矇在鼓裡。

鄭雲(yún)天(化名)是一位來房產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已20多年。在一次酒酣耳熱的餐敘中，向媒體講述了房地產(chǎn)「空手套白狼」的暴利故事，還有鮮為人知的潛規(guī)則……
 

開發(fā)商若「運作得好」，額外利潤多又多


鄭雲(yún)天以他過來人的經(jīng)驗說：「房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這點根本不用懷疑。」建築成本是由3部分構(gòu)成：(1)是土地成本，(2)是人工費，(3)是建築成本。有個調(diào)查，建商買地和蓋房子的有形成本，大概占總成本的1/3，包括土地、建築材料、人工費用等。還有1/3指的是稅賦及申報費用等合理開支，還包括了一些「灰色地帶的隱性成本」。最後1/3就是開發(fā)商的利潤。而實際上，如果運作得好，利潤不會只有1/3這麼少。
 

這是房地產(chǎn)業(yè)的一個基本概念，至於建商怎麼操作呢？鄭雲(yún)天指出，「用土生金」的概念就可以了。他舉自己的實際例子說道，「2004年我們開發(fā)某房產(chǎn)A、B兩個建案。我們買土地的現(xiàn)金部分總共花了5000萬元(其他是貸款)。A建案是第1期，B建案是第2期，用價格「疊羅漢」的方式，把售價拉到比區(qū)域行情高出2成的銷售價格，然後利用「灌虛坪」的手法，拉大銷售面積，這些「虛坪」控制得很好，讓我們的銷售總金額增加25％，這就是「額外獲利」。
 

灰色地帶的隱性成本 建商必要支出


也許讀者不清楚，怎麼可能建商可以擅自拉大銷售面積，相關(guān)的部門難道都不知道、不追究嗎？這中間就是前面所說「灰色地帶的隱性成本」，當(dāng)付出了某些費用之後，很多原本應(yīng)該追究的事情，就出現(xiàn)了放寬，所以，容積率就因此增加了。舉例來說，有些建商的平面圖是有「陽臺」的、是有「機電空間」的，但是，交屋的時候，建商已經(jīng)全部幫助戶把陽臺都「外推」變成了室內(nèi)空間，而「機電空間」也變成了住戶的室內(nèi)空間，這些都是必需支付「灰色地帶的隱性成本」。

除了這些「偷」銷售面積的作法之外，建商還有什麼樣的方法與管道在創(chuàng)造獲利呢？鄭雲(yún)天說：「當(dāng)然還有?！顾^續(xù)說：「建商蓋房子幾乎『不要錢』。建商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是「零投入」。在房屋預(yù)售制度下，建商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，建商蓋房子是不要錢的「空手套白狼」。
 

建商「蓋房子不要錢」，也用不到什麼錢


在房屋預(yù)售的時候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈餘。至於買水泥、鋼材、付工資，則全由營造廠負(fù)責(zé)。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤後，才給營造廠清算工程款。這就是「蓋房子不要錢」的商業(yè)模式，具體來講，就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金，加上營造廠墊資蓋房，既是現(xiàn)實，又是合法的狀態(tài)。銀行還會大力支持，因為銀行也獲得了最大的收益。

在臺灣，建商看上土地，花錢買下之後，就可以把土地向金融機構(gòu)辦理「土地融資」，付出去買地的錢，於是回來了一大半，與金融機構(gòu)關(guān)係好的建商，甚至可以支付些許「灰色地帶的隱性成本」讓金融機構(gòu)100％貸款，甚至「超額貸款」。
 

蓋房子的時候，建商可以申請「建築融資」，銀行撥下來的是「現(xiàn)金」，但是，建商支付營造廠的支票期限通常都是6個月以上的期票。另外，建商在賣房子的時候，也是先從購屋消費者手中拿到「現(xiàn)金」，這些錢讓建商在興建過程中，自己支出的金額部分降到最低，所以，建商「蓋房子不要錢」，也用不到什麼錢。
 

政府與建商就像「丈母娘和女婿」


這些狀況其實政府、金融機構(gòu)都懂，但是，為什麼會縱容這樣的事情繼續(xù)發(fā)生呢？鄭雲(yún)天繼續(xù)說道：「房地產(chǎn)商利益的獲得，是與政府間的合作分不開的?！拐u地給建商，先拿了一大筆錢，建商蓋好房子之後，所有稅收開始啟動，你想，1戶房子起碼能收幾十年的地價稅、房屋稅，用電還有電費、水費(都是國營企業(yè))等等，轉(zhuǎn)手交易還要繳土地增值稅，一塊土地賣給建商，政府可以持續(xù)「百年進(jìn)帳」。

而且，一個房地產(chǎn)建案的興建，政府可以持續(xù)收入，也因為建築行業(yè)的啟動，可以帶動當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。這也是政府必須注重的「政績」，因為這可以帶動GDP的成長。所以，政府與開發(fā)商就像「丈母娘和女婿」，越看越有趣。

當(dāng)你了解的這層的關(guān)係之後，無論是在中國、還在臺灣，你覺得政府(丈母娘)打房(修理女婿)，會用很激烈的手段嗎？一旦把女婿打垮，那女兒(人民百姓)怎麼辦？現(xiàn)在是因為女婿這幾年搞房地產(chǎn)賺到錢之後，開始不乖，讓女兒開始抱怨，所以，丈母娘才會開始出手教訓(xùn)女婿，希望女婿能安分一點。

在這樣的關(guān)係下，打房能打多久？能打多重？要看女婿的表現(xiàn)了。